나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2950 [41] 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 13층1301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는
번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 1층 101호 외 54개호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등 마감
- 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

일련번호1-일련번호5 : 카페 및 사무실로 이용중임.
일련번호6-일련번호55 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설
(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 역사문화환경보존
지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경2950 (41)

소재지: 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 13층1301호

신주소: 부산광역시 동구 조방로49번길 23 (범일동)

용도: 오피스텔 (업무시설, 근린생활시설)

감정가: 1억 24,000,000원

토지면적(토지 지분): 5.16㎡ (약 1.56평)

건물면적(전용면적): 27.07㎡ (약 8.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 건축물 정보

건물명: 범일 우리에

총 층수: 지상 15층, 지하 1층

해당층: 13층

호수: 1301호

구조: 철근콘크리트구조

준공일: 2020년 11월 17일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도 1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치합니다. [cite:summary]

부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 번화한 상가지대로서, 전반적인 주위 환경은 양호합니다. [cite:summary]

인접지와의 관계는 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설(사무실 및 오피스텔)의 건부지로 이용 중입니다. [cite:summary]

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 사정은 양호합니다. [cite:summary]

본건 서측으로 중로, 남측으로 세로에 접해 있습니다. [cite:summary]

3. 권리분석

3.1. 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (별도 통지된 내용 없음)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 정보는 제공되지 않았으나, 보증금 합계가 0원이므로 인수되는 임차권은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 범일동은 과거 부산의 주요 번화가 중 하나였으나, 최근에는 서면 상권에 밀려 다소 쇠퇴한 경향을 보입니다.

하지만 범일역 일대는 여전히 시장(부산진시장, 자유시장, 평화시장 등)과 귀금속 상가 등이 밀집되어 있어 유동인구가 있으며, 최근 재개발이 활발히 진행 중인 지역입니다.

해당 지역은 1인 창업 및 생활형 창업을 위한 저매출·저비용 상권으로 분석되기도 합니다.

원도심 상권의 전반적인 쇠퇴 경향 속에서 범일역 1번 출구 상권은 2015년 대비 24.6% 감소하는 등 하락세를 보이고 있습니다.

4.2. 인근 상업시설

본건 건물(범일 우리에)은 업무시설 및 근린생활시설로 이용 중이며, 주변으로는 업무시설, 숙박시설, 시장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. [cite:summary]

'범일 우리에' 오피스텔의 경우, 9평, 11평, 14평형으로 구성되어 있으며, 14평형(전용 27.07㎡)의 경우 월세는 100만원/60만원 수준으로 파악됩니다.

인근 '범일동 썬오피스텔'의 경우 20평형이 4,500만원에 거래된 사례가 있으며, '범일동 동양오피스텔'은 21평형이 7,850만원으로 시세가 형성되어 있습니다.

'범일역 삼정 그린코아 더 시티'와 같은 대규모 오피스텔 단지 개발도 진행되었습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, 과거 미군 부대 부지였던 곳에서 토양 오염 문제가 제기된 사례가 있어, 개발 사업 진행 시 환경 관련 이슈를 확인하는 것이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

부산도시철도 1호선 범일역이 도보 거리에 있어 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다. [cite:summary, 2, 8]

인근에 다수의 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. [cite:summary, 2]

편의시설로는 주변에 상점, 식당 등이 다수 분포하고 있습니다. [cite:summary, 2]

5.2. 교육시설

도보 거리에 성남초등학교가 위치하여 자녀를 둔 세대에게 고려될 수 있는 환경입니다.

5.3. 의료시설

차량으로 5분 거리에 좋은문화병원 등 의료시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 상권 쇠퇴 및 경쟁 심화

범일동 상권은 과거 번화했으나, 서면 등 신흥 상권에 밀려 쇠퇴하는 경향을 보이며, 경쟁 심화 가능성이 있습니다.

특히 원도심 상권의 전반적인 침체로 인해 임대 수익률 변동성이 있을 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 제한

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 중로2류, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 역사문화환경보존지역(3구역) 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다. [cite:summary]

6.3. 유동화 물건

유동화 물건의 특성상, 일반 매각 물건과 달리 권리관계나 처분 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동구 범일동에 위치한 오피스텔로, 부산도시철도 1호선 범일역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다. [cite:summary]

주변으로 업무시설, 상업시설, 시장 등이 혼재된 상가지대로서 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다. [cite:summary]

건물은 2020년에 준공되어 비교적 신축이며, 전용면적 27.07㎡(약 8.19평)의 소형 오피스텔입니다.

다만, 범일동 상권의 전반적인 쇠퇴 경향, 인근 유사 오피스텔과의 경쟁, 그리고 유동화 물건이라는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

인수되는 보증금이나 임차권이 없어 명도 부담이 적은 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 범일역 역세권 입지로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 2020년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

* 인수해야 할 임차보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 주변 상권 및 교통 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 2,400만원입니다.

인근 오피스텔 시세 분석 결과, 유사 면적대의 오피스텔 매매가는 대략 7,000만원에서 1억 1,000만원 이상까지 다양하게 분포하고 있습니다.

예를 들어, '범일동 동일타워' 16평형이 7,050만원(2026.09.21), '범일동 썬오피스텔' 20평형이 4,500만원(2026.09.29)에 거래된 사례가 있습니다.

'범일 우리에'의 14평형(전용 27.07㎡) 월세가 100만원/60만원 수준인 점을 고려할 때, 수익률 측면에서도 가치를 평가할 수 있습니다.

유동화 물건이라는 특성과 감정가, 그리고 시장 시세를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 1억 2,400만원을 기준으로 하되, 실제 현장 조사 및 유사 물건의 최근 실거래가 추이를 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

따라서, 1억 1,000만원 ~ 1억 2,500만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

성공적인 투자를 위해서는 주변 시세 변동 추이, 유사 물건의 경쟁률, 그리고 본건의 현황을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.