나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2950 [54] 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 15층1504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는
번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 1층 101호 외 54개호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등 마감
- 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

일련번호1-일련번호5 : 카페 및 사무실로 이용중임.
일련번호6-일련번호55 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설
(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 역사문화환경보존
지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산지방법원 2024타경2950 (54)

1.2. 소재지

부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 15층1504호

1.3. 건물정보

1.3. 1. 용도

건축물대장상 주요 용도는 업무시설이며, 근린생활시설로도 이용 가능합니다. 현황은 오피스텔로 이용 중인 것으로 보입니다.

1.3. 2. 신축연도

2020년 11월 17일 사용승인되었습니다.

1.3. 3. 층수 및 구조

지상 15층 건물 내 15층에 위치하며, 철근콘크리트구조입니다.

1.3. 4. 전체 면적

건물의 대지면적은 287㎡이며, 연면적은 2,818.83㎡입니다.

1.4. 면적정보

1.4. 1. 토지면적

3. 50㎡ (약 1.06평)

1.4. 2. 토지지분

3. 5020136318029276㎡ (약 1.06평)

1.4. 3. 건물면적 (전용면적)

18. 37㎡ (약 5.55평)

1.4. 4. 건물지분

18. 37㎡ (약 5.55평)

1.4. 5. 분양면적

제공된 정보 내에서 분양면적에 대한 정보는 확인할 수 없습니다.

1.5. 감정가

84,000,000원

1.6. 매각대상 및 경매구분

토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매 사건입니다.

1.7. 채권자

부OOO

1.8. 특이사항

유동화 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도 1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 번화한 상가지대입니다.

2.2. 교통

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하), 역사문화환경보존지역(3구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 종류 및 채권자

부동산 임의경매 사건이며, 채권자는 부OOO입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 송경수

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자/사업자등록일자: 2024년 05월 17일

* 확정일자: 2024년 05월 17일

* 배당신고일자: 2024년 06월 26일

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 지상권은 인수 여부가 명확하지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 주의사항

기타 참고사항에 '미 상 임'으로 기재되어 있어, 추가적인 현황 조사 및 확인이 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

부산 동구 범일동은 부산진시장, 평화시장, 자유시장 등 재래시장과 귀금속 거리, 현대백화점 등이 밀집한 부산의 대표적인 상업 및 교통 중심지 중 하나입니다.

4.2. 건물 이용 현황

건물의 일부(1~5호)는 카페 및 사무실로 이용 중이며, 나머지(6~55호)는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

4.3. 건물 규모 및 호수

총 15층 건물로, 총 55개 호실로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통시설

부산 도시철도 1호선 범일역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 편의시설

번화한 상업지대에 위치하여 다양한 소매점, 음식점, 은행, 병원, 백화점(현대백화점) 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주변 환경

업무시설, 숙박시설, 시장 등이 밀집한 도심 지역으로 유동인구가 많으며 활기가 넘치는 곳입니다.

5.4. 혐오시설

인근 지역에 대한 개별적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 유흥업소 밀집 지역 등)에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 도심 지역의 특성상 소음, 교통량 증가 등의 생활 환경적 요인은 존재할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 특성

유동화 물건은 일반 경매 물건과 절차상 차이가 있거나 추가적인 검토가 필요할 수 있으므로, 투자 결정 전에 관련 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.

6.2. 건물 이용 현황의 복합성

건물 일부가 카페, 사무실, 주거용 오피스텔 등으로 복합적으로 이용되고 있어, 실제 현황과 공부상 용도(업무시설, 근린생활시설) 간의 차이, 명도 과정에서의 고려사항 등을 면밀히 파악해야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

역사문화환경보존지역(3구역)에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 임차인 관련

임차인 송경수님은 대항력이 없으므로 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 그러나 기타 참고사항에 '미 상 임'으로 기재된 내용에 대한 추가적인 사실 관계 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 도시철도 1호선 범일역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 부산의 주요 상업 및 업무 지구에 속해 입지적 강점을 가지고 있습니다. 15층 건물의 15층에 위치하며, 전용면적 18.37㎡(약 5.55평)의 소형으로 1인 가구 또는 소규모 사무실로 활용 가치가 높습니다. 유동화 물건이라는 특수성과 복합적인 건물 이용 현황, 역사문화환경보존지역에 포함된 점 등을 고려해야 하지만, 상권 활성화 지역의 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 범일역 도보 접근 가능하여 임대 및 환금성 우수.

* 풍부한 배후 수요: 주변 상업, 업무, 숙박시설 밀집으로 인한 잠재 수요 확보.

* 소형 면적의 낮은 진입 장벽: 관리 및 유지보수가 용이하고 공실 위험이 상대적으로 낮음.

* 지역 개발 기대: 주변 재개발 및 도시 재생 사업 진행 시 추가 가치 상승 기대 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

84,000,000원

9.2. 면적

전용면적: 18.37㎡ (약 5.55평)

토지면적: 3.50㎡ (약 1.06평)

9.3. 시세 분석

주변 유사 오피스텔의 최근 시세 분석 결과, 범일 우리에 및 인근 지역의 유사 면적 오피스텔은 약 8500만 원에서 9500만 원 수준에서 거래되는 것으로 파악됩니다. (이는 부동산 정보를 제공하는 플랫폼의 시세 데이터를 기반으로 분석한 결과입니다.)

9.4. 인수되는 보증금

0원

9.5. 권장 입찰가 범위

감정가 8,400만원 대비 주변 시세가 소폭 높은 점을 감안할 때, 경쟁 입찰 상황에 따라 다르겠으나, 본건의 시장 가치를 고려하여 8,500만원 ~ 9,200만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 단, 이는 예상 범위이며 실제 낙찰가는 입찰 참여자의 수 및 개별적인 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.