나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2950 [29] 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 10층1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는
번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 1층 101호 외 54개호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등 마감
- 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

일련번호1-일련번호5 : 카페 및 사무실로 이용중임.
일련번호6-일련번호55 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설
(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 역사문화환경보존
지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경2950 (29)

소재지: 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 10층1004호

건물명: 범일 우리에

층수: 10층 (총 15층)

사용승인일: 2020년 11월 17일

구조: 철근콘크리트구조

건물면적: 18.37㎡ (약 5.56평)

건물지분: 18.37㎡ (약 5.56평)

1.2. 토지 정보

토지면적: 3.50㎡ (약 1.06평)

토지지분: 3.5020136318029276㎡ (약 1.06평)

1.3. 경매 정보

용도: 오피스텔 (건축물대장 상 업무시설, 근린생활시설)

감정가: 84,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 동구 범일동에 위치하며, 부산 도시철도 1호선 "범일역" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 업무시설, 숙박시설, 시장, 각종 근린생활시설 등이 밀집한 번화한 상업지대로, 전반적인 주위 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산 도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 이는 출퇴근 및 시내 이동에 큰 장점으로 작용합니다.

2.3. 건물 및 토지 이용 현황

건물은 철근콘크리트구조의 지상 15층 건물 중 10층에 위치하며, 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 세멘 노출, 인테리어, 벽지 도배 마감되었습니다. 토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형으로, 근린생활시설 및 업무시설(사무실 및 오피스텔) 부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상황

본건 서측으로 중로, 남측으로 세로에 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입(사업)일자: 2022-01-10

* 배당신고일자: 2024-06-18

* 대항력: 없음

3.2. 권리 분석 결과

인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다. 임차인은 대항력이 없으므로, 명도 과정에서 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

보고서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 범일동은 부산의 주요 상업 및 업무 지구로서, 부산 도시철도 1호선 범일역을 중심으로 유동 인구가 풍부하고 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다.

4.2. 상업 시설 및 업종

주변에 다양한 업무시설, 숙박시설, 시장, 근린생활시설 등이 혼재하여 상업적 기능이 잘 발달되어 있습니다. 이는 오피스텔 및 상가로서의 잠재적 가치를 높입니다.

4.3. 투자 및 임대 수익 잠재력

뛰어난 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 특히, 역세권에 위치하여 임대 경쟁력이 높을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

인근에 다수의 상점, 병원, 은행 등 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 또한, 부산진시장, 현대백화점 등 대형 상업 시설과도 접근성이 좋습니다.

5.2. 주거 환경

번화한 상업 지역 내에 위치하지만, 오피스텔로서 주거 기능도 겸비하고 있습니다. 다만, 상업 지역 특성상 소음이나 통행량으로 인한 불편함이 있을 수 있습니다.

5.3. 대중교통 및 접근성

부산 도시철도 1호선 범일역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

유동화 물건의 경우, 복잡한 금융 구조로 인해 예상치 못한 권리관계나 명도 과정상의 변수가 발생할 가능성이 있습니다. [cite: Provided Information]

6.2. 역사문화환경보존지역

본 건 토지는 역사문화환경보존지역(3구역)으로 지정되어 있습니다. [cite: Provided Information] 이는 향후 건물 증축, 개축, 대수선 시 문화재청 또는 관련 기관의 심의 및 허가를 받아야 할 수 있으며, 이는 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 가로구역별 최고 높이 제한

건축법에 따른 가로구역별 최고 높이 제한 지역(66m 이하)에 속해 있어, 향후 건물 증축 시 높이에 제한을 받을 수 있습니다. [cite: Provided Information]

6.4. 상업 지역 특성

번화한 상업 지역에 위치하여 소음, 공해, 통행량 증가 등의 생활 환경적 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동구 범일동의 핵심 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 접근성과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 높은 입지적 가치를 지닙니다. 감정가 84,000,000원은 현재 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다. 임차인의 대항력이 없어 권리상의 부담은 없으나, 유동화 물건이라는 특성과 역사문화환경보존지역 등 토지 이용 계획상의 제약 사항은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 범일역 도보 이용 가능 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 안정적인 배후 수요: 주변 업무시설 및 주거 밀집 지역으로 인한 꾸준한 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 활발한 상권: 역세권 및 상업 지구의 특성상 풍부한 유동 인구와 활발한 상업 활동을 기대할 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 현재 시세를 고려할 때, 경매를 통해 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건은 전용면적 18.37㎡(약 5.56평)의 오피스텔로, 2020년 사용승인되었습니다. [cite: Provided Information]

주변 부동산 시세 조사 결과, 유사한 조건의 오피스텔(예: 범일역이즈팰리스, 범일 우리에 인근 매물)은 현재 약 90,000,000원에서 110,000,000원 사이에 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

월 임대료는 보증금 5,000,000원 기준 약 500,000원에서 700,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

9.2. 감정가 및 낙찰가 고려사항

본 건의 감정가는 84,000,000원으로, 현재 시세의 하단부 또는 그 이하 수준에 해당합니다. [cite: Provided Information, 2, 5, 6, 7]

인수되는 임차인의 보증금이 0원이므로, 낙찰가 외 추가적인 인수 금액은 없습니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

입지, 건물 상태, 주변 시세, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 10~20% 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

현재 시세 하한선인 90,000,000원을 기준으로 10% 할인 시 81,000,000원, 20% 할인 시 72,000,000원이 됩니다.

감정가 84,000,000원과 시세 하한선 90,000,000원 사이에서 경쟁이 예상되므로, 보수적으로 접근하여 75,000,000원에서 85,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가 결정 전, 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최근 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가율을 추가로 분석하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.