나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2950 [38] 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 12층1203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는
번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 1층 101호 외 54개호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등 마감
- 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

일련번호1-일련번호5 : 카페 및 사무실로 이용중임.
일련번호6-일련번호55 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설
(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 역사문화환경보존
지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

2.1. 물건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경2950 (38)

소재지: 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 12층1203호

건물명: 범일우리에

신주소: 부산광역시 동구 조방로49번길 23 (범일동)

용도: 오피스텔

감정가: 99,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

특이사항: 유동화물건

2.2. 토지 정보

토지면적: 4.13㎡ (약 1.25평)

토지지분: 4.129211500536277㎡ (약 1.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 건물 정보

건물면적: 21.66㎡ (약 6.55평) (전용면적)

건물지분: 21.66㎡ (약 6.55평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

총 동수: 15층 중 12층 (지상 15층, 지하 1층 건물)

전체 호수: 55호

사용승인일: 2020년 11월 17일

건축구조: 철근콘크리트구조

외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감

내벽: 세멘노출, 인테리어, 벽지도배 마감

창호: 샷시창 구조

건물 전체 이용현황: 카페, 사무실, 주거용 오피스텔 (본건 1203호는 주거용 오피스텔로 이용 추정)

설비 내역: 위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차설비

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 동구 범일동에 소재하며, 부산 도시철도 1호선 "범일역"에서 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 업무시설, 숙박시설, 시장, 각종 근린생활시설 등이 밀집한 번화한 상업지대로서 생활환경 및 배후수요가 풍부합니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산 도시철도 1호선 "범일역"이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3.3. 건축물 이용상태

건물 전체는 철근콘크리트구조로 총 15층 건물이며, 본건은 12층 1203호입니다.

건물 내 일부는 카페 및 사무실로 이용 중이며, 다수의 호실은 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다.

3.4. 토지 이용상태

본건 토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지이며, 근린생활시설 및 업무시설(사무실 및 오피스텔)의 건부지로 이용 중에 있습니다.

본건 서측으로는 중로, 남측으로는 세로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 방화지구

* 도로: 중로2류 (폭 15m-20m) 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하), 역사문화환경보존지역(3구역)

4. 권리분석

* 본건은 부동산 임의경매 사건입니다.

* 경매로 인하여 모든 채권 및 등기부상 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 별도 명시 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관례 및 기타: 임대 관련 내용은 미상으로 파악됩니다.

* 특수물건정보: 유동화물건으로, 채권 매각으로 인한 경매로 판단됩니다. 이로 인해 권리관계 확인 및 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

5. 상권분석

* 본 물건이 위치한 범일동은 부산의 주요 상업 및 업무지구 중 하나로, 유동인구가 많고 상업시설이 밀집해 있습니다.

* 부산 도시철도 1호선 범일역을 중심으로 형성된 역세권 상권으로, 사무실, 상가, 오피스텔이 복합적으로 분포하고 있습니다.

* 주변에 시장, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 있어 생활 및 업무 편의성이 높습니다.

* 업무시설 및 근린생활시설과의 복합용도 건물로서, 상권의 활성화 정도에 따라 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 1호선 범일역 도보 이용 가능, 다수의 버스노선 이용 편리.

* 쇼핑: 주변 상업지구 내 대형마트, 백화점, 소매점 등 이용 가능.

* 의료: 인근 병원 및 의원 이용 편리.

* 기타: 시장과 인접하여 생활 편의시설 접근이 용이하며, 역세권 상권으로 인한 다양한 서비스 이용 가능.

7. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 채권 매각으로 진행된 경매로, 권리관계의 복잡성이나 예상치 못한 명도 이슈가 발생할 수 있습니다. 신중한 권리 분석 및 현장 조사가 요구됩니다.

* 토지이용계획상 제한: 역사문화환경보존지역 등 일부 법적 제한 사항이 향후 건물 활용이나 증축 등에 영향을 미칠 수 있으나, 일반적인 오피스텔의 경우 직접적인 영향은 적을 수 있습니다.

* 주차시설: 기계식 주차설비는 일반 차량 이용자에게 다소 불편함을 줄 수 있습니다.

* 공실 위험: 주변 오피스텔 공급 물량 및 지역 경제 상황에 따라 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 종합 의견

부산 동구 범일역 역세권에 위치한 본 오피스텔 물건은 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 번화한 상업지역 내에 자리하고 있어 상권 활성화 및 배후수요 측면에서 긍정적인 요소가 많습니다.

건물은 비교적 최근인 2020년에 사용 승인을 받아 신축에 가까우며, 관리 상태에 따라 지속적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 유동화물건이라는 점은 권리관계 확인 및 명도 과정에서의 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

제공된 감정가 9,900만원은 현 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되나, 정확한 시세 조사를 통해 최적의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 범일역 인근으로 탁월한 교통망 확보.

* 풍부한 생활 인프라: 주변 상업지구 내 다양한 편의시설 이용 용이.

* 비교적 신축 건물: 2020년 완공 건물로, 관리가 잘 된 경우 임대 및 거주 가치 높음.

* 소형 면적: 1~2인 가구 또는 소규모 사업장으로 활용 가능한 전용면적.

* 지역 개발 잠재력: 동구 지역의 지속적인 발전 및 상권 활성화 기대.

10. 예상 입찰가

본건의 정확한 현 시세 파악을 위해 외부 부동산 정보 조사가 필요합니다. 제공된 정보만으로는 현 시세를 정확히 산정하기 어렵습니다.

가상 시세 조사 결과, 본건과 유사한 면적(전용 약 6.55평)의 오피스텔이 주변에서 약 1억 1천만원 ~ 1억 3천만원 선에서 거래되고 있다고 가정합니다. (이는 가상 시세이며, 실제와 다를 수 있습니다.)

감정가 9,900만원은 이러한 가상 시세보다 낮은 수준입니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이므로, 추가 인수 금액은 없습니다.

유동화물건 특성을 고려한 보수적인 접근 및 명도 비용, 기타 부대 비용을 감안할 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

* 가상 시세 하한선(1.1억원)의 80~85% 적용: 약 8,800만원 ~ 9,350만원

* 가상 시세 상한선(1.3억원)의 75~80% 적용: 약 9,750만원 ~ 1억 400만원

현 시세 조사 결과 및 물건의 구체적인 상태, 명도 용이성 등을 종합적으로 고려하여 9,800만원 ~ 1억 500만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (정확한 시세 조사가 반드시 선행되어야 합니다.)

11. 주변 혐오시설 정보

주변 지역(부산광역시 동구 범일동)에 대한 혐오시설 분포 조사 결과, 본 물건지(범일역 남동측 인근)와 직접적으로 연관된 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 상업 및 주거 기능이 혼합된 일반적인 도시 지역으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.