나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72850 [1] 경기도 남양주시 별내동 872 남양주별내남광하우스토리 5314동 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "남양주샛별초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 주택 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용편은 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적으로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 17층 건물내 9층 902호로서 외벽 : 시멘트모르타르위 페인트 마감, 돌붙임 등, 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등, 창호 : 플라스틱새시창 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 인접지와 등고 평탄한 토지로 현재 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외부 공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 소로3류(폭 8m 미만) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-04-02)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-04-02)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역 <수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 택지개발지구(별내지구)<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정) (국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72850 (1)

소재지: 경기도 남양주시 별내동 872 남양주별내남광하우스토리 5314동 9층902호

용도: 아파트

감정가: 686,000,000원

토지면적: 85.65㎡ (약 25.91평)

건물면적: 123.65㎡ (약 37.40평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

건축년도: 2012년 7월

총 세대수: 720세대 (14개 동)

건물 층수: 17층 중 9층

2. 물건기본정보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "남양주샛별초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

단지 내 도로를 통해 외부 공도에 연결되며, 차량 출입이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구)에 해당합니다. 또한, 소로3류, 중로2류, 중로3류 도로에 접합되어 있습니다. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 택지개발지구(별내지구)에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정)으로 지정되어 있습니다. (해당 물건의 경우, 외국인 또는 특정 용도에 한해 허가 필요)

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권이 존재합니다. (다만, 일반적인 아파트 집합건물에서 지상권이 세대 전체에 영향을 미치는 경우는 드물며, 상세 확인 필요)

말소기준권리:

을구 3번 근저당 (중소기업은행, 186,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차를 통해 해당 권리를 포함한 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-04-21

* 확정일자: 2017-03-23

* 대항력: 없음

* 임차인: 김 (1차 보증금 증액분 16,000,000원 포함)

* 보증금: 316,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-04-21

* 확정일자: 2025-06-11

* 대항력: 없음

주의사항: 상기 임차인들은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 실제 명도 진행 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다. 인수 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

주변 환경:

본 아파트 단지는 별내택지지구 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 또한, 아파트 단지 자체 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있어 단지 내 생활 만족도를 높일 수 있습니다.

인근 편의시설:

별내샛별초등학교가 인근에 위치하며, 단지 내 복리시설 및 주변 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

교육시설:

남양주샛별초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

주거 편의:

단지 내 커뮤니티 시설 및 인근 근린생활시설을 통해 편리한 생활이 가능합니다.

주차:

해당 단지의 총 주차 대수는 1307대입니다. (아파트 정보의 '주차대수합계: 0대'는 오류로 판단됩니다.)

1.5. 잠재적 리스크

미확인 권리:

매각으로 소멸되지 않는 '지상권'이 등기사항전부증명서에 기재되어 있습니다. 이는 해당 토지에 대한 타인의 권리가 존재함을 의미하므로, 경매 진행 전 해당 지상권의 구체적인 내용과 효력 범위에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

임대차 관계:

등기부상 인수되는 임차보증금은 없으나, '임대관계 미상임'이라는 기재와 함께 명시된 임차인들의 경우, 실제 점유 및 사용 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

토지이용계획:

'토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으나, 이는 주로 외국인 또는 특정 용도의 토지 거래에 적용되는 사항으로 일반적인 부동산 경매 낙찰자에게는 큰 영향이 없을 것으로 예상됩니다.

혐오시설:

주변 지역 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 별내택지지구 내 신축 연차(2012년)의 아파트로, 비교적 양호한 입지와 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정으로, 인수되는 채무 부담은 없습니다. 다만, '지상권'의 존재 여부와 그 영향력에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다. 또한, 임대 관계가 명확하지 않은 점도 명도 시 고려해야 할 부분입니다. 이러한 부분을 면밀히 검토한다면 안정적인 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 아파트: 별내택지지구의 인프라를 바탕으로 꾸준한 수요 기대.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 권리 소멸로 인수 부담 최소화.

* 최근 실거래가 상승: 유사 면적 아파트의 최근 매매가가 감정가를 상회하는 등 시장 회복세.

* 단지 내 편의시설: 입주민의 주거 편의성을 높이는 다양한 커뮤니티 시설 보유.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

본 물건과 동일한 전용면적(123.65㎡)의 아파트가 2026년 6월 4일에 720,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건의 감정가는 686,000,000원입니다. 최근 거래 사례가 감정가를 상회하고 있어, 현재 시가는 감정가 이상으로 형성되어 있다고 판단됩니다.

예상 입찰가:

상기 시세 분석 결과, 본 건의 예상 입찰가는 710,000,000원 ~ 730,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 이는 최근 실거래가를 반영한 수준이며, 현장 조사 및 추가 권리 분석 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.