나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65166 [1] 경기도 파주시 동패동 1687 숲속길마을6단지동문굿모닝힐 606동 15층1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 동패동 “교하지하차도” 남서측 인근에 위치하고 있으며, 인근일대는 아파트 단지, 근린생활시설, 공원, 각급 학교 등이 혼재된 아파트 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장 등이 소재하며, 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 15층 건물 내 제15층 제1504호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 창호 : 알루미늄샷시 이중창호 마감

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 다용도실, 발코니, 현관 등)로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지내 공도가 외부 도로와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중1-3(집))(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.06.29.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 파주시 동패동 1687번지 숲속길마을6단지동문굿모닝힐 606동 15층 1504호에 위치한 아파트입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경65166 (1)이며, 감정가는 412,000,000원입니다.

토지 면적은 73.01㎡ (약 22.1평)이며, 건물 면적은 101.95㎡ (약 30.8평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

주요 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경이 있으며, 주의사항으로 주택도시보증공사로부터 2026년 06월 29일자로 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 파주시 동패동에 소재하며, "교하지하차도" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 공원, 각급 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

단지 내 도로는 외부 도로와 잘 연결되어 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다. 차량 출입이 용이합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 12월 19일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

본 건에는 다음과 같은 권리관계가 등기되어 있습니다.

* 2006년 02월 08일 접수된 소유권이전 (갑2, 하숙경)

* 2006년 02월 21일 접수된 소유권이전 (갑4, 김현숙 외 1명)

* 2024년 06월 03일 접수된 주택임차권 (을3, 배기환, 보증금 390,000,000원). 전입일자 2022년 05월 26일, 확정일자 2022년 05월 03일. 이 임차권은 말소 대상입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(배 )

* 보증금: 390,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-26

* 확정일자: 2022-05-03

* 배당신고일자: 2024-06-03

* 대항력: 없음

주택도시보증공사로부터 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었으며, 등기부상 해당 임차권은 말소 예정입니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 임차인과 관련된 보증금 인수 부담은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부채권 총액은 390,000,000원입니다.

매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 제3종일반주거지역에 속해 있으며, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

주변에는 공동주택 외 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하여 주거 생활에 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

중로1류(폭 20m~25m) 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 숲속길마을6단지동문굿모닝힐 아파트 단지 내에 위치하며, 2005년 12월에 사용 승인되었습니다.

총 11개동, 586세대로 구성된 단지이며, 본 건이 속한 606동은 총 15층 건물로, 본 물건은 15층에 위치합니다.

아파트 내부 이용 상태는 방 4개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 다용도실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소방 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

단지 내 주차 대수는 총 976대 (지상 4대, 지하 0대 - 건축물표제부상 정보와 다소 차이가 있으나, 총괄표제부 기준 976대)로 세대당 주차 공간은 충분한 편입니다.

주변에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설이 있습니다.

토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육지원청 재확인 필요), 토지거래계약에 관한 허가구역(2026.08.25까지)으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

주택도시보증공사(HUG)와의 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인 관련 보증금 인수 위험은 없으나, 계약서상 명시된 조건을 면밀히 확인해야 합니다.

토지이용계획상 '가축사육제한구역', '상대보호구역', '토지거래계약에관한허가구역' 등의 제한사항이 존재하므로, 향후 재산권 행사 시 관련 법규를 재확인할 필요가 있습니다.

특히 상대보호구역 지정 범위는 반드시 교육지원청에 재확인해야 합니다.

특별히 지도 검색 등을 통해 확인된 혐오시설은 없으나, 주변 환경은 주거 단지 위주로 형성되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 파주시 동패동에 위치한 대단지 아파트로, 입지 및 생활 편의성은 양호한 편입니다.

경매 물건임에도 불구하고 임차인과의 권리관계가 명확하게 정리되어 있어 인수할 보증금이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

감정가가 412,000,000원이지만, 최근 동일 면적의 실거래가가 318,000,000원으로 확인되어 시세 대비 감정가에 대한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의로 인한 보증금 미인수

* 안정적인 주거 환경을 갖춘 대단지 아파트

* 향후 부동산 시장 회복 시 시세 차익 기대 가능

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건과 동일한 면적인 101.95㎡의 경우 2026년 5월에 318,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

감정가는 412,000,000원으로, 최근 실거래가와는 상당한 차이를 보입니다.

임차인 인수 금액이 없다는 점과 최근 실거래가를 고려할 때, 적정 입찰가는 320,000,000원에서 360,000,000원 사이로 예상됩니다.

시세 및 단지 내 매물 현황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.