나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2950 [35] 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 11층1105호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는
번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 1층 101호 외 54개호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등 마감
- 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

일련번호1-일련번호5 : 카페 및 사무실로 이용중임.
일련번호6-일련번호55 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설
(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 역사문화환경보존
지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산지방법원 2024타경2950 (35)

1.2. 소재지

부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 11층1105호

1.3. 건물 정보

용도: 오피스텔

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지상 15층 건물 중 11층

사용승인일: 2020년 11월 17일

1.4. 면적

토지면적: 3.48㎡ (약 1.05 평)

토지 지분: 3.4829498667958343㎡

건물면적: 18.27㎡ (약 5.53 평)

건물 지분: 18.27㎡

1.5. 감정가 및 매각 대상

감정가: 84,000,000원 (8,400만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.6. 경매구분

부동산 임의경매

1.7. 채권자

부OOO

1.8. 특이사항

유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재, 부산도시철도 1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치합니다. 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 밀집된 번화한 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 양호합니다. [cite: appraisalsummary]

2.2. 교통 상황

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: appraisalsummary]

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 이중열

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-02-17

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 특별한 권리는 확인되지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건이 위치한 범일역 일대는 부산의 주요 상업 및 업무 지구 중 하나로, 다양한 상업 시설과 근린생활 시설이 밀집해 있습니다. [cite: appraisalsummary, namuwiki] 부산진시장, 자유시장, 평화시장 등 전통 시장도 인근에 있어 활기찬 분위기를 형성하고 있습니다. [cite: namuwiki]

4.2. 주변 시설

범일역 주변으로 다양한 상업 시설과 금융기관, 병원 등이 위치하고 있습니다. 이마트 문현점 등 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. [cite: richgo]

5. 생활정보

5.1. 편의시설

다양한 쇼핑몰, 음식점, 은행 등 생활 편의시설이 범일역을 중심으로 잘 갖추어져 있어 거주 및 이용이 편리합니다.

5.2. 교통시설

부산도시철도 1호선 범일역이 도보 거리에 위치하여 시내외 이동이 용이하며, 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있습니다. [cite: appraisalsummary]

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 자산유동화증권(ABS)의 기초자산으로 편입되어 관리되고 있습니다. 이로 인해 일반 경매 물건과 다를 수 있는 특수성이 존재하므로, 계약 및 취득 과정에서 추가적인 법률적 검토가 필요할 수 있습니다. [cite: providedinfo]

6.2. 지역 상권 변동성

일부 보도에 따르면, 서면, 전포동 등 타 지역 상권이 성장하는 추세에 비해 범일역 상권은 다소 쇠퇴하거나 정체된 양상을 보인다는 분석이 있습니다. [cite: joongangilbo, maeil경제] 따라서 향후 임대 수익률이나 시세 변동 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

6.3. 환경 및 과거 시설 관련 이슈

과거 부산 동구 범일동 일부 지역에서 토양 오염 문제나 군부대 시설(55보급창) 부지와 관련된 환경 이슈가 보도된 사례가 있습니다. [cite: yeolinnews, sisajournal] 본건 물건과 직접적인 관련은 명확하지 않으나, 해당 지역의 잠재적 환경 리스크로 참고할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산도시철도 1호선 범일역 역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔입니다. 번화한 상업지대에 속해 있어 입지적 강점과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 임차인 현황상 인수되는 권리 부담이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 유동화 물건이라는 특수성, 일부 자료에서 나타나는 지역 상권의 변동성, 그리고 과거 환경 이슈 등을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부산도시철도 1호선 범일역 역세권의 뛰어난 입지.

* 2020년 준공된 비교적 신축 오피스텔로 건물 상태 양호 예상.

* 소형 면적으로 실거주 또는 단기 임대 수익 투자에 적합.

* 인수되는 임차인 권리 부담 없음.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석을 바탕으로 예상 입찰가를 산정합니다.

본건의 감정가는 8,400만원이며, 면적은 18.27㎡ (약 5.53 평)입니다. 이는 평당 약 1,518만원 수준입니다.

주변 유사 신축 오피스텔인 '범일역이즈팰리스'의 경우, 2026년 9월 기준 65A㎡(약 19.7평) 타입의 실거래가가 2억 1,000만원 (평당 약 1,065만원) 수준입니다. [cite: kb부동산] 다른 연식 있는 오피스텔들의 평당가는 더 낮은 수준으로 파악됩니다. [cite: zipum]

이러한 점들을 고려할 때, 본건의 감정가는 주변 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

유동화 물건의 특수성과 낙찰률 등을 감안하여, 감정가의 60% ~ 75% 수준에서 입찰가격을 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이는 약 5,040만원 ~ 6,300만원 범위입니다.

따라서, 최저 5,000만원대 초반에서 최대 6,000만원대 초중반 사이에서 입찰가를 고려하여 적극적인 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.