나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2950 [31] 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 11층1101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는
번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 1층 101호 외 54개호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등 마감
- 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

일련번호1-일련번호5 : 카페 및 사무실로 이용중임.
일련번호6-일련번호55 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설
(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 역사문화환경보존
지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 부산지방법원 2024타경2950 (31)

소재지: 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 11층1101호

용도: 오피스텔

감정가: 124,000,000원

토지면적: 5.16㎡ (약 1.56평)

토지지분: 5.160561187419991㎡ (약 1.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.07㎡ (약 8.19평)

건물지분: 27.07㎡ (약 8.19평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

본건은 부산광역시 동구 범일동에 소재하며, 부산도시철도 1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설이 밀집해 있는 번화한 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지이며, 근린생활시설 및 업무시설(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용되고 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 15층 건물 중 11층 1101호입니다.

건축물대장 상 주 용도는 업무시설이나, 복수의 이용상태에 따라 주거용 오피스텔로도 이용 가능한 것으로 파악됩니다.

건물 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 세멘 노출, 인테리어 및 벽지 도배 마감, 창호는 샷시 창 구조입니다.

건축물 사용승인일은 2020년 11월 17일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

토지이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)에 접하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하), 역사문화환경보존지역(3구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

현재 등재된 임차인으로 이우창 씨가 있으며, 보증금 10,000,000원, 차임 490,000원, 전입/사업자 등록일 2022년 8월 19일, 확정일자 2022년 8월 22일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

본건은 부산의 주요 상업 및 업무 지구 중 하나인 범일동에 위치하며, 범일역을 중심으로 유동인구가 풍부한 지역입니다.

주변에 다양한 상업시설, 근린생활시설, 시장 등이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 되어 있습니다.

오피스텔은 업무시설, 사무실, 주거용 오피스텔 등 복합적인 용도로 활용되고 있으며, 이는 지역 내 수요가 꾸준함을 시사합니다.

현재까지 검색된 정보 상으로는 주변에 특별한 혐오시설이 보고된 바 없습니다.

5. 생활정보

교통: 부산도시철도 1호선 범일역 및 다수의 시내버스 노선이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

편의시설: 인근에 시장 및 각종 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

주거환경: 번화한 상가지대임에도 불구하고, 오피스텔은 비교적 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

유동화물건: 채권 유동화 관련 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 채권 매입 및 권리관계 확인에 있어 추가적인 복잡성이 있을 수 있으나, 본건의 경우 권리분석 상 특이사항은 없습니다.

토지이용계획상 제한: 역사문화환경보존지역(3구역) 및 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하)에 해당하여 향후 건물 증축이나 재건축 시 용적률 및 높이에 관한 법적 제약이 있을 수 있습니다.

임차인 명도: 대항력 없는 임차인이지만, 명도 과정에서 예상치 못한 지연 또는 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동구 범일동의 핵심 상업지구에 위치하며, 범일역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다.

비교적 신축 건물로서 내부 시설 상태가 양호할 것으로 예상되며, 건물 면적 대비 감정가 또한 시장 상황을 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

대항력 없는 임차인으로 인한 인수 부담이 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 보입니다.

다만, 역사문화환경보존지역 등 일부 토지이용계획상의 제한 사항은 향후 개발 가능성을 고려할 때 참고해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

역세권 오피스텔: 부산도시철도 1호선 범일역 도보 접근 가능 거리로, 교통 편리성이 우수합니다.

상업 중심지 위치: 범일동 핵심 상권에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

신축 건물: 2020년 사용 승인된 건물로, 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 보입니다.

부담 없는 권리관계: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 주변 시세 조사를 종합한 결과, 본건과 유사한 면적 및 위치의 오피스텔들이 1억 2천만원에서 1억 4천 5백만원 사이에 거래되는 것으로 파악됩니다.

감정가 1억 2천 4백만원은 현재 시장 가격 대비 합리적인 수준으로 보입니다.

대항력 있는 임차인이 없고, 건물의 신축 연식 및 입지 조건을 고려할 때, 시장 평균 가격을 고려하여 1억 3천 5백만원을 예상 입찰가로 제안합니다.

투자 수익률 및 낙찰 후 명도 비용 등을 고려하여 최종 입찰가는 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.