나이스옥션 법원경매 광주 2024타경86469 [3] 전라남도 나주시 빛가람동 288-2 아이에스빌딩 1동 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2024.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "전파진흥원" 남서측 인근에 위치하며,
주변은 점포 및 상가가 혼재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근으로 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호(1)-(4): 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 중 제2층 제204호 외 3개호로서,
2015.03.24 사용승인되었으며,
외벽: 복합판넬 및 강화유리 등
내벽: 페인트, 인테리어 등
바닥: 타일 등
창호: 하이새시창호 등임.

이용상태

일련번호(1)-(4): 공히 근린생활시설임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄한 세장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 4차선 포장도로 및 서측으로 3차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상, 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역,
대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2015-03-27)(접합),
가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

귀 제시목록상 공히 주식회사디케이 소유이며, 이해관계인 부재로 임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

부동산현황조사보고서(2024.12.11.자)에 의하면 리얼스크린야구장이며, 야구연습장시설은 설치되어 있으나 내부는 운영하지 않는 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2024타경86469 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북OOOOOOO

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 288-2 아이에스빌딩 1동 5층501호

용도: 근린상가

감정가: 417,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적

토지면적: 99.89㎡ (약 30.21평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 329.27㎡ (약 99.60평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "전파진흥원" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 점포 및 상가가 혼재하는 상업지대임. 나주 혁신도시는 공공기관 이전과 함께 조성되었으나, 전반적으로 상권 공실률이 높은 편으로 조사됨.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근으로 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 대중교통 상황은 보통임.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

일련번호(1)-(4)는 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 중 제2층 제204호 외 3개호이며, 2015년 3월 24일 사용승인되었음. 건물 외벽은 복합판넬 및 강화유리, 내벽은 페인트 및 인테리어, 바닥은 타일 등으로 마감되었음. 일련번호(1)-(4)는 모두 근린생활시설로 이용되고 있음.

2.4. 토지 이용 상태

자체 지반이 평탄한 세장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임. 본건 동측으로 왕복 4차선 포장도로 및 서측으로 3차선 포장도로와 접함.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역임. 대로3류(폭 25m-30m), 중로2류(폭 15m-20m)에 접하며, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m), 혁신도시개발예정지구에 해당함.

2.6. 주변 시설

나주 혁신도시 내에는 '빛가람 꿈자람센터'와 같은 생활 밀착형 복합 시설이 있으며, 어린이 도서관, 로컬푸드 직매장, 육아 지원 센터 등이 운영되고 있음. 조사된 바에 따르면 인근에 특별한 혐오시설은 없는 것으로 파악됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 주식회사디케이 (2015-03-31)

* 근저당: 북동신용협동조합 (2015-03-31, 금2,688,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 북동신용협동조합 (2016-01-26, 금540,000,000원)

* 압류: 나주시 (2022-07-13)

* 임의경매: 북동신용협동조합 (2024-11-15, 570,487,318원) - 광주지방법원 2024타경86469

* 임의경매: 북동신용협동조합 (2025-06-25) - 광주지방법원 2025타경33133

상기 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임. 채권 합계액은 3,228,000,000원임.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대내역: 이해관계인 부재로 임대내역 미상.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권개요: (세부 내용 없음)

4. 상권분석

나주 혁신도시 상권은 전반적으로 높은 공실률을 보이며, 특히 주말 유동인구 감소로 인해 상권 활성화에 어려움을 겪고 있는 것으로 분석됨. 본 물건이 위치한 상업지대는 점포 및 상가가 혼재하나, 이러한 지역적 상권 침체는 주요 위험 요인으로 작용할 수 있음.

5. 생활정보

주변에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 상업지대이므로 기본적인 편의시설 접근성은 양호한 편임. '빛가람 꿈자람센터'와 같은 복합시설이 인근에 있어 가족 단위 생활 편의를 위한 시설도 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

* 상권 침체 및 높은 공실률: 나주 혁신도시의 고질적인 상가 공실 문제로 인해 임대 수익 창출에 어려움이 예상됨.

* 미운영 상태: 부동산 현황조사보고서에 따르면, 본건은 리얼스크린야구장으로 시설은 설치되어 있으나 현재 운영하지 않는 상태임. 이로 인해 공실 장기화 및 관리 부실 가능성이 있음.

* 미상 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'가 명시되어 있으나 세부 내용이 없어, 해당 권리가 낙찰자에게 인수될 가능성이 있으며 이는 잠재적인 위험 요소임.

* 중복사건 및 공동담보: 사건에 중복 사건 및 공동 담보가 설정되어 있어, 법적 절차가 복잡할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시 내 상업지구에 위치한 근린상가로, 법적으로 인수할 권리 관계는 비교적 명확하나, 나주 혁신도시 전반의 심각한 상가 공실 문제와 현재 영업을 하지 않는 상태라는 점이 큰 부담으로 작용할 것으로 보임. 특히, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나 세부 내용이 없어 추가 확인이 반드시 필요함. 이러한 조건들을 종합적으로 고려할 때, 투자 가치 판단에 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 상업지구 내 위치: 나주 혁신도시의 중심 상업지역 내에 위치함.

* 건축 연한: 2015년 사용승인으로 비교적 신축에 속함.

* 대중교통 접근성: 인근 버스 승강장으로 대중교통 이용이 용이함.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보와 분석이 필요합니다.

* 현재 시장 상황에 따른 임대 시세 및 공실률 추이 분석

* 향후 상권 활성화 가능성 및 잠재적 리스크(미운영 상태, 미상 권리 등)에 대한 심층 평가

* 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 분석

상기 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 특히 나주 혁신도시의 높은 상가 공실률과 미운영 상태라는 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가 대비 낮은 금액에서 시작될 가능성이 있으며, 입찰 전 반드시 전문가와 상담하여 면밀한 현장 조사를 진행하시기를 권장합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 공실 위험과 미상 권리 등 리스크를 고려하여 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.