나이스옥션 법원경매 광주 2025타경165 [4] 전라남도 나주시 빛가람동 235-1 에스엠주차타워 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경165 [4] 전라남도 나주시 빛가람동 235-1 에스엠주차타워 1층106호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경165
• 주소: 전라남도 나주시 도민길 24-3 (빛가람동), 1층106호 (빛가람동,에스엠주차타워)
• 용도: 근린상가

광주지방법원 경매2계 2025타경165 | 소재지: 전라남도 나주시 도민길 24-3 (빛가람동), 1층106호 (빛가람동,에스엠주차타워) | 감정가: 397,000,000원 | 최저가: 222,320,000원 | 용도: 근린상가

1. 광주지방법원 2025타경165 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경165 (4)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 235-1 에스엠주차타워 1층 106호

용도: 근린생활시설

감정가: 397,000,000원

토지면적: 21.23㎡ (약 6.42평)

건물면적: 52.08㎡ (약 15.75평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOOOOO

건축물 사용승인일: 2020년 02월 10일

공부상 면적 차이: 없음

2. 물건 현황 상세

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치하며, "빛가람종합병원"의 남측 인근 지역입니다. 주변에는 공공기관, 대규모 아파트 단지, 2-3층 규모의 주거 및 상가 건물, 나대지 등이 혼재되어 있어 지역 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본 건물은 차량 출입이 가능한 간선도로변에 자리하고 있어 제반 교통 상황은 무난한 편입니다. 또한, 북측, 서측, 남측으로 3면이 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.2. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 철근콘크리트지붕으로 이루어진 3층 건물 내 1층 일부에 해당합니다. 건물의 외벽은 스톤코트 등으로 마감되었고, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 인테리어 마감으로 이루어져 있습니다. 창호는 강화유리 및 새시 페어창 등으로 시공되었습니다.

2.3. 이용 현황

감정평가서상 본건의 현재 이용 현황은 다음과 같습니다. 기호1)은 점포(EDIYA COFFEE)로, 기호6)은 점포(이비가 짬뽕)로 이용 중입니다. 기호2번부터 5번까지의 점포는 현재 공실 상태입니다. 기호7)은 제시목록상 자동차 관련 시설로 분류되어 있으나, 집합건축물대장상 용도는 주차장으로 되어 있으며, 현재 실제 이용 상태 확인이 어려운 상황입니다. 기호8번과 9번은 주차장 등으로 이용 중입니다.

2.4. 설비 내역

건물에는 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 특히, EDIYA COFFEE와 이비가 짬뽕으로 사용되는 일부 건물 내에는 천장형 냉난방 에어컨 설비가 설치되어 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건이 속한 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다. 또한, 노외주차장, 가축사육제한구역으로 지정되어 있으며, 혁신도시 개발 예정 지구 내에 위치하고 있습니다.

2.6. 기타 참고 사항

일부 점포는 현재 영업 중이나, 이해관계인 부재로 인해 정확한 임대 유무 및 조건은 확인되지 않았습니다. 부동산 현황 조사 시 일부 공간이 공실 상태인 것으로 파악되었습니다.

3. 종합 분석

3.1. 최고의 입지

본건은 나주 혁신도시의 중심부에 위치하여 공공기관, 대규모 아파트 단지, 상업 시설 등 풍부한 배후 수요를 갖춘 지역에 자리하고 있습니다. 빛가람종합병원과 인접해 있으며, 차량 접근성이 뛰어난 간선도로변에 위치하여 고객 접근성이 매우 우수합니다. 3면이 도로에 접하고 있는 점은 상가 운영 및 주차 시설 이용에 유리한 장점입니다.

3.2. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 북OOOOOOO입니다. 임의경매는 채무 불이행으로 인해 담보권 실행을 통해 진행되는 경매 절차이며, 일반적으로 경매 절차 진행 시 이해관계인의 권리들이 정리되는 경우가 많습니다. 다만, 정확한 권리 관계, 추가적인 인수 사항 및 제반 권리 분석을 위해서는 상세한 조사와 전문가의 검토가 반드시 필요합니다.

3.3. 상권 분석

현재 본건은 EDIYA COFFEE, 이비가 짬뽕 등 프랜차이즈 업종과 공실 상태의 점포, 주차장 등으로 복합적으로 운영되고 있습니다. 주변의 공공기관 종사자, 아파트 입주민, 병원 방문객 등을 주요 고객으로 확보할 수 있는 잠재력이 높습니다. 준주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 체계적인 도시 발전과 함께 상권의 지속적인 성장이 기대됩니다. 다만, 기호7)의 등록된 용도(주차장)와 실제 현황(확인 불가) 간의 차이는 향후 건물 이용 및 관리에 변수로 작용할 수 있습니다.

3.4. 생활 정보

본건은 빛가람종합병원이 인근에 위치하여 의료 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 다수의 공공기관이 밀집해 있어 행정 업무 편의성이 높으며, 대규모 아파트 단지가 인접해 있어 배후 주거 수요를 안정적으로 확보할 수 있습니다.

3.5. 잠재적 리스크

부동산 현황 조사 시 일부 공실 상태가 확인되어, 임대 수익률 확보 및 공실 관리에 대한 계획이 필요합니다. 또한, 일부 점포의 임대 유무 및 조건이 이해관계인 부재로 인해 명확히 확인되지 않아, 향후 명도 협상 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 가장 주의해야 할 점은 기호7) 호실의 등록된 용도(주차장)와 실제 현황(확인 불가) 간의 불일치로, 이는 향후 법규 적용, 재산권 행사, 건물 이용 제한 등에서 문제가 될 소지가 있으므로 면밀한 사전 확인이 필수적입니다.

3.6. 종합 의견

본건은 나주 혁신도시의 핵심 지역에 위치한 근린생활시설 및 주차장 복합 건물로, 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 인근의 병원, 공공기관, 주거 지역과의 시너지를 통해 안정적인 수요 확보가 가능하며, 차량 접근성 또한 뛰어납니다. 현재 일부 공실 및 임대 현황의 불확실성, 기호7) 호실의 용도 불일치 등 일부 리스크 요인이 존재하지만, 혁신도시의 계획적인 개발과 함께 미래 가치 상승 잠재력이 높은 물건으로 판단됩니다.

3.7. 투자 포인트

- 나주 혁신도시 중심 상업 지역 내 위치로 향후 가치 상승 기대.

- 병원, 공공기관, 대규모 주거 단지 인접으로 탄탄한 배후 수요 확보.

- 3면 도로 접지로 뛰어난 차량 접근성 및 주차 편의성.

- 현재 공실 부분을 활용한 임대 수익 극대화 가능성.

- 준주거지역 및 지구단위계획구역 지정으로 인한 계획적 상권 발전 기대.

- 혁신도시 내 희소성 있는 상업 시설로서의 투자 매력.

법원 정보

광주지방법원 경매2계