나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73858 [1] 경기도 양주시 옥정동 958 이편한세상옥정어반센트럴 1104동 4층 403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청구감정 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재"옥정중학교" 동측에 위치하며 인근일대는 아파트 단지, 근린생활시설,학교 등이 혼재 형성된 지역으로 주위환경 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하며 제반교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 25층건내 제4층 제403호로서 2017.08.29. 사용승인 되었으며 외벽 : 석재붙임 마감 및 몰탈위 페인트 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등. 창호 : PVC 샤시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 지역난방설비, 승강기 설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 평탄한 세로장방형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 구비되어 있으며 단지내 북측으로 폭 약20m 정도의 도로 및 동측으로 소로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 도과 도시개발팀으로 문의바람) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

의정부지방법원 2025타경73858 (1)

1.2. 소재지

경기도 양주시 옥정동 958, 이편한세상옥정어반센트럴 1104동 4층 403호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

491,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 62.71㎡ (약 18.97평)

* 건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

주OOOOOOOO

1.9. 특이사항

유동화 물건

1.10. 주의사항

해당 사항 없음

1.11. 특수물건정보

유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정중학교" 동측에 위치하며, 인근 일대는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 주위 환경이 무난합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

단지 내 도로가 구비되어 있으며, 단지 북측으로 폭 약 20m 도로 및 동측으로 소로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2017.11. 27. 접수된 우리은행 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 상 모든 권리(근저당, 질권설정, 가압류, 임의경매개시결정 등)가 말소 예정으로, 낙찰자에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사행센대부

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인으로, 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 실제 점유 관계 및 명도 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 인수 보증금 합계

0원

3.5. 등기부 요약

* 소유권: 주식회사양주옥정주택위탁관리부동산투 (보존), 이명옥 외 1명 (이전)

* 권리관계: 우리은행 근저당, 주식회사행센대부 근저당 및 전세권, 주식회사낭만드림대부 및 김영환의 질권설정, 비엔케이캐피탈주식회사의 가압류, 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사의 임의경매개시결정 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 496,978,409원

4. 상권분석

4.1. 단지 내 및 주변 환경

본건이 속한 "e편한세상옥정어반센트럴"은 2017년 8월 29일 사용승인된 총 8개동, 761세대의 규모를 갖춘 아파트 단지입니다. [cite:from text] 주변으로는 다수의 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 밀집되어 있어 주거 지역으로서의 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 상업 및 편의시설

단지 내 상가 이용이 가능하며, 인근에 위치한 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있어 입주민의 편의를 제공합니다. [cite:from text]

5.2. 교육환경

본건은 "옥정중학교" 동측에 위치하며, 주변으로 옥정초등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다. [cite:from text]

5.3. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조로, 지상 25층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다. [cite:from text] 급배수 및 위생 설비, 지역난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등 기본적인 주거 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

채권이 유동화된 물건으로, 채권의 양수도 및 관리 주체의 변경 가능성 등을 염두에 두고 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획

본건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류 및 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 관련 법규의 영향을 받을 수 있습니다. [cite:from text]

6.3. 명도 관련

대항력 없는 임차인 1곳이 존재하나, 명도 과정에서 협의가 원만하게 이루어지지 않을 경우 명도 소송 등 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 옥정동에 위치한 "e편한세상옥정어반센트럴" 아파트 경매 물건입니다.

2017년에 준공된 비교적 신축 아파트로, 단지 규모, 주변 학군, 생활 편의시설 접근성 등 주거 환경이 양호한 편입니다.

권리분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 다수 존재하며, 이들 권리는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

유동화 물건이라는 점과 대항력 없는 임차인이 존재한다는 점은 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 깨끗하여 인수 부담이 적습니다.

* 신축급 아파트(2017년 준공)로 실거주 및 투자 가치가 양호합니다.

* 양주 옥정 신도시 내에 위치하여 향후 지역 가치 상승 기대감이 있습니다.

* 주변 학교 및 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 3년간 실거래가 자료에 따르면, 유사 면적(약 75㎡)의 본 아파트 매매가는 2026년 7월 기준 3억 7천 5백만원 ~ 4억 1천만원 수준으로 확인됩니다. [cite:from text]

또한, 경기 양주시 옥정동 "e편한세상 옥정어반센트럴"의 85㎡(약 33평) 물건은 2024년 1월 기준으로 약 4.2억원 수준의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다. [cite:from text]

본건 감정가는 4억 9천 1백만원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가와 유사 면적의 시세 동향을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 4억 2천만원 ~ 4억 5천만원 범위로 추정됩니다.

낙찰을 위해서는 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 투자 포인트 및 시세 분석을 기반으로 4억 3천만원 ~ 4억 5천만원 사이의 입찰가를 권장합니다.

(본 예상 입찰가는 현재 시점의 정보에 기반한 것이며, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 등을 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.