나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104634 [1] 서울특별시 서초구 방배동 725 방배삼호아파트 나동 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 방배동 소재 "서래초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까치 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(9호선, 구반포역)이 소재하는 등 제반 대중 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 스라브지붕 13층 건물 내 제13층 제1304호로서, (사용승인일 : 1983.05.31.) 외 벽 : 시멘트몰탈 및 인테리어 마감 등, 창 호 : 샷시창호 등 입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필 1단지의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 남서측의 '사평로' 및 '방배로'로부터 본건 아파트단지로 진입할 수 있으며 단지내 도로가 정비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

서초구 방배동 725: 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 제3종일반주거지역 , 도로(접합), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2013-07-18)(입안)<도시 및 주거환경정비법>, 정비구역(2016-09-08)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.),건축선(도로경계선에서 3m후퇴) 서초구 반포동 113-1: 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2013-07-18)(입안)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.),건축선(도로경계선에서 3m후퇴)

공부와의 차이

대지권의 목적인 토지의 표시 - 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서 : 4개 필지(서초구 방배동 725, 724, ,786-14, 산212) - 토지대장 : 2개 필지(서초구 방배동 725, 서초구 반포동 113-1)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없습니다.

물건 비고

- 지분매각(공유자 우선매수 1회에 한함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울중앙지방법원 2025타경104634 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 서초구 방배동 725 방배삼호아파트 나동 13층 1304호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

전체 물건(1/1 지분 기준) 감정가: 2,131,000,000원

경매 대상 지분(1/2)의 감정평가액: 1,065,500,000원 (감정가의 1/2)

1.5. 면적

토지 총면적: 92.63㎡ (약 28.02평)

토지 지분 매각 면적: 46.315㎡ (약 14.01평)

건물 총면적 (전용면적 기준): 164.55㎡ (약 49.78평)

건물 지분 매각 면적 (전용면적 기준): 82.275㎡ (약 24.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 지분 매각 (각 1/2 지분)

1.7. 경매 구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

(OOOOOOO

1.9. 건물 정보

사용승인일: 1983년 05월 31일

건축년도: 1983년

건물 구조: 철근콘크리트 라멘조 스라브지붕 13층 건물 내 13층 1304호

총 동수: 6개동

세대수: 481세대

최고층: 13층

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 서초구 방배동 소재 "서래초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하는 등 일반적인 주거지역 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 구반포역이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통 수준입니다. 북측 및 남서측의 사평로 및 방배로로부터 단지 내 진입 도로가 정비되어 있습니다.

2.3. 주변 시설

본건 인근에는 서래초등학교가 위치하고 있습니다. 반경 1~2km 이내에 다양한 상업 시설, 편의 시설 및 지하철역(9호선 구반포역, 7호선 내방역 등)이 존재합니다. 대규모 혐오시설이 인근에 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을5 근저당권 (한국외환은행, 2010-05-14 접수, 금120,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

없음 (매각으로 인한 소멸 대상 권리 내역 확인 필요)

3.3. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 을5 근저당권보다 선순위 권리 없이, 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 등기부등본 상세 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건에 대한 임차인 정보는 제공되지 않았습니다. 임대차 관계는 미상이며, 인수 여지가 있는 임차인이 있는지 현장 조사 및 관련 서류 확인이 반드시 필요합니다.

3.5. 등기부 요약

* 소유권 이전: 김정주 외 1명 (1994-11-02)

* 소유권 이전: 이광혁 (2005-02-18)

* 소유권 이전: 정현정 (2005-02-18)

* 소유권 이전: 전진홍 (2010-05-14)

* 근저당권: 한국외환은행 (2010-05-14) - 말소기준권리

* 강제경매: 주식회사 아이젠테크 (2025-12-19) - 본건 경매 개시

* 가압류: 기술보증기금 (2026-01-21)

* 가압류: 기술보증기금 (2026-02-03)

3.6. 총 채무액 (등기부상)

등기부채권 총액: 353,600,000원

강제경매 채권액: 1,134,654,763원 (주식회사 아이젠테크)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 방배동 지역은 주거 지역 내 근린생활시설 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 인근 지하철역 주변으로 상권이 형성되어 있으며, 대규모 상업 시설 이용 시에는 차량 이동이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 북동측 인근에 서래초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의 시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 부대시설이 있습니다. 인근 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주차 정보

총 주차 대수 481대 (지상 12대, 지하 17대). 1세대당 1대 주차가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본건은 아파트 전체(1/1)가 아닌, 건물 및 토지의 1/2 지분만 매각되는 물건입니다. 이는 추후 명도 및 건물 사용, 매각 등에서 공유자 간의 협의가 필수적이며, 단독으로 결정할 수 없는 제약이 따릅니다.

6.2. 공유자 우선매수

등기사항 및 물건명세서에 "공유자 우선매수신고"가 명시되어 있습니다. 공유자는 법적으로 정해진 절차에 따라 본 경매 물건을 다른 입찰자와 동일한 가격으로 우선 매수할 권리가 있습니다. 이는 1회에 한하여 행사될 수 있습니다.

6.3. 정비구역 지정

본건 소재지는 "정비구역"으로 지정되어 있습니다 (2013-07-18 입안, 2016-09-08 지정). 이는 향후 재건축 또는 리모델링 등 개발 가능성을 내포하고 있으나, 사업 진행 불확실성, 사업 동의율 확보 등의 리스크도 함께 존재합니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한 사항

* 서울특별시 서초구 방배동 725: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 제3종일반주거지역, 도로, 상대/절대보호구역(교육환경 보호), 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (기간별 상이, 외국인 등 대상), 건축선(도로경계선에서 3m 후퇴).

* 서울특별시 서초구 반포동 113-1: 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로, 상대보호구역(교육환경 보호), 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (기간별 상이), 건축선(도로경계선에서 3m 후퇴).

이러한 다양한 용도지역 및 제한사항은 향후 토지 이용 및 건축에 제약을 줄 수 있습니다.

6.5. 공부와의 차이

대지권의 목적인 토지 표시에 있어, 제시목록 및 등기사항전부증명서 상에는 4개 필지(서초구 방배동 725, 724, 786-14, 산212)이나, 토지대장 상에는 2개 필지(서초구 방배동 725, 서초구 반포동 113-1)로 기재되어 있습니다. 이는 구획정리 과정에서 발생한 차이로 보이며, 실제 이용 및 권리관계에 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

6.6. 감정가와 시세 차이

본건 감정가는 전체 물건(1/1 지분) 기준 21억 3100만원으로, 경매 대상 지분(1/2)의 감정평가액은 10억 6550만원입니다. 그러나 최근 실거래가 정보를 바탕으로 산정한 동일 면적 아파트의 전체 매매가는 약 3억 7800만원 ~ 4억 2800만원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정평가액과 상당한 차이를 보이므로, 입찰 시 주의가 필요하며 시장 가격을 충분히 반영한 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 서초구 방배동 소재 방배삼호아파트의 1/2 지분 매각 물건으로, 잠재적인 개발 가치가 있는 정비구역 내 위치, 양호한 입지 및 교통 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 지분 매각이라는 점, 공유자 우선매수 가능성, 공부와의 차이, 그리고 특히 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 괴리는 본건의 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 높은 감정가에도 불구하고 시장 가치가 낮은 것으로 판단될 경우, 유찰 가능성 또는 낮은 낙찰가율이 예상될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서초구 방배동의 입지적 강점 및 재건축/리모델링이 예상되는 정비구역 내 물건.

* 향후 재개발 사업 진행 시 시세 상승 잠재력 보유.

* 지분 매각으로 인한 초기 투자 부담 완화 가능성 (총 감정가의 1/2).

9. 예상 입찰가

본건의 실제 시장 가치는 최근 동일 아파트 단지의 전체 매매 사례를 통해 추정할 때, 경매 대상인 1/2 지분의 시장 가치는 약 1억 8900만원 ~ 2억 1400만원 수준으로 판단됩니다. 이는 감정평가액인 10억 6550만원과 큰 차이를 보입니다.

따라서, 입찰 시에는 현재 감정가보다는 시장 조사된 가격을 바탕으로 다음과 같은 예상 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 접근 시: 2억 ~ 2억 3천만원

* 적극적 접근 시: 2억 3천만원 ~ 2억 5천만원

상기 금액은 시장 조사에 기반한 추정치이며, 공유자 우선매수 신고 여부, 실제 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등에 따라 변동될 수 있습니다. 특히, 높은 감정가와 시장가 간의 괴리가 크므로, 권리 분석 및 시세 조사를 철저히 하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.