나이스옥션 법원경매 광주 2025타경165 [4] 전라남도 나주시 빛가람동 235-1 에스엠주차타워 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘 · 평가일 2025.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 ""빛가람종합병원"" 남측 인근에 위치하며, 부근은 공기관과 대규모 아파트단지, 2,3층 규모의 주거 및 상가건물, 주상나지 등이 혼재되어 있어 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능한 간선도로변에 위치하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건내 1층 일부 및 2층 201호, 3층 301호로서
사용승인일은 2020.02.10.이며,
외벽 : 스톤코트 등 마감
내벽 : 몰탈위페인팅 및 일부 인테리어마감
창호 : 강화유리, 새시페어창 등임.

이용상태

기호1) 점포(EDIYA COFFEE)
기호2∼5) 점포(공실)
기호6) 점포(이비가 짬뽕)
기호7) 제시목록상 자동차관련시설로 집합건축물대장상 용도는 주차장으로 되어 있으나
확인이 불가능한 상태임.
기호8,9) 주차장 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있으며, 기호1,6) 건물 내는 천장형냉난방에어컨 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 정방형 토지로서, 근린생활시설 및 자동차관련시설로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측, 남측으로 3면이 도로에 접하여 도로상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 노외주차장, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부가 점포로 이용중이나 임대유무는 이해관계인 부재 등으로 미상임.

물건 비고

부동산현황조사시 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경165 (4)

* 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 235-1 에스엠주차타워 1층106호 (도로명 주소: 전라남도 나주시 도민길 24-3)

* 건물명: 에스엠주차타워

* 용도: 근린상가, 자동차관련시설

* 감정가: 397,000,000원

* 토지면적: 21.23㎡ (약 6.42평)

* 건물면적: 52.08㎡ (약 15.75평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 북동신용협동조합

* 사용승인일: 2020년 02월 10일

* 건물구조: 철근콘크리트구조 3층 건물 내 1층 일부 (106호)

* 특이사항: 공동담보 물건

* 주의사항: 부동산 현황조사 시 공실 상태임

1.2. 입지조건

* 위치: 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람종합병원" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본 건물은 공공기관, 대규모 아파트 단지, 2-3층 규모의 주거 및 상가 건물, 나지 등이 혼재된 지역에 자리하고 있어 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 출입이 가능한 간선 도로변에 위치하여 제반 교통 상황은 무난한 편입니다. 북측, 서측, 남측으로 3면이 도로에 접하여 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획: 본 건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 노외주차장, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 03월 02일 접수된 북동신용협동조합 근저당권 (채권액: 3,528,000,000원)입니다.

* 임의경매 개시 결정: 2025년 01월 17일 북동신용협동조합에 의해 접수되었습니다 (사건번호 2025타경165, 채권액: 3,311,390,052원).

* 등기부 채권 총액: 3,528,000,000원입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권이 존재하는 경우 개요 확인 필요하나, 현재 정보상으로는 해당 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2023년 05월 09일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이 은(는) 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었고 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 그러나 임대차 관계가 명확하지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 건물 용도: 본 건물은 집합건축물대장상 '자동차관련시설' 및 '제1종근린생활시설'로 등재되어 있으며, 실제로도 상가로 이용되고 있습니다.

* 주변 상가 현황: 주변으로는 2-3층 규모의 주거 및 상가 건물들이 혼재되어 있습니다.

* 본건 호실(106호)의 이용 현황: 본건 호실은 현재 공실 상태입니다.

* 기타 점포 이용 현황:

* 기호1: EDIYA COFFEE (커피전문점)

* 기호6: 이비가 짬뽕 (음식점)

* 기호7: 제시목록상 자동차관련시설, 집합건축물대장상 용도는 주차장이나, 현재 확인이 불가능한 상태입니다.

* 기호8,9: 주차장 등으로 이용 중

* 기호2-5: 점포 (공실)

* 임대 현황: 일부 점포는 영업 중이나, 임대차 유무, 임대 조건(보증금, 차임) 등은 이해관계인 부재로 인해 정확한 확인이 어려운 상태입니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: "빛가람종합병원"이 남측 인근에 위치하여 의료 시설 이용이 편리합니다. 또한, 다수의 공공기관이 주변에 밀집해 있어 행정 서비스 접근성이 좋습니다.

* 주거 환경: 대규모 아파트 단지가 인접해 있어 잠재적인 소비자층 확보가 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성이 용이한 간선도로에 접해 있어 자가용 이용이 편리하며, 대중교통 이용 환경도 무난할 것으로 예상됩니다.

* 주변 개발: 본 건이 위치한 지역은 혁신도시 개발예정지구로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 주변 시설: 검색 결과, 해당 지역 주변에 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 지역에 축사 및 퇴비 공장 등 악취 관련 민원이 제기된 사례가 있어, 이러한 환경적 요인을 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 부동산 현황 조사 결과 공실 상태로 확인되었으며, 106호 외 다른 호실들도 공실이 상당수 존재하는 것으로 파악됩니다. 상가 공실은 수익성 악화로 이어질 수 있습니다.

* 임대 현황 불확실성: 임차인의 유무, 임대 조건 등에 대한 정보가 부족하여 실제 임대 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 용도 불일치 가능성: 기호 7호실의 경우, 집합건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간 차이가 있을 수 있으며, 확인이 어려운 상태입니다. 이는 추후 민원 또는 행정 조치의 대상이 될 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 채무 규모가 상당한 공동담보 물건으로, 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동 혁신도시 내에 위치한 근린상가 및 자동차관련시설 용도의 집합건물입니다. "빛가람종합병원", 공공기관, 대규모 아파트 단지가 인접해 있어 입지 자체는 양호한 편이며, 차량 접근성이 우수한 간선도로에 접해 있습니다. 2020년 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 해당합니다.

하지만 현재 본건 호실(106호)을 포함하여 다수의 호실이 공실 상태이며, 임대차 관계 및 수익성에 대한 정보가 부족한 상황입니다. 또한, 채무 규모가 큰 공동담보 물건이라는 점은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 입찰 전 철저한 현장 방문 및 권리 관계, 임대차 관련 추가 확인이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 혁신도시 개발 계획 지역 내 입지로 향후 지역 가치 상승 기대.

* 주변 공공기관 및 대규모 아파트 단지를 통한 안정적인 잠재 수요 확보 가능성.

* 차량 이동이 용이한 간선도로에 위치하여 접근성 우수.

* 2020년 준공된 비교적 신축 건물이므로 건물 상태에 대한 기대감.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 397,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금이 없는 권리 관계이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 본 건의 실제 가치, 수익성, 향후 개발 가능성, 공실률 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.