나이스옥션 법원경매 광주 2024타경86469 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 288-2 아이에스빌딩 1동 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2024.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "전파진흥원" 남서측 인근에 위치하며,
주변은 점포 및 상가가 혼재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근으로 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호(1)-(4): 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 중 제2층 제204호 외 3개호로서,
2015.03.24 사용승인되었으며,
외벽: 복합판넬 및 강화유리 등
내벽: 페인트, 인테리어 등
바닥: 타일 등
창호: 하이새시창호 등임.

이용상태

일련번호(1)-(4): 공히 근린생활시설임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄한 세장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 4차선 포장도로 및 서측으로 3차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상, 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역,
대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2015-03-27)(접합),
가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

귀 제시목록상 공히 주식회사디케이 소유이며, 이해관계인 부재로 임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

부동산현황조사보고서(2024.12.11.자)에 의하면 일부는 공실상태이며, 일부는 집기류가 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경86469 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 288-2 아이에스빌딩 1동 2층 204호

용도: 근린상가

감정가: 606,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 107.32㎡ (약 32.46평)

토지지분: 107.3163㎡ (약 32.46평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 353.75㎡ (약 107.02평)

건물지분: 353.75㎡ (약 107.02평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

중복사건, 공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "전파진흥원" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 점포 및 상가가 혼재하는 상업지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 조건

자체 지반은 평탄하며, 세장형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다. 동측으로는 왕복 4차선, 서측으로는 3차선 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로3류(폭 25m-30m) 및 중로2류(폭 15m-20m) 도로와 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m) 및 혁신도시개발예정지구에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사디케이 (2015-03-31)

* 근저당권: 북동신용협동조합 (말소기준권리, 2015-03-31, 2,688,000,000원)

* 근저당권: 북동신용협동조합 (2016-01-26, 540,000,000원)

* 압류: 나주시 (2022-07-13)

* 임의경매: 북동신용협동조합 (2024-11-15, 570,487,318원, 본건 사건)

* 임의경매: 북동신용협동조합 (2025-06-25, 본건 관련 다른 사건)

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리인 북동신용협동조합의 근저당권(2015-03-31)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 이는 압류, 후순위 근저당권, 임의경매 개시결정 등기 등을 포함합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명확히 기재되어 있지 않으나, 일반적인 경매 절차상 특별한 언급이 없는 한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다. (단, 지상권 등은 별도 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 부동산현황조사보고서(2024.12.11.자)에 의하면 일부 공실 상태이며, 일부는 집기류가 소재하고 있습니다. 임대차 내역은 미상입니다.

* 주의: 임차인 현황상 인수할 보증금이 없으나, 일부 공실 및 집기류 소재는 점유 관계 및 명도 시 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 현황

본 물건이 위치한 나주 빛가람혁신도시 상권은 조성 이후 공공기관 이전 등으로 유동인구가 발생했으나, 전반적으로 높은 상가 공실률과 소비 활동의 부진을 겪고 있는 것으로 파악됩니다. 특히 주말에는 다른 상권과 달리 상대적으로 한산한 경향을 보입니다. 일부 기사에서는 "죽은 상권"이라는 표현을 사용하기도 하며, 상권 활성화를 위한 정책적 노력에도 불구하고 실질적인 개선이 더딘 상황을 시사하고 있습니다.

4.2. 잠재적 개발 요인

혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법에 따라 지역 성장 거점으로 육성되는 계획이 진행 중이며, 향후 복합혁신센터 준공 등 개발 호재가 잠재적으로 있습니다. 또한, 빛가람 전망대, 빛가람 호수공원 등 지역의 문화 및 휴식 시설이 존재합니다.

5. 건물 및 토지 이용 상태

5.1. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕으로, 2015년 3월 24일 사용승인되었습니다. 외벽은 복합판넬 및 강화유리, 내벽은 페인트 및 인테리어 마감, 바닥은 타일, 창호는 하이새시 등으로 마감되었습니다. 일반적인 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지 및 경보, 스프링클러 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 건물 이용 상태

일련번호(1)-(4) 모두 근린생활시설로 이용 중입니다.

5.3. 토지 이용 상태

토지는 자체 지반이 평탄한 세장형으로 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

인근에 전파진흥원이 있으며, 상업지대로서 다양한 점포 및 상가가 혼재되어 있습니다. 또한, 빛가람 전망대, 빛가람 호수공원 등 지역 주민 및 방문객을 위한 여가 및 문화 시설이 존재합니다.

6.2. 교육 및 의료 시설

구체적인 교육 및 의료 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 혁신도시 내에 위치하므로 관련 인프라가 구축되어 있을 것으로 예상됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 상권 침체 및 공실률

나주 빛가람혁신도시 상권의 전반적인 침체 및 높은 공실률은 본 물건의 임대 수익 확보에 심각한 어려움을 초래할 수 있는 주요 리스크입니다. 특히 주말 상권의 약세는 상가 운영에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7.2. 중복사건 및 공동담보

중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생하거나 권리관계가 복잡해질 가능성이 있습니다.

7.3. 임차인 및 점유 관련 불확실성

인수되는 임차 보증금이 0원이라 하더라도, 부동산 현황 조사 상 일부 집기류가 소재하고 있다는 점은 현 점유자 또는 사용자와의 명도 과정에서 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다. 임대차 내역이 미상인 점도 추가 확인이 필요합니다.

7.4. 높은 채무 부담

감정가(606,000,000원) 대비 등기부채권 총액(3,228,000,000원)이 매우 높아, 채권 회수를 위한 경매 절차가 진행된 것으로 보이며, 이는 물건의 현재 가치 평가 및 낙찰 후 향후 재매각/임대 시 부담 요인이 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 나주 빛가람혁신도시 상업지역에 위치한 근린상가로, 토지 및 건물 면적은 상당한 편입니다. 그러나 해당 지역 상권이 전반적으로 침체되어 높은 공실률을 보이고 있으며, 특히 주말 상권의 약세가 두드러지는 상황입니다. 이러한 상권의 어려움은 향후 임대 수익 확보에 큰 걸림돌이 될 수 있습니다. 또한, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점, 그리고 등기부채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점은 투자에 있어 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. 부동산 현황 조사 결과 일부 집기류가 소재하는 등 점유 관계의 불확실성도 명도 과정에서 고려해야 할 사항입니다.

9. 투자 포인트

* 나주 빛가람혁신도시라는 공공기관 이전 신도시 내 상업지역에 위치.

* 토지 및 건물 면적이 비교적 넓어 활용 잠재력 보유.

* 인근에 빛가람 전망대, 호수공원 등 지역 편의 및 휴식 시설 존재.

10. 예상 입찰가

본 보고서에서는 시장 분석, 주변 시세, 낙찰 사례, 향후 예상 수익률 등을 종합적으로 고려한 예상 입찰가를 산정하지 않습니다. 예상 입찰가 산정은 전문가의 면밀한 현장 조사, 상권 및 시장 분석, 잠재적 명도 비용, 수리 비용 등을 포함한 총체적인 재무 계획 수립 후에 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.