나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104661 [1] 서울특별시 동작구 상도동 126-13 상도그린빌 에이동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 '숭실대입구역' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 일반주택지대로서, 인근에 근린생활시설 및 생활편익시설, 아파트단지, 학교, 관공서, 공원 등이 소재하여 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 마을버스정류장 및 노선버스정류장, 근거리에 지하철 7호선 "숭실대입구역" 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 양호한 상태임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건물내 제3층 제301호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등. 내벽: 벽지 및 일부타일 마감 등. 창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 주방, 거실, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 소방설비, 주차장설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 하향 완경사의 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확 인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역 에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률 >, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구 역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

- 주택도시보증공사(임차인 오혜린) : 경매신청채권자로 임차인의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력및우선변제권 승계)
- 건축물대장 ‘위반건축물’ 표기

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104661 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 126-13 상도그린빌 에이동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 457,000,000원

토지면적: 36.87㎡ (약 121.87평)

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

위치: 서울특별시 동작구 상도동 소재 '숭실대입구역' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 일반주택지대이며, 인근에 근린생활시설, 생활편익시설, 아파트단지, 학교, 관공서, 공원 등이 소재하여 주거 환경은 무난한 편입니다.

교통: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 마을버스정류장 및 노선버스정류장이 소재하고, 근거리에 지하철 7호선 "숭실대입구역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 상태입니다.

도로: 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 2월 24일 주식회사우리은행 가압류 (등기부갑6)

인수되는 권리:

* 을구 3번 임차권 등기 (2023년 1월 13일 접수)

* 임차인: 오 (주택도시보증공사 양수인)

* 임차보증금: 426,000,000원

* 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

등기부 요약:

* 소유권 관련: 소유권 보존(2015.10.30), 소유권 이전(2016.05.31, 2020.12.11) 기록이 있습니다.

* 말소되는 권리: 다수의 가압류(주식회사우리은행, 주식회사케이비국민은행, 기술보증기금, 중소기업은행, 현대카드, 롯데카드, 신한카드) 및 압류(동작구, 안양세무서장) 권리들은 말소기준권리 이후에 등기되었으므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 을구 3번 주택임차권 (상기 임차인 현황 참조)이 존재합니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (임차인 오 )

* 보증금: 426,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 04일

* 확정일자: 2020년 11월 18일

* 대항력: 있음

* 비고: 경매신청채권자로 임차인의 임차보증금반환채권을 양수하였으며, 대항력 및 우선변제권을 승계하였습니다.

4. 상권분석

본 물건은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 일반주거지역 내에 위치하고 있습니다. 주변 지역에 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거지로서의 가치가 있습니다. 또한, 숭실대입구역 역세권에 자리하고 있어 유동인구 및 잠재적 수요 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설 및 생활편익시설이 소재하고 있어 편리한 생활이 가능합니다.

교육시설: 주변에 학교가 소재하여 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다. 다만, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

공공시설: 관공서 및 공원 등이 인접해 있어 생활 편의성을 높여줍니다.

교통: 지하철 7호선 숭실대입구역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선도 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

선순위 임차권 인수: 가장 큰 리스크 요인으로, 426,000,000원의 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다. 본 건의 경매 신청 채권자가 임차인의 보증금반환채권을 양수한 주택도시보증공사이므로, 해당 임차권은 매수인이 인수하게 될 가능성이 높습니다.

건축물대장 '위반건축물' 표기: 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있어, 향후 건축 관련 행위(철거, 증축, 개축 등)에 제약이 있을 수 있으며, 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다. 위반 내용은 추가 확인이 필요합니다.

토지이용계획 상 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등에 포함되어 있어 향후 재산권 행사 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다. 특히, 토지거래허가구역 지정 기간 및 대상에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 7호선 숭실대입구역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 그러나 426,000,000원의 선순위 임차보증금 인수 부담이 가장 큰 부담 요인으로 작용할 것입니다. 이 금액이 배당 절차를 통해 전액 회수되지 못할 경우, 매수인이 이를 추가로 부담해야 합니다. 또한, 건축물대장 상 위반건축물 등재 사실은 향후 재산권 행사에 걸림돌이 될 수 있습니다.

현재 감정가는 457,000,000원으로 책정되었으나, 인근 유사 면적의 최근 매매 사례를 조사한 결과, 시장 가격은 640,000,000원 ~ 740,000,000원 수준으로 파악되었습니다. 이는 감정가 대비 시세가 상당히 높게 형성되어 있음을 시사합니다. 인수되는 임차보증금을 고려할 때, 실제 매수인의 총 자금 부담액이 시장 가치를 상회할 가능성이 높아 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

숭실대입구역 역세권이라는 우수한 입지 조건은 향후 부동산 가치 상승의 잠재력을 제공합니다.

본 물건은 2015년에 준공되어 비교적 최근 연식의 건물로, 주변 노후된 건물 대비 신축성이 있습니다.

인수되는 임차보증금을 제외할 경우, 경매 감정가 대비 시장 시세가 높게 형성되어 있어, 정확한 시장 분석을 통한 입찰가 산정 시 가격 메리트를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례(55.64㎡, 1995년식 기준 약 640,000,000원)와 본 건물의 면적 및 신축 연도(2015년식, 59.97㎡)를 고려할 때, 본 건물의 시장 가치는 약 790,000,000원 수준으로 추정됩니다.

매수인이 인수해야 하는 임차보증금은 426,000,000원입니다.

따라서, 예상 입찰가는 시장 가치에서 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 약 365,000,000원 (790,000,000원 - 426,000,000원)

본 입찰가는 매수인의 총 부담액(입찰가+인수 보증금)이 시장 가치 범위 내에 있도록 추정한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 추가적인 권리 분석, 위반건축물 관련 명확한 처리 방안 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.