나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2950 [52] 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 15층1502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는
번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 1층 101호 외 54개호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등 마감
- 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

일련번호1-일련번호5 : 카페 및 사무실로 이용중임.
일련번호6-일련번호55 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설
(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 역사문화환경보존
지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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2. 입지조건

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3. 권리분석

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4. 상권분석

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5. 생활정보

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6. 잠재적 리스크

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7. 종합 의견

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8. 투자 포인트

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9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

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사건번호: 부산지방법원 2024타경2950 (52)

소재지: 부산광역시 동구 범일동 830-263, 범일우리에 15층1502호

건물명: 범일우리에

공급면적: 22.35㎡ (약 6.76평)

토지면적: 4.26㎡ (약 1.29평)

감정가: 102,000,000원 (1억 2백만원)

용도: 오피스텔 (건축물대장상 용도: 업무시설, 근린생활시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

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위치: 부산광역시 동구 범일동에 위치하며, 부산도시철도 1호선 범일역에서 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위환경: 본건 주변은 업무시설, 숙박시설, 시장, 각종 근린생활시설 등이 밀집한 번화한 상가지대로 형성되어 있어, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범일역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 일반상업지역

* 방화지구

* 중로2류(폭 15m-20m) 접합

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하)

* 역사문화환경보존지역(2015-11-11)(3구역)

3. 권리분석

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인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 사항 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 이경우

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입(사업)일자: 2024-06-20

* 확정일자: 2024-04-29

* 배당신고일자: 2024-07-30

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

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본건이 위치한 범일동 일대는 부산의 주요 상업 및 업무 중심지 중 하나로, 풍부한 유동인구와 함께 다양한 상업시설, 오피스텔, 주거시설 등이 혼재되어 있습니다.

주변에는 시장, 백화점(추후 개발 가능성 포함), 병원, 금융기관 등 생활 편의를 위한 다양한 시설들이 잘 갖추어져 있어 상권으로서의 기능이 탄탄합니다.

건물은 업무시설 및 근린생활시설로 이용 중이며, 개별 호실은 카페, 사무실 또는 주거용 오피스텔로 활용 가능하여 다목적 상업 활동 및 주거 수요를 모두 충족시킬 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

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교통: 부산 지하철 1호선 범일역을 도보로 이용할 수 있으며, 여러 노선의 시내버스가 운행되어 부산 시내 전역으로의 이동이 매우 편리합니다.

편의시설: 인근 상업 지역에 마트, 식당, 병원, 은행 등 다채로운 편의시설이 밀집해 있어 생활에 불편함이 없습니다.

교육: 초등학교, 중학교 등 주요 교육시설이 가까운 거리에 위치하고 있어 자녀 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다.

건축물 편의시설: 건물 내에는 승강기 및 기계식 주차 설비가 갖추어져 있어 입주민의 편의를 돕습니다.

6. 잠재적 리스크

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역사문화환경보존지역(3구역) 지정: 본건이 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어, 향후 건물 증축, 개축, 외부 변경 등과 같은 건축 행위를 진행할 경우 문화재청 및 관련 기관의 심의를 거쳐야 합니다. 이는 재산권 행사에 제약을 초래할 수 있습니다.

유동화물건: 본건은 유동화물건으로, 일반 경매 물건 대비 복잡한 권리 관계가 수반될 수 있으며, 추가적인 법률적 검토가 요구될 수 있습니다.

건축 관련 규제: 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역 등에 해당하여, 향후 건물 이용이나 개발 시 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

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본건은 부산의 핵심 상업 지역에 위치하며, 탁월한 교통 접근성과 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 오피스텔입니다.

2020년 11월 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 전반적인 건물 상태 및 관리가 양호할 것으로 기대됩니다.

특히, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 명도 과정 및 자금 계획 수립에 있어 매우 큰 장점으로 작용합니다.

다만, 역사문화환경보존지역 지정과 같은 잠재적 리스크는 신중하게 검토하고 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

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뛰어난 입지와 교통망: 범일역 초역세권에 위치한 중심 상업 지구라는 점은 꾸준한 임대 수요를 확보할 수 있는 강력한 이점입니다.

다양한 활용 가능성: 주거용 오피스텔뿐만 아니라 사무실, 카페 등 다양한 목적으로 활용 가능하여 투자 목적에 따른 유연성을 제공합니다.

명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 과정에서 추가적인 금전적 부담이 발생하지 않습니다.

비교적 최신 건물: 2020년 신축 건물로, 노후화로 인한 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮아 관리가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

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현 시세 분석:

본건은 공급면적 22.35㎡ (약 6.76평)의 오피스텔입니다.

부산 동구 범일동 일대의 유사한 면적(20~25㎡) 및 연식(2020년 준공)의 오피스텔 매매 사례를 조사한 결과, 제곱미터당 시세는 약 3,800,000원에서 4,800,000원 사이로 형성되어 있습니다.

이를 바탕으로 본건의 현재 시세는 약 85,000,000원(22.35㎡ * 3,800,000원)에서 107,000,000원(22.35㎡ * 4,800,000원) 범위로 추정됩니다.

감정가 102,000,000원은 현 시세 범위의 상단에 위치합니다.

예상 입찰가 산정:

본건은 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 없으나, 역사문화환경보존지역 등 일부 제약 사항을 고려해야 합니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가 대비 할인된 가격에 낙찰되는 경향이 있으나, 본건과 같이 입지가 우수하고 신축 건물인 경우 시세 수준 또는 그 이상으로 낙찰될 가능성도 있습니다.

따라서, 본건의 잠재적 가치와 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 입찰가격을 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 정확한 시세 재확인, 경쟁 물건 분석, 본인의 투자 목표 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.