나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2950 [55] 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 15층1505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는
번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 1층 101호 외 54개호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등 마감
- 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

일련번호1-일련번호5 : 카페 및 사무실로 이용중임.
일련번호6-일련번호55 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설
(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 역사문화환경보존
지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경2950 (55)

소재지: 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 15층1505호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 주 용도는 업무시설, 기타 용도는 근린생활시설)

감정가: 84,000,000원

토지면적: 3.48㎡ (약 1.05평)

토지지분: 3.4829498667958343㎡ (약 1.05평)

건물면적: 18.27㎡ (약 5.53평)

건물지분: 18.27㎡ (약 5.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

위치: 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 업무시설, 숙박시설, 시장, 각종 근린생활시설 등이 밀집된 번화한 상업지대입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지형상: 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지입니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)에 접하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하), 역사문화환경보존지역(3구역)에 해당합니다.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 15층 건물 중 15층 1505호입니다. 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 세멘노출, 인테리어, 벽지도배 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창 등으로 되어 있습니다.

층수: 총 15층 건물 중 15층에 위치합니다.

3. 권리분석

경매구분: 부동산 임의경매입니다.

말소기준권리: 제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않아, 통상적인 임의경매 절차에 따라 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 제공된 감정평가서 요약 및 물건명세서상 임차인에 대한 구체적인 정보(성명, 보증금, 차임 등)는 '미상'으로 기재되어 있습니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 따라서 임차인 현황이 '미상'으로 표기된 부분은 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 환경: 부산 도시철도 1호선 범일역 남동측 인근에 위치하며, 업무시설, 숙박시설, 시장, 근린생활시설이 밀집된 번화한 상업 지역입니다.

주요 시설: 범일역 역세권으로 현대백화점, 부산진시장, 평화시장, 자유시장 등 다양한 쇼핑 구역이 인근에 위치하고 있습니다. 또한, 좋은문화병원 등 의료시설도 가까이 있습니다.

이용 상태: 본건(1505호)은 주거용 오피스텔로 이용 중일 가능성이 높습니다. 건물 전체적으로는 카페, 사무실, 주거용 오피스텔 등으로 활용되고 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통: 부산 도시철도 1호선 범일역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

편의시설: 범일역 주변 상업지구에 현대백화점, 다양한 시장(부산진시장, 평화시장, 자유시장 등), 금융기관, 식당 등 각종 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

교육시설: 인근에 범일초등학교가 위치하고 있습니다.

의료시설: 좋은문화병원, 힘내라병원, 보생요양병원 등이 인근에 위치하여 의료 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 채권 양수도 등 절차가 복잡할 수 있으며, 특수 명도 상황이 발생할 가능성이 있습니다.

임차인 현황 '미상': 임차인 보증금이 '0원'으로 명시되어 있으나, 임차인에 대한 상세 정보가 '미상'으로 기재된 점은 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생의 소지가 있습니다.

공실 위험: 상업 및 업무 시설이 밀집된 지역이지만, 오피스텔 공급량 및 경기 변동에 따른 공실 위험은 항상 존재합니다.

역사문화환경보존지역: 토지이용계획상 역사문화환경보존지역(3구역)에 해당하여, 향후 건축 행위나 개발 시 관련 법규에 따른 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산광역시 동구 범일동에 위치한 본 오피스텔 경매 물건은 부산 도시철도 1호선 범일역 역세권에 자리하고 있어 입지 및 교통 여건이 매우 우수합니다. 또한, 현대백화점, 재래시장, 병원, 금융기관 등 생활 편의시설이 풍부한 번화한 상업지대에 속해 있어 배후 수요가 탄탄할 것으로 예상됩니다. 건물은 총 15층 중 15층에 위치하여 조망권이나 일조권 측면에서 유리할 수 있으며, 건물 자체는 2020년경 사용 승인되어 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. 감정가는 8,400만원이며, 전용면적은 약 5.53평입니다. 유동화 물건이라는 특이사항과 임차인 정보가 '미상'으로 기재된 점은 잠재적 리스크로 고려해야 하지만, 인수되는 권리가 없고 보증금이 없는 것으로 파악되는 점은 긍정적입니다. 전반적으로 역세권의 좋은 입지 조건을 갖춘 소형 오피스텔로서 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 범일역 도보 5분 이내 거리에 위치하여 교통이 매우 편리합니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변에 다수의 업무시설, 시장, 상업시설이 밀집해 있어 임차 수요 확보에 유리합니다.

* 생활 편의성: 현대백화점, 각종 시장, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 소액 투자 가능: 전용면적 약 5.53평의 소형 오피스텔로, 비교적 적은 금액으로 투자가 가능합니다.

* 활성화된 상권: 부산의 주요 상업 및 유통 중심지 중 하나로, 지역 경제 활성화와 함께 꾸준한 수요가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석 및 예상 입찰가 산정:

본건은 부산광역시 동구 범일동 830-263, 범일우리에 15층 1505호로, 전용면적 18.27㎡(약 5.53평)입니다. 감정가는 2026년 9월 9일 기준으로 84,000,000원입니다.

최근 주변 오피스텔 시세 분석 결과는 다음과 같습니다:

* '범일동 동일타워'(830-140번지, 13년차)의 16평형 매매 시세는 7천만원대(2026년 9월 기준)로 확인됩니다.

* '범일역삼정그린코아더시티'(830-62번지, 6년차)의 전용 29.12㎡(약 8.8평) 타입의 KB시세 일반가는 1억 2,550만원(2026년 9월 기준)입니다.

* '범일동 동양오피스텔'(830-301번지, 37년차)의 21평형 매매가는 7,850만원(2026년 9월 기준)입니다.

* '범일역이즈팰리스'(2016년 입주, 17실)의 29평형 매매 시세는 1억 7천만원대(2026년 9월 기준)로 나타났습니다.

위 사례들을 종합해 볼 때, 본건과 유사한 면적(약 5.53평)의 오피스텔이 범일역 인근에서 거래되는 시세는 대략 7,000만원 후반에서 1억원 초반대로 추정해 볼 수 있습니다. 본 건의 감정가 8,400만원은 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다.

따라서, 경쟁 입찰을 고려하여 다음과 같은 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 95,000,000원

이 범위 내에서 입찰 참여 경쟁 정도, 물건의 실제 상태, 그리고 본인의 투자 목표 수익률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 특히, 유동화 물건으로서의 특수성과 임차인 정보 '미상'에 대한 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.