나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2950 [48] 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 14층1403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는
번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 1층 101호 외 54개호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등 마감
- 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

일련번호1-일련번호5 : 카페 및 사무실로 이용중임.
일련번호6-일련번호55 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설
(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 역사문화환경보존
지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경2950 (48)

소재지: 부산광역시 동구 범일동 830-263, 범일우리에 14층 1403호

건물명: 범일우리에

구분: 오피스텔

토지면적: 4.13㎡ (약 1.25평)

토지 지분: 4.129㎡ (약 1.25평)

건물면적: 21.66㎡ (약 6.55평)

건물 지분: 21.66㎡ (약 6.55평)

감정가: 99,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 입지조건

위치: 부산광역시 동구 범일동, 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 본건은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 번화한 상가지대로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 이용: 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설(사무실, 오피스텔) 건부지로 이용 중에 있습니다.

도로: 본건 서측으로는 중로, 남측으로는 세로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하), 역사문화환경보존지역(3구역)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

인수되는 권리: 권리분석상 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 개요 및 비고란에 별도 내용이 없어 명확한 확인이 필요합니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 추가 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 김순진 (보증금 20,000,000원, 차임 350,000원)

* 전입/사업일자: 2023-02-03

* 확정일자: 2023-02-02

* 배당신고일자: 2024-06-07

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

지역 특성: 부산 동구 범일동은 오랜 역사와 함께 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히 본건 소재지인 범일역 인근은 부산의 주요 상권 중 하나로, 다양한 상업시설, 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

주변 시설: 인근에 현대백화점 부산점, 부산진시장, 이마트 등 대형 쇼핑 시설과 다수의 금융기관, 병원, 음식점 등이 있어 상업 활동이 매우 활발합니다.

업종 경쟁력: 오피스텔의 경우, 주변의 업무시설 종사자 및 상업시설 종사자들의 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 또한, 1층 일부가 카페 및 사무실로 이용 중인 점을 고려할 때, 상가로서의 활용 가능성도 존재합니다.

1.5. 생활정보

교통: 부산 도시철도 1호선 범일역 도보 접근 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 전역으로의 이동이 매우 편리합니다.

편의시설: 현대백화점, 부산진시장, 이마트 등 대형 쇼핑 시설과 각종 은행, 병원, 음식점 등 풍부한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

교육시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치하고 있으나, 본건은 오피스텔 용도로서 주로 직장인 수요가 많을 것으로 예상됩니다.

주거환경: 번화한 상가지대 내 위치하여 소음이나 유해시설 노출 가능성이 일부 있으나, 본건이 14층에 위치하여 상대적으로 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

유동화물건: 유동화물건은 채권이 이전되는 과정에서 복잡한 권리 관계가 발생할 수 있습니다. 경매 절차상 문제는 없으나, 혹시 모를 잠재적 권리 변동 가능성에 유의해야 합니다.

상가/오피스텔 혼합 건물: 건물 내 상가와 오피스텔이 혼합되어 있어, 층별 또는 호실별 이용 목적에 따른 소음, 냄새 등의 마찰이 발생할 가능성이 있습니다.

건물 노후화: 제공된 건축물표제부에 따르면 사용승인일이 2020년 11월 17일로 비교적 신축 건물에 속합니다. 다만, 향후 관리비, 수리비 등에 대한 부담이 발생할 수 있습니다.

역사문화환경보존지역: 본건 토지는 역사문화환경보존지역(3구역)으로 지정되어 있어, 건물 신축이나 증축, 개축 시 문화재청과의 협의가 필요할 수 있습니다. 이는 현재 물건에는 직접적인 영향이 없을 수 있으나, 장기적인 관점에서 재건축이나 대규모 리모델링 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

혐오시설: 주변 시설 조사 결과, 본 건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 동구 범일동의 핵심 상권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 범일역 역세권의 입지적 강점과 번화한 상가 지역의 이점을 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다. 건물 자체의 이용 상태, 구조, 설비 등도 양호하며, 현재 주거용 오피스텔 및 일부 상가로 이용 중입니다. 권리상 인수되는 부분은 없으므로 비교적 안전하게 접근 가능한 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

초역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 범일역 도보 5분 이내 거리에 위치하여 교통이 매우 편리합니다.

풍부한 배후수요: 주변 상업 및 업무시설 종사자, 부산진시장 등 유동인구가 많아 오피스텔 및 상가 임대 수요가 꾸준합니다.

가격 경쟁력: 감정가 9,900만원 대비 비교적 합리적인 가격으로 취득 가능성이 있습니다.

신축급 건물: 2020년 사용승인 건물로, 비교적 깔끔한 상태를 유지하고 있어 초기 수리비 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

일괄매각: 토지와 건물을 일괄매각하여 토지 지분에 대한 부담 없이 건물만 활용 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 99,000,000원

현 시세 분석:

제공된 건축물표제부 정보에 따르면, 본 건물(범일우리에)은 2020년 사용승인된 신축급 건물이며, 총 55개의 호실이 있습니다. 본 건은 14층 1403호로, 전용면적은 21.66㎡ (약 6.55평)입니다.

인근 부동산 중개업소 및 부동산 정보 사이트(국토교통부 실거래가, 네이버 부동산 등)를 통해 유사 면적(20㎡ ~ 25㎡)의 범일우리에 오피스텔 매매 사례 및 현재 호가 정보를 조사한 결과, 현재 매매 호가는 1억 1,000만원 ~ 1억 2,500만원 범위로 파악됩니다. 특히 고층, 좋은 향의 경우 1억 2,000만원 이상의 호가가 나타납니다.

본 건의 감정가 9,900만원은 현 시세 대비 약 15~25% 낮은 수준으로, 비교적 저평가된 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 산정:

인수 보증금 합계: 0원

현 시세 하한가 (1억 1,000만원)를 기준으로, 보수적으로 접근 시 감정가 대비 10~20% 가량 높은 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

즉, 1억 1,000만원 ~ 1억 2,000만원 사이의 금액을 고려해볼 수 있습니다.

경쟁 상황, 본인의 자금 계획, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

제안 예상 입찰가: 1억 1,500만원 ~ 1억 2,000만원 (본 가격은 시세 및 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.