나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2950 [45] 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 13층1305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는
번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 1층 101호 외 54개호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등 마감
- 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

일련번호1-일련번호5 : 카페 및 사무실로 이용중임.
일련번호6-일련번호55 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설
(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 역사문화환경보존
지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 부산지방법원 2024타경2950 (45)

소재지: 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 13층1305호

용도: 오피스텔

감정가: 84,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 3.48㎡ (약 1.05평)

토지지분: 3.4829498667958343㎡ (약 1.05평)

건물면적(전용): 18.27㎡ (약 5.53평)

건물면적(공용/기타): 정보 없음

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 개요

건물명: 범일 우리에

주소: 부산광역시 동구 조방로49번길 23 (범일동)

준공일: 2020년 11월 17일 (사용승인일 기준)

총 층수: 15층

해당 층: 13층

총 세대수: 55세대

주구조: 철근콘크리트구조

주용도: 업무시설 (근린생활시설, 오피스텔 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 동구 범일동에 소재하며, 부산도시철도 1호선 '범일역' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 업무시설, 숙박시설, 시장, 각종 근린생활시설 등이 밀집한 번화한 상가지대로 형성되어 있어 주위 환경은 양호합니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1호선 '범일역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용 및 계획

본건 토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형으로, 근린생활시설 및 업무시설(사무실, 오피스텔)의 부지로 이용 중입니다.

서측으로는 중로, 남측으로는 세로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하), 역사문화환경보존지역(3구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2021-02-17

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자, 배당신고일자 정보 없음.

3.3. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 부산 동구 범일동 일대는 부산의 주요 상업 및 업무 지구 중 하나로, 유동인구가 풍부합니다.

* 주변에 다양한 종류의 상가, 사무실, 숙박시설, 시장 등이 혼재하여 상권이 활성화되어 있습니다.

* 건물 자체는 카페, 사무실, 주거용 오피스텔 등 복합 용도로 이용되고 있어, 다양한 수요층을 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 대중교통 이용이 매우 편리하여 부산 시내 이동이 용이합니다.

* 주변에 각종 편의시설(상점, 식당, 병원 등)이 풍부하여 생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 인근에 시장이 있어 전통적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건으로, 소유권 이전 및 관리 등에 있어 일반 물건보다 복잡한 절차가 있을 수 있습니다.

* 역사문화환경보존지역(3구역)으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 개축, 리모델링 등 사업 추진 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축법상 가로구역별 최고높이 제한(66m 이하)이 있어 신축이나 증축 시 높이에 제약이 따릅니다.

* 현재 파악된 임차인은 대항력이 없으나, '기타참고사항(임대관례 및 기타)'에 '미상 임'으로 기재되어 있어 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 중심 상업지구에 위치하여 입지적 강점이 우수하며, 대중교통 접근성이 뛰어납니다. 오피스텔로서의 기본적인 주거/업무 기능 외에 주변 상권과의 시너지를 기대할 수 있습니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 문화재 보존 지역 등 일부 개발 제한 사항은 고려해야 할 부분입니다. 소형 면적으로 투자 부담이 상대적으로 낮으나, 수익률은 주변 시세 및 임대 수요에 따라 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 범일역 초역세권의 우수한 입지 조건

* 활발한 상업지구 내 위치로 인한 풍부한 유동인구 및 잠재적 임대 수요

* 소형 면적으로 초기 투자 비용 부담 적음

* 다양한 용도로 활용 가능한 복합 건물 내 위치

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 84,000,000원입니다. 유사 면적 및 층수의 인근 오피스텔 시세 분석 결과, '범일 우리에' 건물 내 다른 오피스텔의 매매 시세가 약 7,000만원에서 9,000만원 사이로 형성되어 있으며, 인근 유사 오피스텔의 거래 가격은 약 7,800만원에서 8,500만원 범위로 확인됩니다. 최근 실거래 사례 및 호가 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 8,300만원 수준으로 판단됩니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 감정가 및 시장 시세를 고려하여 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다. 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.