나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2950 [51] 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 15층1501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는
번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 1층 101호 외 54개호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등 마감
- 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

일련번호1-일련번호5 : 카페 및 사무실로 이용중임.
일련번호6-일련번호55 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설
(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 역사문화환경보존
지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경2950 (51)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 15층1501호

용도: 오피스텔

토지면적: 5.16㎡ (약 1.56평)

토지지분: 5.160561187419991㎡ (약 1.56평)

건물면적: 27.07㎡ (약 8.19평)

건물지분: 27.07㎡ (약 8.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 124,000,000원

1.3. 특이사항

특수물건정보: 유동화물건

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성된 번화한 상가지대로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 15층 건물로, 본건은 15층 중 1501호입니다. 외벽은 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감, 내벽은 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 마감, 창호는 샷시창 구조입니다. 건물은 총 55개 호실로 구성되어 있으며, 이용 상태는 카페 및 사무실로 일부 사용되고, 주거용 오피스텔로 다수 이용 중입니다.

2.4. 설비 내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지의 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로, 근린생활시설 및 업무시설(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

2.6. 인접 도로상태

본건은 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접해 있습니다.

2.7. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역

* 방화지구

* 중로2류(폭 15m-20m) 접함

* 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>

* 역사문화환경보존지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 없음. (비고: 해당 없음)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026-09-09

4. 상권분석

4.1. 주변 상업지구

본건이 위치한 부산 동구 범일동 일대는 업무시설, 숙박시설, 시장, 근린생활시설 등이 밀집한 번화한 상가지대입니다. 이는 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발함을 시사합니다. 1호선 범일역 역세권에 위치하여 접근성이 뛰어나며, 주변에 다양한 편의시설과 상업시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

인근의 '범일동 동일타워'의 경우 27평형이 약 1억 4,067만원의 매매 시세를 형성하고 있으며, '범일동 썬오피스텔' 20평형은 4,500만원에 매물로 나와 있는 것으로 파악됩니다. 본건 오피스텔(27.07㎡)의 감정가는 1억 2,400만원으로, 주변 오피스텔들의 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 신축 오피스텔인 '블랑써밋74'는 평당 2,650만원 선에 분양 예정이며, 이는 본건보다 높은 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

범일역 인근에 위치하여 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 접근이 용이합니다. 또한, 번화한 상가지대로서 쇼핑 및 외식 등 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육환경

인근에 성남초등학교가 위치하며, 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 기타

건물 내 승강기, 기계식 주차설비 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 권리관계가 복잡하거나 처리 과정이 다소 지연될 가능성이 있습니다.

6.2. 역사문화환경보존지역

토지이용계획 상 역사문화환경보존지역(3구역)으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 개축, 리모델링 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 가축사육제한구역

해당 지역은 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 오피스텔 용도로는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 예상됩니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 인근에 혐오시설이 보고된 바는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동구 범일역 인근의 역세권 오피스텔로, 뛰어난 교통 편의성과 번화한 상가지대의 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가 1억 2,400만원은 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 하지만 유동화 물건이라는 점과 역사문화환경보존지역으로 인한 개발 제한 가능성은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지 : 부산 1호선 범일역 초역세권에 위치하여 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 활발한 상권 : 주변 상업시설, 업무시설, 숙박시설이 밀집한 번화가에 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 우수한 편의시설 : 각종 근린생활시설, 시장, 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 안정적인 건물 : 철근콘크리트구조의 15층 오피스텔로, 준공 후 비교적 연식이 짧아 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. (2020년 사용승인)

9. 예상 입찰가

본건은 오피스텔(27.07㎡)의 감정가가 1억 2,400만원입니다. 현재 주변 유사 면적 오피스텔의 시세는 '범일동 동일타워' 27평형(약 49.5㎡)이 1억 4,067만원 선으로 파악되며, '범일동 썬오피스텔' 20평형(약 36.3㎡)은 4,500만원에 매물이 나와 있는 것으로 확인됩니다. 본건은 27.07㎡(약 8.19평)로, 이는 '범일동 썬오피스텔'의 20평형보다는 크고 '범일동 동일타워'의 27평형보다는 작은 중간 크기에 해당합니다.

유동화 물건의 특성상 법원 경매에서 시세보다 저렴하게 낙찰될 가능성이 있지만, 권리관계 분석 및 현장 조사를 통해 최종 판단이 필요합니다.

본건의 면적과 입지, 주변 시세 등을 종합적으로 고려했을 때, 현 시세 및 감정가를 기준으로 예상 입찰가는 1억 1,000만원 ~ 1억 2,500만원 사이로 예상해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 단순 시세 분석에 기반한 것이며, 입찰 참여 시에는 반드시 현장 방문 및 상세 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.