나이스옥션 법원경매 광주 2025타경165 [7] 전라남도 나주시 빛가람동 235-1 에스엠주차타워 2층201호 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘 · 평가일 2025.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 ""빛가람종합병원"" 남측 인근에 위치하며, 부근은 공기관과 대규모 아파트단지, 2,3층 규모의 주거 및 상가건물, 주상나지 등이 혼재되어 있어 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능한 간선도로변에 위치하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건내 1층 일부 및 2층 201호, 3층 301호로서
사용승인일은 2020.02.10.이며,
외벽 : 스톤코트 등 마감
내벽 : 몰탈위페인팅 및 일부 인테리어마감
창호 : 강화유리, 새시페어창 등임.

이용상태

기호1) 점포(EDIYA COFFEE)
기호2∼5) 점포(공실)
기호6) 점포(이비가 짬뽕)
기호7) 제시목록상 자동차관련시설로 집합건축물대장상 용도는 주차장으로 되어 있으나
확인이 불가능한 상태임.
기호8,9) 주차장 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있으며, 기호1,6) 건물 내는 천장형냉난방에어컨 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 정방형 토지로서, 근린생활시설 및 자동차관련시설로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측, 남측으로 3면이 도로에 접하여 도로상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 노외주차장, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부가 점포로 이용중이나 임대유무는 이해관계인 부재 등으로 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 주차장 등으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경165 (7)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 235-1 에스엠주차타워 2층201호

건물명: 에스엠주차타워

주요 용도: 자동차 관련시설, 제1종근린생활시설

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2020년 02월 10일

총 층수: 3개 층

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적: 594.35㎡ (약 179.79평)

건물 면적: 1458.63㎡ (약 441.22평)

감정가: 589,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람종합병원" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공공기관, 대규모 아파트 단지, 2~3층 규모의 주거 및 상가 건물, 주상나지 등이 혼재되어 있어 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 출입이 가능한 간선도로변에 위치하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다. 북측, 서측, 남측으로 3면이 도로에 접하여 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

준주거지역, 지구단위계획구역, 노외주차장, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 안수현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-07-11

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 안수현은 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자(2024-07-11)가 말소기준권리(2020-03-02)보다 늦으므로 대항력은 없으며 인수되는 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권 보존: 신진숙 (2020-03-02)

* 근저당: 북동신용협동조합 (2020-03-02, 3,528,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 북동신용협동조합 (2025-01-17, 3,311,390,052원) - 매각으로 소멸 예정

등기부채권 총액은 3,528,000,000원입니다.

3.3. 권리 분석 종합

매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 현황

본 건물은 '에스엠주차타워'로, 제1종근린생활시설 및 자동차 관련시설로 이용 중에 있습니다. 감정평가서 요약에 따르면, 일부 점포(EDIYA COFFEE, 이비가 짬뽕)는 영업 중이며, 일부 점포(기호2~5)는 공실 상태입니다. 또한, 기호7 점포는 집합건축물대장상 용도는 주차장이나 확인이 불가능한 상태이며, 기호8,9는 주차장 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

4.2. 상권 특성

본 물건이 위치한 나주시 빛가람동은 혁신도시 개발 지역으로, 주변에 공공기관과 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다. 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

4.3. 임대 현황

일부가 점포로 이용 중이나, 이해관계인 부재로 인해 정확한 임대 유무 및 조건은 확인이 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 의료시설

본 건 인근에 "빛가람종합병원"이 위치하며, 다양한 공공기관과 상업시설이 분포되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 주변에 마트, 편의점 등 생활에 필요한 시설들이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 검토)

나주시 빛가람동 인근 지역은 주로 공공기관, 주거 단지, 상업 시설 등으로 구성되어 있어 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 검색 결과에 따르면 나주 혁신도시 인근 축사 및 퇴비 공장에서 발생하는 악취 민원이 제기된 사례가 있으며, 이는 지역 주민의 생활 환경에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 일부 점포(기호2~5)가 공실 상태이며, 전체적인 임대 현황이 파악되지 않아 향후 공실 위험 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 용도 확인 필요

집합건축물대장상 용도는 주차장이지만 실제 이용 현황 확인이 어려운 점포(기호7)가 있어, 실제 사용 용도와 공부상 용도 간의 차이가 있을 수 있습니다. 이는 추후 활용이나 재건축 시 문제가 될 수 있습니다.

6.3. 채권 총액

근저당 채권 총액이 감정가를 초과하는 수준으로, 채권자(북동신용협동조합)가 직접 낙찰받을 가능성도 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시라는 발전 가능성이 높은 지역에 위치하고 있으며, 다양한 용도로 활용 가능한 집합건물입니다. 특히, 공공기관 및 대규모 아파트 단지가 인접하여 배후 수요가 탄탄하며, 교통 및 도로 접근성이 우수한 장점을 가지고 있습니다. 권리상 인수 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 일부 공실 및 임대 현황 미확인, 특정 점포의 용도 불분명 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 혁신도시 배후 수요: 다수의 공공기관 및 대단지 아파트가 인접하여 안정적인 수요 확보 가능.

* 다용도 활용: 근린생활시설 및 주차장 시설로 복합적인 활용 가능성 높음.

* 개발 잠재력: 혁신도시 개발 예정 지구에 포함되어 향후 지역 가치 상승 기대.

* 양호한 접근성: 3면 도로 접함 및 간선도로 인접으로 물류 이동 및 고객 접근 용이.

* 권리상 안전: 모든 권리 소멸 예정으로 낙찰자 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계는 0원입니다.

감정가는 589,000,000원입니다.

본 물건의 예상 입찰가는 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 건물의 구체적인 활용 가능성 및 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 최근 나주 빛가람동의 부동산 시세는 토지 면적당 약 163.9만원/평 수준으로, 이는 아파트 시세와는 다소 차이가 있습니다. 현재 일부 공실 및 임대 현황 미확인 등 리스크 요인을 감안할 때, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.