나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2950 [43] 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 13층1303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는
번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 1층 101호 외 54개호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등 마감
- 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

일련번호1-일련번호5 : 카페 및 사무실로 이용중임.
일련번호6-일련번호55 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설
(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 역사문화환경보존
지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경2950 (43)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 99,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 13층1303호

용도: 오피스텔

건축물 정보:

총 층수: 15층 (본건 13층)

구조: 철근콘크리트구조

준공일: 2020년 11월 17일 (사용승인일 기준)

건물면적: 21.66㎡ (약 6.55평)

건물지분: 21.66㎡ (약 6.55평)

토지 정보:

토지면적: 4.13㎡ (약 1.25평)

토지지분: 4.129211500536277㎡ (약 1.25평)

1.3. 특이사항

특이사항: 유동화물건, 특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 동구 범일동에 소재하며, 부산도시철도 1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치합니다. 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설이 밀집한 번화한 상업 지대로 형성되어 있어 제반 주위 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본 물건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 부OOO에 의해 신청되었습니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 확인되지 않습니다. (물건명세서 참고사항 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 내용 상 특이사항 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 노

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입(사업)일자: 2024년 02월 16일

* 확정일자: 2024년 02월 16일

* 배당신고일자: 2024년 06월 17일

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원이므로 낙찰자가 별도로 부담해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업지대 특성

본건이 위치한 범일동 일대는 부산진시장, 귀금속상가, 금융기관 등이 밀집한 상업 및 업무 중심 지역입니다. 특히 범일역 주변으로는 다양한 근린생활시설, 상업시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 경쟁 환경

인근에 다수의 오피스텔 및 상가 건물들이 위치하고 있어 상업 시설 간 경쟁이 존재합니다. 다만, 해당 물건은 번화한 상가지대 내에 위치하여 유동인구 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부산진시장, 롯데백화점 부산본점 등 쇼핑 시설 및 다양한 금융기관, 병원, 식당 등이 인근에 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 대중교통

부산도시철도 1호선 범일역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

5.3. 주변 시설

* 범일역 (부산도시철도 1호선)

* 부산진시장

* 부산 시민회관

* 자성대공원

* 범일 우리에 오피스텔 (본건)

* 범일역 이즈팰리스, 동양오피스텔, 썬오피스텔 등 인근 오피스텔 밀집 지역

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 중로2류, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하), 역사문화환경보존지역(3구역) 등에 속해 있어 향후 건물 신축 및 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건

유동화 물건의 경우, 일반 물건과 달리 취급 시 주의가 필요할 수 있으나, 본건은 경매 절차를 통해 명확하게 권리 관계가 정리될 예정입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 동구 범일동 초역세권에 위치한 오피스텔로, 풍부한 상업시설과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 감정가는 9,900만원으로 책정되었으며, 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적은 편입니다. 유동화 물건이라는 특이사항이 있으나, 경매 절차를 통해 안전하게 취득 가능합니다. 다만, 주변 오피스텔 시세를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 범일역 초역세권 입지

* 주변 상업 및 교통 편의시설 풍부

* 임차인 대항력 없어 명도 부담 적음

* 활발한 상권 내 위치

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 9,900만원입니다.

인근 유사 오피스텔의 시세 정보를 종합적으로 검토한 결과, 소형 오피스텔의 경우 평당 약 600만원 ~ 900만원 이상으로 거래되는 사례가 있습니다. 본건의 전용면적은 약 6.55평으로, 이를 감안할 때 9,900만원의 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

하지만, 공급이 많고 시세 변동성이 존재하므로, 보수적인 관점에서 감정가 또는 그 이하 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 안정적일 수 있습니다.

따라서, 현 시세 및 주변 유사 물건과의 비교, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 8,000만원 ~ 9,500만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

(상기 금액은 인수 보증금을 제외한 금액입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.