나이스옥션 법원경매 광주 2025타경3065 [2] 광주광역시 남구 임암동 859 4층402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 임암동 소재 ""효천역"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 대규모 아파트 단지를 배후지로 한 각종 판매시설, 일반음식점, 학원, 의원 등으로 형성된 상업지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하고, 인근으로 도로망이 정비되어 일반적인 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층-지상7층건내 3층 301호 및 4층 402호(사용승인일:2019.02.26)로서,
외벽 : 돌치장 및 스톤코트, 강화유리 등 마감
내벽 : 몰탈위페인팅, 몰탈 등 마감
바닥 : 콘크리트 등 마감
창호 : 새시이중창이며, 본건 내부는 미마감상태임.

이용상태

본건 집합건축물대장상 용도는 기호1) 학원, 기호2) 의원이나, 현재는 공실임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 화재탐지설비, 지하 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 정방형 토지로서 상업용부지임.

인접 도로상태등

3면(북측, 동측, 남측)이 도로에 접하여 도로상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 도시개발구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 공실상태로, 탐문에 의하면 상당기간 공실인 것으로 구두 조사됨.

물건 비고

감정평가시 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경3065 (2)

* 소재지: 광주광역시 남구 효천중앙로 52 (임암동 859) 4층 402호

* 용도: 제2종근린생활시설 (집합건축물대장상 학원, 의원)

* 감정가: 384,000,000원

* 토지면적: 42.41㎡ (약 12.83평)

* 건물면적: 109.32㎡ (약 33.07평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 특이사항: 공동담보, 감정평가 시 공실 상태, 상당 기간 공실 추정

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 광주광역시 남구 임암동 소재 효천역 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지를 배후지로 한 각종 판매시설, 일반음식점, 학원, 의원 등으로 형성된 상업지대입니다. 해당 지역은 효천지구라는 이름으로 개발이 진행 중인 신도심 지역에 속합니다.

* 교통상황

제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하고 도로망이 잘 정비되어 있어 일반적인 교통 상황은 무난합니다. 인근 버스정류장에는 30, 35, 42, 88, 99, 1000, 1151번 등 다양한 노선이 운행 중입니다.

* 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하 1층부터 지상 7층까지의 건물 내 4층 402호입니다. 사용 승인일은 2019년 2월 26일입니다. 외벽은 돌치장 및 스톤코트, 강화유리 등으로 마감되었으며, 내벽과 바닥은 몰탈 위 페인팅, 콘크리트 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시 이중창이며, 현재 본건 내부 상태는 미마감 상태로 확인되었습니다.

* 토지 이용 현황

토지는 가각 정리된 정방형으로 상업용 부지입니다. 북측, 동측, 남측 3면이 도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 접근이 용이합니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도시개발구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 매각 조건

본건은 토지 및 건물 일괄 매각이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 채권자는 이OO입니다.

* 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2020년 10월 13일 접수된 광주미래신용협동조합의 근저당권(을3)입니다.

* 권리 분석

을3 근저당권 이하 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 4,973,946,809원으로 상당한 금액이 설정되어 있습니다.

* 인수되는 권리

제공된 자료상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 관련 주의 문구

보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 실제 현장 조사 시 대항력 있는 임차인의 존재 여부와 보증금, 차임 등 구체적인 계약 내용을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 배후지 및 유동인구

본 물건은 대규모 아파트 단지가 밀집한 효천지구 내 상업 지역에 위치하여 탄탄한 배후수요를 확보하고 있습니다.

* 주변 업종

주변에는 판매시설, 일반음식점, 학원, 의원 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 지역 주민들의 생활 편의를 제공하고 있습니다.

* 시장 잠재력

신규 개발 지역인 효천지구의 성장 잠재력과 함께, 아파트 단지 입주민들을 중심으로 꾸준한 소비가 이루어질 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통 편의성

효천역 인근에 위치하며, 다양한 버스 노선을 이용할 수 있어 시내외 이동이 편리합니다.

* 편의시설

인근 상업시설 내 마트, 병원, 학원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경

대규모 아파트 단지 조성으로 쾌적하고 안정적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 장기 공실 위험

본건은 감정평가 시점 및 현재 공실 상태이며, 상당 기간 공실이었던 것으로 구두 조사되었습니다. 이는 임대 수익 창출에 직접적인 타격을 주는 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 내부 미마감 상태

건축물 내부가 미마감 상태이므로, 임차인 확보 및 실제 사용을 위해 추가적인 인테리어 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

* 높은 총 채권액

등기부채권 총액이 49억 원 이상으로 채무 규모가 상당합니다. 이는 경매 진행 및 낙찰 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역에 대해 광범위하게 조사한 결과, 본 물건으로부터 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 임암동의 신흥 주거지인 효천지구 내 상업 지역에 위치한 근린상가입니다. 대규모 아파트 단지를 배후로 하고 있어 잠재적인 임대 수요는 존재하나, 현재 장기 공실 상태이며 내부가 미마감된 점은 주요 위험 요소입니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 권리관계는 명확하나, 공실 해소를 위한 적극적인 임차인 모집 및 내부 수리 비용 등을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최적 입지 조건

대규모 아파트 단지 밀집 지역에 위치하여 고정적인 소비 수요 확보가 용이합니다.

* 개발 잠재력

도시개발구역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전과 함께 건물 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 가격 메리트 확보 가능성

감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우, 임대 수익률 개선 및 시세 차익을 동시에 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제시된 정보를 바탕으로 산정하기에는 한계가 있습니다. 예상 입찰가는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 현재 공실 상태 및 향후 임대 활성화 가능성

* 내부 미마감 상태에 따른 추가 공사 비용 산정

* 주변 유사 상가의 시세 및 임대료 수준

* 향후 효천지구 개발 계획에 따른 미래 가치

* 타 경매 참여자들의 예상 입찰가 및 경쟁률

* 본인이 원하는 투자 수익률 목표

인수 보증금은 없으므로, 낙찰가 결정 시 해당 금액을 제외한 추가 비용만 고려하면 됩니다. 장기적인 안목으로 안정적인 임대 수익 확보 또는 시세 차익을 목표로 입찰가를 산정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.