나이스옥션 법원경매 광주 2025타경165 [2] 전라남도 나주시 빛가람동 235-1 에스엠주차타워 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘 · 평가일 2025.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 ""빛가람종합병원"" 남측 인근에 위치하며, 부근은 공기관과 대규모 아파트단지, 2,3층 규모의 주거 및 상가건물, 주상나지 등이 혼재되어 있어 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능한 간선도로변에 위치하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건내 1층 일부 및 2층 201호, 3층 301호로서
사용승인일은 2020.02.10.이며,
외벽 : 스톤코트 등 마감
내벽 : 몰탈위페인팅 및 일부 인테리어마감
창호 : 강화유리, 새시페어창 등임.

이용상태

기호1) 점포(EDIYA COFFEE)
기호2∼5) 점포(공실)
기호6) 점포(이비가 짬뽕)
기호7) 제시목록상 자동차관련시설로 집합건축물대장상 용도는 주차장으로 되어 있으나
확인이 불가능한 상태임.
기호8,9) 주차장 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있으며, 기호1,6) 건물 내는 천장형냉난방에어컨 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 정방형 토지로서, 근린생활시설 및 자동차관련시설로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측, 남측으로 3면이 도로에 접하여 도로상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 노외주차장, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부가 점포로 이용중이나 임대유무는 이해관계인 부재 등으로 미상임.

물건 비고

부동산현황조사시 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경165 (2)

* 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 235-1 에스엠주차타워 1층102호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 429,000,000원

* 토지면적: 21.09㎡ (약 6.38평)

* 토지지분: 21.09㎡ (약 6.38평)

* 건물면적: 51.75㎡ (약 15.65평)

* 건물지분: 51.75㎡ (약 15.65평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 북OOOOOOO (등기부상 북동신용협동조합으로 확인)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 부동산 현황 조사 시 공실 상태임

* 특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람종합병원" 남측 인근에 위치하며, 부근은 공기관과 대규모 아파트단지, 2, 3층 규모의 주거 및 상가건물, 주상나지 등이 혼재되어 있어 주변 환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 출입이 가능한 간선도로변에 위치하여 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 인접 도로상태: 북측, 서측, 남측으로 3면이 도로에 접하여 도로 상태는 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역, 노외주차장, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구입니다.

1.2. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 신진숙 (2020-03-02)

* 근저당권: 북동신용협동조합 (2020-03-02, 권리금액 3,528,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매: 북동신용협동조합 (2025-01-17, 권리금액 3,311,390,052원, 사건번호 2025타경165)

* 말소기준권리: 2020년 3월 2일 북동신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 위 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 부동산 현황조사서에 따르면 공실 상태로 확인되었으며, 별도의 임차인 현황 정보는 없습니다. (기타 참고사항에 임대유무는 이해관계인 부재 등으로 미상으로 기재됨)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

1.3. 상권분석

* 현재 이용 상태:

* 기호1) 점포 (EDIYA COFFEE)

* 기호2~5) 점포 (공실)

* 기호6) 점포 (이비가 짬뽕)

* 기호7) 제시목록상 자동차관련시설 (집합건축물대장상 용도는 주차장으로 되어 있으나 확인 불가)

* 기호8,9) 주차장 등으로 이용 중

* 주위 환경: 본 건은 공기관 및 대규모 아파트단지와 인접하고 있으며, 다양한 규모의 상가 및 주거 건물이 혼재된 지역에 위치합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 공기관 이용이 편리하며, 대규모 아파트 단지가 배후 수요를 제공합니다.

* 교통: 간선도로변에 위치하여 차량 접근성이 우수하며, 제반 교통 상황이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 부동산 현황 조사 시 공실 상태로 확인되어, 임대 시 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임대 정보 불확실성: 임대 유무 및 조건이 미상으로 기재되어 있어, 실제 임대 구성 파악에 추가적인 조사가 필요합니다.

* 용도 확인의 어려움: 특정 호실(기호7)의 경우, 제시외 표기와 집합건축물대장상 용도가 다르며 확인이 불가능한 상태로, 향후 건물 사용 및 관리에 대한 법적 검토가 요구될 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동 혁신도시 내 준주거지역에 위치한 근린상가 및 주차장으로, 입지적 가치가 양호하고 교통 접근성이 뛰어납니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 2020년 2월 사용 승인되었으며, 감정가는 429,000,000원입니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸될 예정으로 깨끗합니다. 현재 공실 상태이며 일부 호실의 용도 확인이 어렵다는 점은 주의해야 할 사항입니다. 기존 EDIYA COFFEE, 이비가 짬뽕 등 점포가 운영되었던 이력이 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 혁신도시 내 중심 입지: 나주시 혁신도시 개발 지역 내에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 우수한 교통 환경: 간선도로에 인접하여 차량을 이용한 접근이 매우 용이합니다.

* 복합 용도의 활용성: 근린생활시설과 주차장 용도를 겸비하여 다양한 수익 모델 창출이 가능합니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 분석이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 429,000,000원입니다. 예상 입찰가 산정은 공실 위험, 임대 시장 현황, 건물의 향후 활용 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 현재 공실 상태이며 일부 용도 확인에 어려움이 있는 점을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사, 임대 시세 조사, 상권 분석 등 추가적인 심층 분석이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.