나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2950 [42] 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 13층1302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는
번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 1층 101호 외 54개호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등 마감
- 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

일련번호1-일련번호5 : 카페 및 사무실로 이용중임.
일련번호6-일련번호55 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설
(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 역사문화환경보존
지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경2950 (42)

소재지: 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 13층1302호

건물명: 범일우리에

용도: 오피스텔

감정가: 102,000,000원 (1억 2백만원)

토지면적: 4.26㎡ (약 1.29평)

건물면적: 22.35㎡ (약 6.76평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

건축물 용도: 업무시설, 근린생활시설 (전유부: 오피스텔)

총 층수: 15층

해당 층수: 13층

2. 입지조건

본건은 부산광역시 동구 범일동에 소재하며, 부산도시철도 1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. [cite: Summary]

주변 지역은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 번화한 상가지대로 형성되어 있어 생활 환경이 양호합니다. [cite: Summary]

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 범일역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: Summary]

주변 반경 1km 내에는 커넥트현대 부산, 범일역, 문현역 등이 있어 교통 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

본건에는 임차인 김대곤 씨가 있으나, 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. [cite: Tenant Information]

대항력이 없는 임차인의 경우, 보증금 반환에 대한 낙찰자의 인수 부담이 없습니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다. [cite: Property List Notes]

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 소재한 범일동 일대는 부산의 주요 상업 및 업무 지구 중 하나로, 다양한 상업 시설과 유동 인구가 풍부한 지역입니다.

인근에 위치한 '범일우리에', '동양오피스텔', '썬오피스텔', '범일역이즈팰리스', '동일타워' 등의 오피스텔 시세 및 거래 현황을 볼 때, 본건과 유사한 면적(약 22.35㎡)의 오피스텔은 현재 시세 약 1억 3천만원대부터 형성되어 있습니다.

특히, '범일센트럴스타'의 경우 2025년 12월 22.40m² 면적이 1억 3,380만원에 거래된 사례가 있어, 본건 감정가 1억 2백만원 대비 시장 가치가 높을 수 있음을 시사합니다.

이는 본건의 잠재적 임대 수익률 및 시세 상승 가능성을 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 15층 건물 내 13층에 위치하고 있습니다. [cite: Summary]

위생 및 급·배수 설비, 냉·난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 기계식 주차 설비 등이 완비되어 있습니다. [cite: Summary]

인근에 시장, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다. [cite: Summary]

주변에는 로또명당, 다양한 식당(장춘족발 등) 등이 있어 생활 편의 및 여가 활동이 가능합니다.

역사문화환경보존지역(3구역)으로 지정되어 있어 지역의 역사성을 보존하고 있습니다. [cite: Summary]

6. 잠재적 리스크

본건은 '유동화물건'으로 분류되어 있으나, 이에 대한 추가적인 구체적인 리스크 정보는 제공되지 않았습니다. 일반적으로 유동화 과정에서 발생할 수 있는 절차상의 복잡성이나 특정 조건이 있을 수 있으므로, 입찰 전 충분한 확인이 필요합니다. [cite: Summary]

다만, 현재까지 확인된 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 보입니다. [cite: Rights Analysis]

7. 종합 의견

본건은 부산 동구 범일동의 핵심 상업 지역에 위치하며, 범일역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. [cite: Summary]

건축물 상태 및 내외부 마감 상태는 양호한 편이며, 기본적인 생활 및 편의 설비가 잘 갖추어져 있습니다. [cite: Summary]

대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 및 권리 관계 정리 부담이 적은 점도 큰 장점입니다.

다만, '유동화물건'이라는 특수성을 고려하여 추가적인 확인이 필요하며, 최근 유사 면적 오피스텔의 거래 사례가 감정가 대비 높게 나타나고 있어, 입찰 시 시세 조사를 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

뛰어난 역세권 입지: 부산지하철 1호선 범일역 도보 5분 거리로 교통이 매우 편리합니다.

풍부한 배후 수요: 주변이 업무시설, 상업시설, 시장 등으로 형성되어 있어 임대 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

안정적인 권리 관계: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 인수 부담이 없습니다.

상업 지역의 잠재력: 일반상업지역에 위치하여 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 102,000,000원입니다.

최근 유사 면적(약 22.35㎡)의 오피스텔이 1억 3천만원대에 거래된 사례(범일센트럴스타, 22.40m², 133.8백만원)를 고려할 때, 본건의 감정가가 현재 시장가보다 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

그러나 경매 특성상 시장 가격보다는 감정가를 기준으로 입찰가격을 산정하는 것이 일반적입니다.

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 대비 85%~95% 수준을 고려한 입찰가를 제시할 수 있습니다.

따라서, 약 86,700,000원 ~ 96,900,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 86,700,000원 ~ 96,900,000원.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 방문 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종적인 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.