나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2950 [34] 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 11층1104호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는
번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 1층 101호 외 54개호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등 마감
- 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

일련번호1-일련번호5 : 카페 및 사무실로 이용중임.
일련번호6-일련번호55 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설
(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 역사문화환경보존
지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

2.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 부산광역시 동구 범일동 830-263번지에 소재한 "범일 우리에" 오피스텔 11층 1104호입니다.

건물은 총 15층 중 11층에 위치하며, 전용면적은 18.37㎡ (약 5.56평)입니다.

총 건축물 면적은 2,818.83㎡ (약 852.75평)이며, 대지 면적은 287㎡ (약 86.82평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조로 2020년 11월 17일에 사용 승인되었습니다.

해당 호실은 일련번호 1104호로, 공부상에는 업무시설, 근린생활시설로 등재되어 있습니다.

토지 지분 면적은 3.5020136318029276㎡ (약 1.06평)입니다.

2.2. 매각 대상 및 감정가

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

최초 감정가는 84,000,000원입니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동에 위치하며, 부산도시철도 1호선 "범일역" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설이 밀집된 번화한 상가지대로, 제반 주위 환경이 양호합니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3.3. 토지 및 도로상태

본건 토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형이며, 근린생활시설 및 업무시설(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

서측으로는 중로, 남측으로는 세로에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 내역

본 경매 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 부OOO입니다.

등기부등본 상 매각으로 인해 말소될 권리들은 소멸될 예정이며, 인수해야 할 부담있는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 별도 기재는 없으며, '인수 보증금 합계' 또한 0원으로 확인됩니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-01-19

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2024-07-10

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건이 위치한 범일동 지역은 부산 도심권의 주요 상업 및 업무 지구로서, 유동인구가 풍부하고 다양한 상업 시설이 밀집해 있습니다.

특히 범일역을 중심으로 상권이 활성화되어 있어 배후 수요가 높습니다.

5.2. 건물 이용 현황

해당 건물은 15층 규모의 오피스텔로, 1층 일부는 카페 및 사무실로 이용되고 있으며, 나머지 층은 주거용 오피스텔로 사용되고 있습니다.

본건(1104호)은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

주변에 대형마트, 재래시장, 병원, 금융기관 등 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활이 편리합니다.

6.2. 주거 및 업무환경

소형 면적의 오피스텔로서 1인 가구의 주거 공간이나 소규모 사무실로 활용하기에 적합합니다.

냉난방, 위생, 급배수, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 완비되어 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건에 비해 권리 관계 확인 및 명도 과정에서 다소 복잡성이 따를 수 있습니다.

7.2. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하), 역사문화환경보존지역(3구역) 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발에 있어 관련 법규의 적용을 받게 됩니다.

8. 종합 의견

부산 동구 범일역 초역세권에 위치한 오피스텔로서, 도심 상권 내 우수한 입지와 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

소형 면적의 실용적인 오피스텔로 1인 가구 주거용 또는 소규모 업무용으로 적합하며, 풍부한 유동인구를 바탕으로 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

유동화 물건이라는 점은 주의가 필요하나, 현재 권리분석 상 명도나 인수할 권리 부분에 있어 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 핵심 역세권: 부산 1호선 범일역 도보 거리로 탁월한 교통 프리미엄.

* 활발한 상권: 배후 수요가 풍부한 도심 상업 지구 내 위치.

* 실용적 소형 면적: 1인 가구 및 소규모 사업체에 최적화된 공간.

* 경매 시세 차익: 시장가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 84,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔의 최근 시세 분석 결과, 전용면적 18㎡ 내외의 물건은 70,000,000원에서 95,000,000원 사이에서 거래되고 있습니다.

인수할 보증금이 없는 점과 소형 면적임을 감안할 때, 본건은 감정가 수준 또는 소폭 할인된 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

따라서, 현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여 80,000,000원 ~ 83,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

보수적으로 접근한다면 80,000,000원 부근을 목표로 하되, 입찰 당일 현장 분위기와 경쟁 정도에 따라 유연하게 대응하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.