나이스옥션 법원경매 광주 2025타경165 [3] 전라남도 나주시 빛가람동 235-1 에스엠주차타워 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘 · 평가일 2025.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 ""빛가람종합병원"" 남측 인근에 위치하며, 부근은 공기관과 대규모 아파트단지, 2,3층 규모의 주거 및 상가건물, 주상나지 등이 혼재되어 있어 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능한 간선도로변에 위치하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건내 1층 일부 및 2층 201호, 3층 301호로서
사용승인일은 2020.02.10.이며,
외벽 : 스톤코트 등 마감
내벽 : 몰탈위페인팅 및 일부 인테리어마감
창호 : 강화유리, 새시페어창 등임.

이용상태

기호1) 점포(EDIYA COFFEE)
기호2∼5) 점포(공실)
기호6) 점포(이비가 짬뽕)
기호7) 제시목록상 자동차관련시설로 집합건축물대장상 용도는 주차장으로 되어 있으나
확인이 불가능한 상태임.
기호8,9) 주차장 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있으며, 기호1,6) 건물 내는 천장형냉난방에어컨 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 정방형 토지로서, 근린생활시설 및 자동차관련시설로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측, 남측으로 3면이 도로에 접하여 도로상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 노외주차장, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부가 점포로 이용중이나 임대유무는 이해관계인 부재 등으로 미상임.

물건 비고

부동산현황조사시 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본 현황

본 물건은 광주지방법원 2025타경165 (3)호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 전라남도 나주시 빛가람동 235-1 에스엠주차타워 1층 103호이며, 용도는 근린상가입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 북OOOOOOO (북동신용협동조합)입니다.

본 물건은 공동담보로 진행되는 특이사항이 있습니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

토지 면적은 21.09㎡ (약 6.38평)이며, 건물 면적은 51.75㎡ (약 15.66평)입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 2020년 2월 10일 사용승인을 받았습니다.

건물은 3층 건물 내 1층 일부(103호)에 해당하며, 외벽은 스톤코트, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 인테리어 마감, 창호는 강화유리 및 새시 페어창 등입니다.

주요 설비로는 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 가각정리된 정방형 토지이며, 근린생활시설 및 자동차 관련 시설로 이용 중입니다.

주변 도로 상황은 북측, 서측, 남측으로 3면이 도로에 접하여 양호합니다.

1.3. 감정가

본 물건의 감정가는 429,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람종합병원" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 공공기관, 대규모 아파트단지, 2~3층 규모의 주거 및 상가 건물, 나대지 등이 혼재되어 있어 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

본건은 차량 출입이 가능한 간선도로변에 위치하여 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

북측 및 서측, 남측으로 3면이 도로에 접하여 차량 접근 및 통행이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 노외주차장, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

소유권 보존 등기는 2020년 3월 2일에 신진숙 씨 명의로 이루어졌습니다.

같은 날, 북동신용협동조합 명의의 근저당권이 설정되었으며, 이는 말소기준권리입니다.

이후 2025년 1월 17일에 북동신용협동조합 명의로 광주지방법원 2025타경165호에 따른 임의경매 개시 결정이 등기되었습니다.

등기부채권 총액은 3,528,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 2020년 3월 2일자 북동신용협동조합의 근저당권입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 사항은 기재되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

물건명세서 상 임대 관계에 대한 추가 참고사항으로, 부동산 현황 조사 시 공실 상태임이 확인되었습니다.

기타 참고사항에는 일부분이 점포로 이용 중이나, 이해관계인 부재 등으로 임대 유무는 미상이라고 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현재 이용 상태

본 건물은 에스엠주차타워로, 제1종근린생활시설 및 자동차관련시설로 등재되어 있습니다.

감정평가서상 이용 현황으로는 EDIYA COFFEE (점포), 이비가 짬뽕 (점포) 등이 운영 중인 것으로 파악됩니다.

다수의 점포가 공실 상태이며, 일부 차량 관련 시설은 용도 확인이 어려운 상태입니다.

4.2. 주변 상권 특성

나주 빛가람혁신도시 내 상가 공실률이 매우 높은 것으로 파악됩니다.

2023년 10월 조사 기준 평균 공실률이 43.4%에 달했으며, 2025년 11월 기준에도 약 43% 수준으로 전국 혁신도시 중 가장 높은 수준으로 나타났습니다.

특히 3층 이상 상가 공실률이 높으며, 일반 상가 공실률이 아파트 상가보다 상대적으로 높습니다.

이러한 높은 공실률은 과도한 상업용지 공급, 투자 목적의 상가 난립, 공공기관 직원들의 주말 외부 거주 등으로 인한 상권 위축이 원인으로 분석됩니다.

지역 상가 소유주들은 생존권 위기를 호소하며 대책 마련을 촉구하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

빛가람 혁신도시에는 복합혁신센터(수영장, 평생학습관, 체육관 등)와 생활SOC복합센터(로컬푸드 직매장, 어린이도서관, 육아지원센터 등)가 건립되어 2026년 초 개관 예정으로, 지역 주민들의 생활 편의를 증진할 것으로 기대됩니다.

주변에는 공공기관, 대규모 아파트 단지 등이 있으며, 교통 상황은 무난한 편입니다.

호텔, 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 문화/여가 시설

빛가람 전망대가 인근에 위치하여 나주시 전경을 조망할 수 있습니다.

혁신도시 내 조성되는 복합혁신센터에는 다목적 체육관, 청소년 문화센터 등이 포함될 예정입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 공실 가능성

본 물건이 위치한 나주 빛가람혁신도시 상권의 높은 공실률은 임차인 확보 및 안정적인 임대수익 창출에 상당한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

현재도 일부 공실 상태이며, 향후에도 임대 시장의 어려움이 지속될 가능성이 있습니다.

6.2. 미확인 임대차 및 임대 유무

감정평가서상 일부 점포 이용이 확인되나, 이해관계인 부재로 인해 정확한 임대 유무 및 조건이 파악되지 않았습니다.

따라서 인수 시 임대차 관계에 대한 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

6.3. 법적/물리적 특이사항

본 물건은 공동담보로 진행되는 물건입니다. [cite:provided]

부동산 현황 조사 시 공실 상태였으며, 일부 건물 용도(기호7)는 집합건축물대장상 주차장으로 되어 있으나 현장 확인이 어려운 상태라는 점은 참고해야 합니다. [cite:provided]

나주 혁신도시 인근 지역에서 퇴비 공장 악취 문제가 제기된 바 있어, 해당 시설의 위치 및 거리 등에 따라 잠재적인 환경적 요인을 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주 빛가람혁신도시라는 신도시 중심부에 위치한 근린상가로, 신축 건물이라는 장점이 있습니다. [cite:provided]

그러나 광범위한 지역 상권의 높은 공실률과 임대 시장의 어려움은 투자 시 가장 큰 리스크로 작용할 수 있습니다.

입주 예정인 생활 SOC 복합시설 등이 상권 활성화에 기여할 수 있을지 여부가 중요하며, 현재로서는 공실 리스크와 임대 미상으로 인한 불확실성이 존재합니다.

입찰 전, 현장 방문을 통한 임대 현황 및 주변 상권의 실제 활성도를 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 사용승인)

* 나주 혁신도시 내 중심 상업지구에 위치

* 인근에 공공기관, 대규모 아파트 단지 등 배후 수요 존재

* 지역 주민 편의 증진을 위한 복합시설(체육, 교육, 문화 등) 건립 예정

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 현재 감정가 429,000,000원을 기준으로, 임차인 현황에 명시된 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정해야 합니다.

하지만 현재 나주 혁신도시 상권의 높은 공실률과 임대 시장의 불확실성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 낙찰 후 예상되는 임대 수익률, 주변 시세, 건물 상태, 향후 상권 변화 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 특정 입찰가를 제시하지 않으며, 투자자는 신중한 시장 조사 후 자체적인 판단을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.