나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경4487 [1] 경기도 가평군 설악면 신천리 789 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청솔 · 평가일 2025.12.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 설악면 신천리 소재 "신천4리 마을회관" 서측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하나 운행상태 등으로 보아 전반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 001,002,004 : 3필지 일단의 사다리형 토지로서 동하향 완경사의 주거기타 건부지이며, 일부 소나무 등이 식재되어 있음. 기호 003 : 사다리형의 동하향 완경사의 임야이며, 지상에 활엽수 등이 자생중임.

인접 도로상태

기호 001~004 : 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 001 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 자연보전권역, 수질보전 특별대책지역(2권역), 영농여건물리농지. 기호 002,004 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 자연보전권역, 수질 보전특별대책지역(2권역). 기호 003 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 준보전산지, 자연보전 권역, 수질보전특별대책지역(2권역).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 005 : 철근콘크리트구조 평지붕(철근콘크리트) 2층건으로서, (사용승인일 : 2011.05.02) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감. 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

작업장 및 주택으로서, 1층 : 계단실 및 작업장임. 2층 : 작업장 및 주택 등임. (내부구조는 후첨 "건물이용상태" 및 "사진용지" 참조)

설비내역

기본적인 급배수시설 및 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 제시외건물(㉠~㉤) 및 제시외 태양광설비(㉥)이 소재함. (후첨 "지적 및 건물개황도" 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : 1층 면적은 귀제시목록상 38.24㎡이나 일반건축물대장상 2019년8월7일자 35.71㎡로 직권표시 정정됨.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경4487 (1)

* 소재지: 경기도 가평군 설악면 신천리 789

* 용도: 제2종근린생활시설 (작업장 및 주택)

* 감정가: 707,667,080원

* 토지 면적: 1928.00㎡ (약 583.22평)

* 건물 면적: 130.80㎡ (약 39.58평)

* 제시외 건물 면적: 29.70㎡

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 신OOO (신한은행)

* 특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 가평군 설악면 신천리에 소재하며, "신천4리 마을회관"에서 서측으로 원거리에 위치합니다. 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

차량 출입은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 운행 상태를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 형태 및 이용 상태

토지는 기호 001, 002, 004의 3필지가 일단의 사다리형으로, 동하향 완경사의 주거 및 기타 건부지로 이용되고 있으며 일부 소나무 등이 식재되어 있습니다. 기호 003은 사다리형의 동하향 완경사 임야로 활엽수가 자생 중입니다.

* 인접 도로 상태

물건의 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호 001: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역), 영농여건불리농지.

기호 002, 004: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역).

기호 003: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역).

* 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 2011년 5월 2일 사용 승인된 철근콘크리트구조 평지붕의 2층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 샤시 창호입니다. 현재 작업장 및 주택으로 이용 중이며, 1층은 계단실과 작업장, 2층은 작업장 및 주택 등으로 구성되어 있습니다. (건축물대장상 1층 면적은 35.71㎡로 등재되어 있음.)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2011년 7월 28일 접수된 신한은행의 근저당권(을1)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 근저당, 가압류, 임의경매 등 모든 을구 및 갑구의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기사항전부증명서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목은 지상권개요로 표기되어 있으나, 구체적인 내용은 기재되어 있지 않아 해당 사항이 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 현재까지 파악된 임차인은 없는 것으로 보입니다.

* 등기부 채권 총액

토지 등기부 채권 총액: 161,756,062원 (신한은행 근저당 120,000,000원 + 우리금융캐피탈 가압류 41,756,062원)

건물 등기부 채권 총액: 168,411,545원 (신한은행 근저당 120,000,000원 + 롯데카드 가압류 6,655,483원 + 우리금융캐피탈 가압류 41,756,062원)

1.3. 상권분석

* 지역 특성

본 물건은 경기도 가평군 설악면의 자연 녹지 지역 내에 위치하며, 주변은 주로 단독주택, 농경지, 임야 등으로 이루어져 있어 전원적인 환경을 갖추고 있습니다.

* 주요 시설 및 업종

건물 용도는 제2종근린생활시설로, 작업장 및 주택으로 사용되고 있어 지역 주민을 위한 근린 생활 서비스 제공이 가능할 것으로 보입니다. 대규모 상권보다는 지역 기반의 소규모 상권 형성에 적합합니다.

1.4. 생활정보

* 교통 접근성

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 주변 편의/기반 시설

인근에 CU, 세븐일레븐, GS25 등 편의점이 소재하며, 포시즌마트 설악IC점도 이용 가능합니다. 설미재 미술관이 소재해 있어 문화 시설을 접할 수 있습니다.

* 자연환경

임야와 농경지가 인접해 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 유명산이 인근에 위치해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장 면적 불일치

건물 등기사항전부증명서상 1층 면적(38.4㎡)과 일반건축물대장상 면적(35.71㎡) 간에 차이가 있습니다. 이는 향후 소유권이전등기 시 건물표시 변경등기가 필요할 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 및 설비

건물 외에 제시외 건물(㉠~㉤) 및 태양광 설비(㉥)가 존재하며, 이들 포함 매각되므로 이에 대한 추가적인 처리(신고, 철거, 원상복구 등) 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한

본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등 다수의 법적 규제를 받고 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

* 도로 현황

약 4미터 폭의 도로에 접해 있어 차량 진출입에는 문제가 없으나, 주변 개발 상황에 따라 도로 확장이나 이용에 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설 여부

주변 지역에서 돼지 농장으로 인한 악취 및 지하수 오염 등의 문제가 제기된 사례가 있으나, 본건 소재지에서 직접적으로 인접하거나 영향을 미치는 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 시설 입지에 제약이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 가평군 설악면 신천리의 자연 녹지 지역에 위치한 근린생활시설 및 주택 복합 용도의 부동산입니다. 넓은 토지 면적과 자연 친화적인 환경이 장점이나, 건축물대장과의 면적 불일치, 제시외 건물 포함 등 명확히 확인하고 넘어가야 할 사항들이 존재합니다. 또한, 다수의 지역 제한으로 인해 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 감정가액 대비 채권 총액을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 쾌적한 자연환경 속에서의 주거 및 사업 공간 확보 가능.

* 넓은 토지 면적(1928㎡)을 활용한 다목적 이용 가능성.

* 작업장 및 주택으로 활용 가능한 복합 용도.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 707,667,080원입니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가, 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 관련 법규 검토 등을 통한 심층적인 시장 분석이 반드시 선행되어야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.