나이스옥션 법원경매 광주 2025타경165 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 235-1 에스엠주차타워 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘 · 평가일 2025.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 ""빛가람종합병원"" 남측 인근에 위치하며, 부근은 공기관과 대규모 아파트단지, 2,3층 규모의 주거 및 상가건물, 주상나지 등이 혼재되어 있어 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능한 간선도로변에 위치하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건내 1층 일부 및 2층 201호, 3층 301호로서
사용승인일은 2020.02.10.이며,
외벽 : 스톤코트 등 마감
내벽 : 몰탈위페인팅 및 일부 인테리어마감
창호 : 강화유리, 새시페어창 등임.

이용상태

기호1) 점포(EDIYA COFFEE)
기호2∼5) 점포(공실)
기호6) 점포(이비가 짬뽕)
기호7) 제시목록상 자동차관련시설로 집합건축물대장상 용도는 주차장으로 되어 있으나
확인이 불가능한 상태임.
기호8,9) 주차장 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있으며, 기호1,6) 건물 내는 천장형냉난방에어컨 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 정방형 토지로서, 근린생활시설 및 자동차관련시설로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측, 남측으로 3면이 도로에 접하여 도로상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 노외주차장, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일부가 점포로 이용중이나 임대유무는 이해관계인 부재 등으로 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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본 물건은 광주지방법원 2025타경165 (1) 사건으로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경165 (1)

* 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 235-1, 에스엠주차타워 1층 101호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 871,000,000원

* 토지면적: 41.35㎡ (약 12.51평)

* 토지지분: 41.35㎡ (약 12.51평)

* 건물면적: 101.49㎡ (약 30.70평)

* 건물지분: 101.49㎡ (약 30.70평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 북OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 사용승인일: 2020년 02월 10일

2. 입지조건

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본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 소재하며, "빛가람종합병원" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 공공기관, 대규모 아파트단지, 2-3층 규모의 주거 및 상가 건물, 공터 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다. 차량 진출입이 가능한 간선도로변에 위치하여 교통 상황은 무난한 편이며, 북측, 서측, 남측으로 3면이 도로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다. 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 노외주차장, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다. 나주혁신도시는 에너지 산업 및 공공기관 이전과 함께 미래 성장 거점 도시로 발전하고 있습니다.

3. 권리분석

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본 물건은 다수의 채권이 설정되어 있는 공동담보 물건입니다. 말소기준권리는 2020년 3월 2일에 접수된 북동신용협동조합의 근저당권(채권액 3,528,000,000원)입니다. 이후 접수된 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

* 말소기준권리: 북동신용협동조합 근저당권 (2020.03.02.)

* 채권총액: 3,528,000,000원

* 인수되는 권리: 제공된 자료상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되어 있지 않습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 임정아

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 11월 25일

* 대항력: 없음

임차인 임정아는 전입일자가 있으나 대항력이 없어 낙찰 후 명도 대상에 해당됩니다. 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

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본건이 위치한 빛가람동 상권은 나주혁신도시 개발과 함께 조성된 지역으로, 주변에 공공기관 및 아파트 단지가 있어 배후 수요를 갖추고 있습니다. 현재 건물 내 일부 점포는 EDIYA COFFEE(기호1), 이비가 짬뽕(기호6) 등 상업 시설로 이용 중이며, 일부는 공실(기호2-5) 상태입니다. 기호7번은 제시목록상 자동차 관련 시설이나 집합건축물대장상 용도는 주차장이나 확인이 어려운 상태이며, 기호8,9번은 주차장 등으로 이용 중입니다. 나주혁신도시는 상업용지 과잉 공급과 인구 정착 문제로 인해 상가 공실 문제가 장기간 지속되고 있으며, 특히 주말에는 상권이 한산한 경향을 보입니다. 시는 이러한 상가 공실 문제를 해소하고 지역 상권을 활성화하기 위해 지구단위계획 규제 완화 및 다양한 방안을 추진하고 있습니다.

5. 생활정보

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* 주변 편의시설: 빛가람종합병원, 공공기관, 대규모 아파트 단지 등 생활 편의 시설이 인접해 있습니다.

* 교통: 간선도로 접근성이 양호하며 차량을 이용한 이동이 편리합니다.

* 관광 및 휴식: 빛가람 호수공원, 나주산림자원연구소, 국립나주박물관 등 지역의 주요 시설들이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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* 상가 공실률: 나주혁신도시 전체적으로 상가 공실 문제가 심각한 편이며, 본건이 위치한 건물 내 일부(기호2-5)도 공실 상태임을 고려해야 합니다.

* 업종 및 이용 상태 확인 필요: 기호7번의 정확한 용도 및 이용 상태 확인이 필요합니다.

* 임대차 정보 미확인: 일부 점포가 이용 중이나 임대 유무 및 조건에 대한 정확한 정보가 없어 정확한 수익률 분석에 어려움이 있습니다.

* 지역 상권 활성화 지연: 주말 상권 침체, 정주 여건 부족 등으로 인해 상권 활성화가 더딘 편입니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 나주혁신도시 내 상업지역에 위치한 근린상가로, 향후 지역 개발 및 공공기관 추가 이전 등의 호재가 기대되는 지역에 속합니다. 건물은 비교적 신축(2020년 준공)이며, 교통 접근성도 양호합니다. 그러나 나주혁신도시의 고질적인 상가 공실 문제와 주말 상권 침체라는 현실적인 어려움을 안고 있습니다. 현재 일부 점포는 영업 중이나 공실이 존재하며, 정확한 임대 현황 파악이 필요합니다. 공동담보 물건으로 채권 총액이 높으나, 말소기준권리 외 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

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* 혁신도시 성장 잠재력: 에너지 산업 중심지로 발전하는 나주혁신도시 내 입지로, 향후 지역 성장에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 입지 및 접근성: 준주거지역 내 간선도로에 접해 있어 우수한 교통 및 접근성을 갖추고 있습니다.

* 신축 건물: 2020년에 준공된 건물로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 수익성 개선 가능성: 공실 해소 및 적정 임대료 책정을 통해 안정적인 수익 창출이 가능할 수 있습니다. 시의 상권 활성화 노력도 긍정적 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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본 건의 감정가는 871,000,000원입니다. 임차인 임정아는 대항력이 없으므로 인수할 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가 산정은 현재 시장 상황, 물건의 현황, 향후 수익성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 상권의 공실률이 높고 수익성 분석에 불확실성이 존재하는 점을 감안할 때, 입찰가 산정 시 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사와 주변 시세, 임대료 수준 분석 등을 통해 보다 면밀하게 산정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.