나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73860 [1] 경기도 의정부시 용현동 276-2 웰링턴 17층 1702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 의정부시 용현동 소재 "용현초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택 등이 소재하며, 인근으로 각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설 등이 소재하는 바, 아파트로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 의정부 경전철역 "송산역"이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 23층 중 17층 1702호로서 (사용승인일 : 2020.01.07) -외벽 : 석재 마감 등 -내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 -창호 : 샷시 창호임

이용상태

아파트(방3, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실2, 발코니,현관 등)로 이용 중임.

설비내역

급.배수. 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 옥내소화전, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 15 미터, 서측으로 폭 약 8 미터의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특정용도제한지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (2015-11-06)(중로2-6호선)(접합), 상대보호구역(2018-01-22)(의정부용현초),과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래허가구역(2024,11,10~2029.11.9).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73860 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 206,000,000원

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 용현동 276-2, 웰링턴 17층 1702호

용도: 아파트

구분건물: 집합건물

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.76㎡ (약 2.35평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.76㎡ (약 18.08평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 아파트 정보

아파트명: 웰링턴아파트

사용승인일: 2020년 01월 07일

총동수: 1동

총세대수: 200세대

최고층: 23층

해당층: 17층

건축물 구조: 철근콘크리트구조

전용면적: 59.76㎡ (약 18.08평) (제공된 건물면적 기준)

분양면적: 웰링턴아파트의 일반적인 분양면적은 59.76㎡(약 18.08평)으로 확인됩니다.

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 의정부시 용현동 소재 "용현초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택 등이 혼재하며, 각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설이 인접해 있어 아파트로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 의정부 경전철역인 "송산역"이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

본 건 북측으로 폭 약 15미터, 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 12월 22일 접수된 주택도시보증공사(신청채권자)의 강제경매 개시결정 등기(접수일자: 2025-12-22, 권리종류: 강제경매)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 지상권은 개요에 기재되어 있으나, 등기부상 확인되지 않아 인수될 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강유진

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 09월 13일

* 확정일자: 2022년 08월 08일

* 배당신고일자: 2024년 09월 13일

* 대항력: 없음

* 비고:

- 임차인 강유진은 대항력이 없습니다.

- 주택도시보증공사(신청채권자)는 임차권자인 강유진의 보증금반환채권을 양수하였으며, 우선변제권 승계에 따라 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

* 등기부채권 총액: 253,300,000원

* 주요 권리 사항:

- 소유권이전(신탁등기 말소)

- 공유자전원지분전부이전(매매)

- 주택임차권 (강유진, 말소예정)

- 강제경매 (주택도시보증공사, 말소기준권리)

- 가압류 (서울신용보증재단, 말소예정)

4. 상권분석

본 건이 위치한 용현동 일대는 아파트 단지들이 밀집한 주거지역으로, 주변에 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 또한, 각급 학교 및 각종 편의시설, 공공시설이 인접해 있어 주민 생활에 필요한 상업 및 서비스 기능이 어느 정도 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 용현초등학교가 소재하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

의정부 경전철 송산역과 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 생활편의시설 및 공공시설이 인접해 있어 생활 여건은 양호한 편입니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 검색 결과)

지도 및 인터넷 검색 결과, 본 건 인근 또는 주위에 특별히 언급되는 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2024년 11월 10일 ~ 2029년 11월 09일). 경매 취득 후 허가 요건을 충족하지 못할 경우, 토지 거래가 무효가 되거나 재산상 불이익이 발생할 수 있으므로 취득 전 반드시 관련 법규를 확인하고 허가를 받을 수 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아 잠재적인 계약 조건 변경 또는 추가 부담 발생 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 공동담보

공동담보 물건이 있을 경우, 본 건의 경매 결과와 상관없이 다른 담보물의 처리 여부에 따라 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 의정부시 용현동에 위치한 신축 아파트(2020년 사용승인)로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 임차인의 대항력이 없고 인수되는 보증금이 없어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, '토지거래허가구역'이라는 점은 가장 큰 리스크 요인으로, 취득 시 허가 여부에 대한 철저한 사전 확인이 필수적입니다. 또한, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 사항도 계약 전 면밀히 검토해야 할 부분입니다. 최근 매매 사례가 감정가보다 낮은 수준에서 형성되어 있어, 투자 가치 판단 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도(2020년)의 아파트

* 임차인 대항력 없어 권리관계 명확 (인수 보증금 없음)

* 양호한 입지 및 교통 환경 (용현초 인근, 송산역 도보권)

* 정비된 주거 환경 (아파트 단지 밀집 지역)

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례에서 59.66㎡ 면적이 188,500,000원(약 18.05평 기준, 평당 약 1,044만원)에 거래된 점, 감정가는 206,000,000원(약 18.08평 기준, 평당 약 1,139만원)인 점을 고려합니다.

본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 과정에 불확실성이 존재하며 이에 대한 리스크 프리미엄을 고려해야 합니다. 또한, HUG 인수조건 변경 등 추가적인 확인 사항도 있습니다.

최근 거래가와 감정가를 종합적으로 고려하되, 토지거래허가구역 지정에 따른 리스크를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에 본 건의 예상 입찰가는 175,000,000원에서 185,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 경매 시장 상황, 현장 조사 결과, 그리고 토지거래허가 취득 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.