나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73770 [1] 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리 508-19 가온리즈빌 비동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리 소재 "갈월중학교" 남서측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 단독주택, 공장, 창고 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 3층 301호로서 외벽 : 드라이비트 마감 등. 내벽 : 벽지 도배 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 다세대주택("건축물현황도"상 방3, 거실, 주방, 욕실2)입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 공동주택(다세대주택)건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(남부지역),가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절 대보호구역(2017-02-03)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전 법>,성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

본건'토지대장'상 2016년 11월 15일자 지목변경이 되었으나 '집합건물등기사항전부 증명서'상 지목은 변경 전 지목인 임야로 등재되어 있으니 경매 진행시 참고 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 임대관계확인은 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 부득이 조사치 못하였으니 경매 진행시 필히 참고 바랍니다. 2) 본건은 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부구조 및 위치확인은 '집합건축물대장'상 등록된 "건축물현황도"에 의거 확인하였으니 경매 진행시 필히 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73770 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 춘향골농업협동조합 (춘OOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리 508-19, 가온리즈빌 비동 3층 301호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 3층 301호

건물 사용승인일: 2016년 11월 09일

전유부분 건물면적: 48.40㎡ (약 14.64평)

공용부분 건물면적: (제시되지 않음)

토지 지분면적: 53.00㎡ (약 16.03평)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 150,000,000원

토지면적: 53.00㎡ (약 16.03평)

건물면적: 48.40㎡ (약 14.64평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리에 위치하며, "갈월중학교" 남서측 인근에 소재합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 공장, 창고 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 세종포천고속도로 소흘IC, 소흘JC, 수도권제2순환고속도로 고모IC 등이 인근에 위치하여 광역 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 물건은 계획관리지역, 성장관리구역(남부지역), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 보존(2016.11.11), 소유권 이전(2017.06.16), 소유권 이전(2020.09.16) 등기 내역이 있습니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 근저당: 춘향골농업협동조합 (2020.09.16, 96,000,000원) - 말소기준권리

- 가압류: 페퍼저축은행 (2024.05.29), 서민금융진흥원 (2024.06.27), 농협은행주식회사 (2024.07.17), 서울보증보험주식회사 (2024.11.01) - 모두 말소 예정

- 임의경매개시결정: 춘향골농업협동조합 (2025.12.22, 76,644,058원) - 본 경매 개시

등기부채권 총액은 154,444,657원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 송 (송혜미)

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2025년 11월 06일

배당신고일자: 2026년 01월 12일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계 0원

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리인 춘향골농업협동조합의 근저당(2020.09.16) 이하 모든 권리(가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 임차인 송 은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세 (매매)

본건이 속한 "가온리즈빌" 단지 내 또는 인근 유사 신축 다세대주택(2023년 준공, 508-15번지, '루블랑')의 경우, 전용면적 75.23㎡(약 22.75평)의 주택이 2026년 2월 31,500만원, 2026년 3월 31,000만원에 거래되었습니다 [JSON].

이는 3.3㎡당 약 412만원 ~ 419만원 수준으로, 본건(48.40㎡, 2016년 준공)의 면적 및 건축 연도를 고려할 때, 동일 단지 내라면 더 높은 시세를 형성할 것으로 예상됩니다. 감정가 150,000,000원(3.3㎡당 약 309만원)은 최근 인근 신축 주택의 시세 대비 상대적으로 낮은 수준으로 판단됩니다.

한편, 2001년 준공된 인근 연립주택(57.54㎡, 457-6번지, '한양아트빌')은 2026년 2월 7,000만원에 거래되었습니다 [JSON].

4.2. 임대 시세

제공된 JSON 정보에는 임대 시세에 대한 명확한 데이터가 포함되어 있지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가까운 곳에 마트, 편의점 등 기본적인 생활 편의 시설을 이용할 수 있으며, 포천시의 번화가인 송우리 지역과 인접하여 다양한 상업 시설 및 문화 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

본건 소재지 인근에는 갈월중학교가 있으며, 포천교육지원청 자료에 따르면 소흘읍 내 이곡초등학교 등 초등학교도 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 관련 사항

감정평가서 요약에 따르면, 본건의 '토지대장'상 지목은 2016년 11월 15일자로 '대'로 변경되었으나, '집합건물등기사항전부증명서' 상에는 변경 전 지목인 '임야'로 등재되어 있습니다. 이 부분은 경매 진행 시 참고가 필요합니다.

6.2. 임대차 관련 사항

임차인 송 은 대항력이 없으나, 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 인해 정확한 임대차 관계 및 내부 상태 확인이 어려운 점은 주의가 필요합니다. 보증금 500만원에 대한 배당이 원활히 이루어지지 않을 경우, 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타

감정평가 당시 내부 구조 및 위치 확인이 '집합건축물대장'상의 '건축물현황도'에 의거하여 이루어졌습니다. 실제 현장 방문 시 차이가 있을 수 있으므로, 입찰 전 현장 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리에 위치한 다세대주택으로, 신축급 아파트 단지(가온리즈빌/루블랑) 내에 속하여 주거 환경이 양호합니다. 단지 내 유사 면적의 신축 주택 시세가 감정가 대비 높게 형성되어 있어, 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 토지 지목 불일치, 임차인 보증금 관련 사항, 그리고 감정평가 시점과 현재 시점 간의 시장 변화 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지가 우수한 신축급 아파트 단지 내 물건입니다.

* 감정가가 주변 시세 대비 낮게 책정되어 있어 시세 차익 잠재력이 높습니다.

* 모든 권리가 말소되는 안전한 권리 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 150,000,000원입니다. 주변 유사 신축 주택의 최근 매매 사례를 고려할 때, 3.3㎡당 약 412만원 ~ 419만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 본건 전용면적 48.40㎡에 이를 적용하면 약 199,000,000원 ~ 203,000,000원 범위의 시장 가치가 추정됩니다.

따라서, 감정가(150,000,000원)는 시장 시세 대비 저평가된 것으로 판단됩니다. 경쟁 상황 및 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여, 160,000,000원에서 180,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.