나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경4139 [1] 서울특별시 중구 신당동 217-91 1층가-3호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 "서울광희초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 학교, 공공편익시설 등이 형성되어있는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 "신당역(지하철 2, 6호선)", "동묘앞역(지하철 1, 6호선)" 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 제6층 건물 내 제1층 제가-3호, 제가-3-1호로서 외벽 : 석재 및 복합판넬 붙임 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 판매시설 및 근린생활시설로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 및 "사진용지" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 판매시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 북측, 남측, 서측으로 폭 약 30미터, 12미터, 8미터, 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역), 도로(접합), 시장, 철도(2024-12-26)(수도권광역급행철도 B노선(용산~상봉) 건설사업(제1~3공구))(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 중부교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),서울도심(4대문안),건축선임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 중구 신당동 217-91에 소재한 근린상가 물건으로, 서울중앙지방법원 2025타경4139 (1) 사건으로 진행 중인 부동산 임의경매 사건입니다.

감정평가액은 470,000,000원이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

본건의 토지 면적은 1.66㎡(약 0.50평)이며, 토지 지분 역시 1.66㎡(약 0.50평)입니다.

건물 면적은 5.40㎡(약 1.63평)이고, 건물 지분도 5.4㎡(약 1.63평)입니다.

채권자는 신OOO이며, 본건은 유동화 물건으로 특이사항 및 특수 물건 정보에 해당합니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 중구 신당동에 위치하며, 주위에는 서울광희초등학교가 북측 인근에 있습니다.

또한, 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 학교, 공공편익시설 등이 형성된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량의 진출입이 가능하며, 지하철 2, 6호선 신당역과 지하철 1, 6호선 동묘앞역 및 다수의 버스정류장이 인접해 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

본건 토지는 인접 토지와 비교했을 때 등고평탄한 가장형 토지이며, 현재 판매시설 등의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로로는 동측, 북측, 남측, 서측으로 폭 약 30미터, 12미터, 8미터, 6미터 내외의 포장도로와 각각 접해 있어 차량 접근성이 용이합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2000년 11월 28일 접수된 신한은행 근저당권(을1)입니다.

등기부채권 총액은 801,478,293원입니다.

본건과 관련하여 임차인은 주세빈, 주영준 두 명입니다.

주세빈, 주영준 임차인은 보증금 20,800,000원, 차임 700,000원으로 2025년 07월 18일 전입(사업)하였고, 2025년 07월 24일 확정일자를 받았으며, 2026년 01월 27일 배당신고를 하였습니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

주영준 임차인은 보증금 25,000,000원, 차임 700,000원으로 2025년 07월 18일 전입(사업)하였으나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 확인되지 않습니다. 해당 임차인 역시 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 이에 대한 구체적인 개요는 확인되지 않았습니다.

집합건물 등기부 요약상, 가장 최근 권리로는 2026년 02월 03일 접수된 농협은행주식회사의 가압류(갑6)가 있으며, 이 역시 말소 예정입니다.

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건은 서울특별시 중구 신당동 217-91에 위치한 '청평화시장' 건물 내 제1층 가-3호 근린상가입니다.

JSON 데이터에 따르면, 본 건물(청평화시장)은 1983년 04월 07일 사용승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕의 지상 6층 건물이며, 판매시설 및 영업시설로 이용되고 있습니다.

건축면적은 2,129.5㎡, 대지면적은 2,142㎡, 연면적은 12,917㎡입니다.

건폐율은 99.42%, 용적률은 509.5%입니다.

본건은 현재 판매시설 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

주변은 서울광희초등학교 북측 인근으로, 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 학교, 공공편익시설 등이 혼재된 지역으로 상권이 활성화되어 있습니다.

또한, 동대문역사문화공원, 밀리오레, 두타몰 등 대형 상업 시설과 동묘앞 시장, 신평화시장 등 전통 시장이 밀집해 있어 유동인구가 많은 지역입니다.

주변에 특별히 혐오시설은 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

본건은 서울광희초등학교를 비롯한 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

교통 면에서는 신당역과 동묘앞역이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 다양한 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

주변에는 동대문역사문화공원, 밀리오레, 두타몰 등 대형 쇼핑몰과 동묘앞 시장, 신평화시장 등 재래시장이 있어 생활 편의 및 쇼핑 시설 접근성이 뛰어납니다.

건물 자체에는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 '유동화 물건'으로, 일반적인 경매 물건과 다른 권리 관계나 특이사항이 존재할 수 있어 더욱 면밀한 확인이 필요합니다.

토지 이용계획상 '수도권광역급행철도 B노선(용산~상봉) 건설사업' 구역에 저촉되어 있어, 향후 건설 사업 진행 시 소음, 진동 등의 영향이 발생할 수 있습니다.

또한, 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(2025년 8월 21일 ~ 2026년 8월 25일, 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일). 따라서 매수 시 해당 허가를 취득해야 하는 절차가 수반될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도심의 핵심 상권인 동대문 지역에 위치하며, 더블 역세권(신당역, 동묘앞역)이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

판매시설 및 근린생활시설로서 현재 이용 중이며, 주변 상업 시설 밀집 지역의 특성상 높은 유동인구를 기반으로 한 수익 창출이 기대됩니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 임차인 관련 인수 보증금 또한 없는 것으로 확인되어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

다만, 유동화 물건이라는 점과 수도권광역급행철도 B노선 건설 사업 저촉, 토지거래 허가구역 지정 등의 잠재적 리스크는 반드시 고려해야 할 사항입니다.

이러한 리스크 요인에도 불구하고, 탁월한 입지와 상권의 잠재력을 고려할 때 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 신당역과 동묘앞역 도보권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

활성화된 상권: 동대문 상권 내에서도 유동인구가 풍부한 지역에 자리 잡고 있어, 상업 및 판매 시설로서의 높은 가치를 지닙니다.

권리관계 명확성: 인수되는 임차 보증금이 없고, 말소기준권리 이하 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

높은 활용 가능성: 근린상가로서 다양한 업종의 입점이 가능하며, 현재 판매 시설 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 470,000,000원입니다.

인수해야 할 임차 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시에는 감정가를 기준으로 하되, 향후 명도 관련 비용, 리모델링 또는 수리 비용, 보유 및 처분 시 예상되는 세금 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

또한, 본건은 토지거래허가구역 내에 있어 허가 비용도 추가로 발생할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 최신 시장 동향, 유사 물건의 거래 사례, 현장 조사 결과, 그리고 수익률 분석 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.