나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72854 [1] 경기도 구리시 수택동 419-21 구리더케이타워 9층904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정심 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 수택동 소재 "돌다리사거리" 남서측 인근에 위치하는 구리더케이타워 에 소재하며, 주위는 구리시 중심상권지역으로 시장, 숙박업소, 유흥업소, 공동주택 및 시장 각종 근린생활시설 등으로 밀집되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 구리시중심권이므로 제반 교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층, 지상15층 중 9층 904호로서 외벽 : 석재타일 및 기;타 와벽재 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 하이새시 창호.

이용상태

원룸형 오피스텔(방1, 주방, 거실, 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차타워 등임.

토지의 형상 및 이용상태

1~4 토지 공히 부정형의 형태로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접하며 차량출입 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~4)토지 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>. 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.[허가대상자:외국인 등/허가 대상 용도:단독 다가구 연립 다세대 아파트]) 기호(2)토지 추가사항 : 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 구리시 수택동 419-21번지 구리더케이타워 9층 904호에 소재하는 오피스텔입니다. 사건번호는 남양주지원 2025타경72854 (1)이며, 부동산강제경매로 진행되고 있습니다. 토지면적은 6.50㎡ (약 1.97평)이며, 건물면적은 35.02㎡ (약 10.59평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 본 건물의 감정가는 232,000,000원입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 구리시 수택동에 위치한 "돌다리사거리" 남서측 인근에 자리하고 있으며, 구리시 중심상권 지역에 속해 있어 주변에 시장, 숙박업소, 유흥업소, 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 차량의 출입이 용이하며, 구리시 중심권으로 교통 여건이 전반적으로 양호합니다. 본건까지는 남측으로 로폭 약 6미터의 포장도로가 접해 있어 접근성이 좋습니다. 인근에 구리전통시장, 롯데백화점 등 대형 편의시설과 상업 시설이 다수 분포하여 생활 편의성이 높습니다. 조사 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 경매 사건의 말소기준권리는 의정부지방법원 남양주지원의 강제경매개시결정(2024타경72854)입니다. 본건에는 을구 1번 주택임차권이 존재하며, 권리자는 김영석, 권리금액은 207,700,000원입니다. 이 임차권은 말소기준권리보다 선순위이며, 법원 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 채권 총액(경매 신청 채권 기준)은 207,700,000원이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다:

* 임차인: 김

* 보증금: 207,700,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 02월 01일

* 확정일자: 2021년 01월 08일

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 임차권으로, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 구리시 수택동은 구리시의 주요 중심상업 지역으로, 금융, 쇼핑, 문화, 외식 등 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다. 구리더케이타워는 이러한 중심상권의 이점을 누리며, 인근 대규모 주거 단지와 상업 시설이 공존하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 다양한 근린생활시설, 시장, 숙박 및 유흥업소 등이 밀집해 있어 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

교통 측면에서 본건은 차량 접근성이 우수하며, 주요 도로와 인접하여 서울 및 수도권으로의 이동이 편리합니다. 대중교통 이용 또한 편리한 위치에 있습니다. 편의시설로는 구리전통시장, 롯데백화점, 롯데마트, CGV, 한양대 구리병원, 구리시청 등이 인접해 있어 일상생활에 필요한 모든 시설 이용이 용이합니다. 본건은 오피스텔 밀집 지역에 위치하여 주거 및 업무 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 207,700,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다. 경매 절차에서 해당 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 부담해야 하므로 실제 총 매수 비용이 예상보다 증가할 수 있습니다. 또한, 임대 관계에 대한 추가적인 정보가 미상으로 표기되어 있어, 등록된 임차인 외의 다른 권리 관계나 특이사항이 없는지 신중한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 구리시 중심상권에 위치하여 입지, 교통, 생활 편의성이 매우 우수한 오피스텔입니다. 상권 활성화로 인한 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 207,700,000원의 선순위 임차인 보증금 인수 가능성이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 철저한 권리 분석과 예상 인수 금액을 포함한 신중한 접근이 필수적입니다. 최근 매매 사례를 고려할 때, 시장 가치 대비 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 구리시 중심상권 내에 위치하여 높은 유동인구와 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

교통 편리: 주요 도로 인접 및 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

생활 편의성: 백화점, 마트, 병원 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 주거 및 업무에 최적화된 환경을 제공합니다.

소형 평형: 35.02㎡(약 10.59평)의 전용면적은 1인 가구 및 소규모 사업체 임대 수요에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 232,000,000원입니다. 가장 최근인 2026년 2월 5일, 동일 면적(35.02㎡)의 유사 물건이 224,690,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 시장 가치가 약 2억 2천만 원대임을 시사합니다.

가장 큰 리스크 요인인 207,700,000원의 선순위 임차인 보증금 인수 가능성을 고려할 때, 입찰가 산정에 매우 신중해야 합니다. 인수 보증금 제외 시, 잠재적 인수 보증금 금액을 감안한 최종 부담액을 면밀히 검토해야 합니다.

시장 상황 및 잠재적 권리 인수 위험을 종합적으로 고려하여, 190,000,000원 ~ 200,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

이 제안된 입찰가는 선순위 임차인의 보증금 인수 여부 및 경매 배당으로 인한 변제 금액에 따라 실제 최종 매수 비용이 크게 달라질 수 있음을 반드시 유의해야 합니다. 낙찰 후 보증금 인수 금액을 명확히 확인하고, 예상 인수액을 총 매수 비용에 반드시 포함하여 최종 투자 결정을 내리시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.