나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경6168 [1] 경기도 포천시 신읍동 114-31 파란연립 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 신읍동 소재 "포천시청" 서쪽 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 중 2층 202호로서 사용승인일:1989.10.06 외벽:적연와 치장 쌓기 등 내벽:벽지, 타일 마감 등 창호:샤시창으로 탐문조사됨.

이용상태

다세대주택(방3, 거실겸 주방, 화장실, 베란다 로 탐문)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동쪽으로 노폭 약 10미터 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한 구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-01-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-05-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) ((25050826) 대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058,포천시공고제2025-2452, 문의1533-2200))임.

공부와의 차이

토지의 표시 1. 제시목록상 지목은 '답' 이나 현황 '대'임. 제시목록 및 집합건축물대장등본상 용도는 '연립주택'이나 건축법 시행령 [별표 1] 용도별 건축물의 종류 2. 공동주택에서와 같이 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적의 합계가 660제곱미터 초과하여야 하나 바닥면적의 합계가 467.46 제곱미터로 660제곱미터 이하이므로 다세대주택에 해당됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경6168 (1)

* 소재지: 경기도 포천시 신읍동 114-31 파란연립 2층 202호

* 용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 연립주택이나, 바닥면적 합계 기준으로 다세대주택에 해당)

* 감정가: 70,000,000원

* 토지면적: 78.17㎡ (약 23.65평)

* 토지지분: 78.16666666666666㎡ (약 23.65평)

* 건물면적: 72.06㎡ (약 21.79평)

* 건물지분: 72.06㎡ (약 21.79평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOO (국민은행으로 추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 포천시 신읍동 소재 "포천시청" 서쪽 인근에 위치합니다.

* 주변: 본건 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 남동쪽으로 노폭 약 10미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을4, 국민은행 근저당 (접수일자: 2023-02-15) 입니다.

* 인수되는 권리: 본건의 경우, 말소기준권리보다 후순위이거나 말소되는 권리만 존재하므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 말소되는 권리: 갑1(소유권이전), 갑2(소유권이전-증여), 을4(근저당, 말소기준권리), 을6(근저당, 말소), 갑3(가압류, 말소), 갑4(가압류, 말소), 갑5(가압류, 말소), 갑6(가압류, 말소), 갑7(임의경매, 말소) 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 131,970,210원입니다.

* 임차인 현황:

* "임대관계는 미상임"으로 조사되었습니다.

* "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있습니다.

* 이는 명확한 임대차 계약이 확인되지 않았거나, 인수할 보증금이 없음을 의미할 수 있습니다. 다만, 실제 점유자가 존재할 수 있으므로 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계 및 임대차 내역을 확인하는 것이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

1.3. 상권분석

* 본건은 포천시청 인근에 위치하여 관공서 및 각종 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 주거 밀집 지역 내에 있어 기본적인 생활 기반을 갖추고 있으며, 주거 수요가 예상되는 지역입니다.

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 상권 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 2층 202호입니다.

* 사용승인일: 1989년 10월 6일입니다.

* 이용상태: 다세대주택으로, 방 3개, 거실 겸 주방, 화장실, 베란다로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

* 설비내역: 위생설비, 난방설비 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문 조사되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이:

* 지목: 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다.

* 용도: 집합건축물대장상 용도는 '연립주택'이나, 건축법 시행령에 따른 바닥면적 합계(467.46㎡)가 660㎡ 이하에 해당하여 '다세대주택'으로 분류됩니다. 이는 일반적인 공동주택 분류 기준에 따른 것이며, 법적 하자는 없을 것으로 보입니다.

* 토지이용계획: 본건은 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있었으나, 현재(2026년 8월 15일)는 지정 기간이 만료되었습니다.

* 건축물 연식: 1989년 준공으로 노후화가 진행되었을 수 있어, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대관계 미상: 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 포천시청 인근에 위치한 다세대주택으로, 비교적 안정적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석 결과, 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 인수할 권리 부담이 없는 깨끗한 물건입니다.

* 다만, 공부와 현황의 차이, 건축물 노후화, 임대 관계 미상 등은 현장 조사를 통해 면밀히 확인해야 할 사항입니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 포천시청 인근이라는 우량 입지 조건.

* 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석.

* 낙찰 후 인수 부담이 없는 깔끔한 등기부 상태.

* 합리적인 감정가 및 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 시기(1990년~1997년)에 건축된 주변 연립/다세대 주택의 거래가는 6,400만원에서 8,800만원 사이로 형성되어 있습니다.

* 본건은 2층, 1989년식, 전용면적 72.06㎡ (약 21.79평)이며, 감정가는 7,000만원입니다.

* 주변 시세 중 가장 근접한 거래는 1990년식, 2층, 77.04㎡(약 23.29평)인 예원하이츠빌라가 6,400만원에 거래된 사례입니다.

* 이를 감안할 때, 본건의 적정 시세는 6,400만원에서 7,500만원 사이로 예상됩니다.

* 예상 입찰가 범위:

* 본건은 인수할 임차 보증금이 없는 것으로 조사되었으며, 시세 및 감정가를 고려하여 경쟁력 있는 가격으로 접근할 필요가 있습니다.

* 유찰 가능성 및 경매 시장 상황을 고려하여, 예상 입찰가를 6,500만원 ~ 7,200만원으로 제안합니다.

* 주변 환경 조사 결과, 제공된 정보와 검색 결과에서 특별히 언급된 혐오 시설이나 유해 시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 최종 입찰 전, 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.