나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2950 [47] 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 14층1402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는
번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 1층 101호 외 54개호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등 마감
- 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

일련번호1-일련번호5 : 카페 및 사무실로 이용중임.
일련번호6-일련번호55 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설
(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 역사문화환경보존
지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경2950 (47)

* 소재지: 부산광역시 동구 범일동 830-263, 범일우리에 14층 1402호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 102,000,000원

* 토지면적: 4.26㎡ (약 1.29평)

* 토지지분: 4.260751479085216㎡ (약 1.29평)

* 건물면적: 22.35㎡ (약 6.76평) (전용면적)

* 건물지분: 22.35㎡ (약 6.76평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 15층 건물

* 건물 사용승인일: 2020년 11월 17일

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도 1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치합니다. 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 번화한 상가지대로, 제반 주위환경은 양호합니다.

1.1. 2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 제반 대중교통사정은 양호합니다.

1.1. 3. 건물 구조 및 마감

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 15층 건물 중 14층 1402호입니다.

외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었습니다.

내벽은 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등으로 마감되었습니다.

창호는 샷시 창호 구조입니다.

1.1. 4. 토지 형상 및 이용 상태

본건 토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

1.1. 5. 인접 도로 상태

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.1. 6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 일반상업지역

* 방화지구

* 중로2류(폭 15m-20m)(접합)

* 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하)<건축법>

* 역사문화환경보존지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>

1.2. 권리분석

1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2023-11-27

* 확정일자: 2023-11-27

* 배당신고일자: 2024-06-17

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.2. 2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

조사된 내용에 따르면, 본 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.2. 3. 권리분석 종합

임차인 강 씨는 대항력이 없으며, 보증금 전액이 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 부산광역시 동구 범일동 일대는 부산 지하철 1호선 범일역을 중심으로 교통이 편리하고, 업무시설, 숙박시설, 시장, 다양한 근린생활시설이 밀집한 활발한 상업 및 업무 지구입니다. 풍부한 유동인구와 배후수요를 바탕으로 상권이 활성화되어 있으며, 이는 상업시설 및 오피스텔의 안정적인 운영 및 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교통

부산 지하철 1호선 범일역이 도보 가능한 거리에 위치하며, 인근 다수의 시내버스 노선을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 매우 우수합니다.

1.4. 2. 편의시설

주변 상업지대에 대형마트, 병원, 은행, 관공서, 식당, 카페 등 각종 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

1.4. 3. 주변 환경

번화한 상가지대 내에 위치하여 주거 및 업무 환경이 편리하며, 15층 건물 내 고층부에 위치하여 조망권 및 채광이 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 유동화 물건

본건은 유동화 자산으로, 일반 경매 물건과 달리 권리관계 또는 절차상 일부 특이사항이 존재할 수 있습니다. 따라서 경매 진행 과정 및 서류 검토에 더욱 신중해야 합니다.

1.5. 2. 토지이용계획상 제한

* 가축사육제한구역: 실제 건물 이용이나 향후 건축 행위에 직접적인 영향을 줄 가능성은 낮으나, 법적 제한사항으로 존재합니다.

* 역사문화환경보존지역(3구역): 해당 구역 내에서의 행위 제한이 있을 수 있으므로, 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 가로구역별 최고높이 제한지역: 향후 건축물 높이에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 3. 건물 연식

2020년 11월에 사용승인된 신축 건물에 해당하나, 4년이 경과함에 따라 내부 시설물의 노후화 및 유지보수 필요성을 검토해야 합니다.

1.5. 4. 오피스텔 이용 현황

본건 건물 내 일부 호실은 카페 및 사무실로 이용 중이며, 다수는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 이는 향후 공실 위험이나 임대 수익률 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

부산 동구 범일동 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통, 상업, 업무 기능이 집약된 최적의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 범일역을 중심으로 한 교통 편리성과 주변 상권의 활성화는 본 건의 가치를 높이는 주요 요인입니다. 건물 자체도 비교적 신축이며, 다양한 용도로 활용 가능하다는 장점이 있습니다. 다만, 유동화 물건이라는 특수성과 토지 이용계획상 일부 제한사항은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 전반적으로는 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 지하철 1호선 범일역 초역세권으로, 탁월한 대중교통 접근성을 바탕으로 한 높은 시세 안정성과 상승 잠재력.

* 활발한 상권: 업무시설, 시장, 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 풍부한 유동인구와 배후 수요 확보 용이.

* 다목적 활용성: 주거용뿐만 아니라 소규모 사무실, 스튜디오 등으로 활용 가능하여 임대 시장에서의 경쟁력 우수.

* 최신 건물: 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 하자 발생 가능성 낮고 초기 관리 비용 절감 기대.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 시세 분석

본건은 전용면적 22.35㎡ (약 6.76평)의 오피스텔입니다.

감정가는 102,000,000원이며, 이는 평당 약 15,072,000원에 해당합니다.

현재 부산 동구 범일동 일대의 유사 면적 오피스텔 시세는 평당 약 1,500만원에서 1,800만원 선으로 형성되어 있습니다. 감정가는 현 시세 범위 내에서 적정하게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.8. 2. 예상 입찰가 산정

인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 낙찰가의 100%가 실질적인 취득 비용이 됩니다.

시세 대비 감정가의 적정성을 고려했을 때, 보수적으로 접근할 경우 감정가 수준인 102,000,000원 이하로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

시장 경쟁 상황 및 낙찰 가능성을 높이기 위해서는 감정가의 95% ~ 100% 수준인 97,000,000원 ~ 102,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

본 보고서에서는 97,000,000원 ~ 105,000,000원 사이에서 입찰가를 설정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.