나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2950 [40] 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 12층1205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는
번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 1층 101호 외 54개호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등 마감
- 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

일련번호1-일련번호5 : 카페 및 사무실로 이용중임.
일련번호6-일련번호55 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설
(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 역사문화환경보존
지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경2950 (40)

소재지: 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 12층1205호

용도: 오피스텔

감정가: 84,000,000원

토지면적: 3.48㎡ (약 1.05평)

토지지분: 3.4829498667958343㎡ (약 1.05평)

건물면적: 18.27㎡ (약 5.53평)

건물지분: 18.27㎡ (약 5.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

특이사항: 유동화물건

주의사항:

특수물건정보: 유동화물건

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 동구 범일동에 소재하며, 부산도시철도 1호선 "범일역"에서 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 번화한 상가지대로 형성되어 있어 전반적인 주위환경이 양호한 편입니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 "범일역"이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

현재 파악된 임차인은 송주은 씨이며, 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원에 2023년 12월 5일 전입(사업자) 신고를 하였습니다.

해당 임차인은 2024년 7월 11일에 배당신고를 하였으며, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 정보

* 임차인: 송

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-12-05

* 배당신고일자: 2024-07-11

* 대항력: 없음

본 경매 물건은 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다.

따라서, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 부산광역시 동구 범일동 일대는 부산도시철도 1호선 범일역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다.

인근에 다양한 근린생활시설, 시장, 숙박시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 이는 오피스텔 임대업에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

본건 주변으로는 대규모 아파트 단지보다는 상업시설과 오피스텔이 혼합된 지역의 특성을 보입니다.

검색 결과, 본건 소재지 인근(부산광역시 동구 범일동 830-263)에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

해당 지역은 주로 상업 및 업무시설이 밀집한 번화가로, 일상생활 및 업무 활동에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 파악되지 않아 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조의 지상 15층 건물이며, 본건은 그중 12층 1205호입니다.

건물 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅으로 마감되었으며, 내벽은 세멘 노출, 인테리어, 벽지 도배 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시창 구조입니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수 설비, 냉난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물대장 상으로는 주요 용도가 업무시설로 되어 있으나, 실제 이용은 주거용 오피스텔, 카페, 사무실 등으로 다양하게 활용되고 있습니다.

본건 토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형으로, 근린생활시설 및 업무시설(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용되고 있습니다.

서측으로 중로, 남측으로 소로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

토지이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 중로2류, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하), 역사문화환경보존지역(3구역)으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화물건: 본 건은 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건과는 달리 채권 양수도 등의 특수한 상황이 반영될 수 있습니다. 경매 진행 주체가 금융기관의 채권을 인수한 법인일 가능성이 높으며, 이로 인해 일반적인 경매 절차와는 다소 다른 양상을 보일 수 있습니다.

토지이용계획 상 제약: 본 건 토지가 역사문화환경보존지역(3구역)으로 지정되어 있어, 향후 건물 신축, 증축, 대수선 등 개발 행위 시 문화재청 또는 관련 기관의 심의를 받아야 할 수 있습니다. 이는 재산권 행사나 개발에 제약을 줄 수 있는 요소입니다.

건축물 용도 복합성: 건축물대장 상 주요 용도는 업무시설이나, 실제로는 주거용 오피스텔, 근린생활시설(카페 등)이 혼재되어 사용되고 있습니다. 이는 관리 규약이나 이웃과의 관계에서 잠재적인 마찰의 소지가 될 수 있으며, 소음, 주차 등 민원에 취약할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 동구 범일동 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며 상권 또한 발달해 있어 임대 수익 창출에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건물 자체는 2020년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 주요 설비 또한 잘 갖추어져 있습니다.

다만, 유동화물건이라는 점과 토지이용계획 상 역사문화환경보존지역으로 지정된 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

현재 임차인은 대항력이 없으며 인수되는 보증금이 없어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 역세권 입지: 부산지하철 1호선 범일역 인근에 위치하여 부산 시내 이동이 편리합니다.

발달된 상권: 주변에 업무, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

비교적 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들고 임대 경쟁력이 있습니다.

명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 84,000,000원입니다.

주변 시세 조사 결과, 동일 면적(약 18.27㎡)의 오피스텔 매매가가 80,000,000원에서 95,000,000원 범위로 형성되어 있습니다.

이는 유사 건물들의 시세 정보와도 부합하는 수준으로, '범일 우리에' 오피스텔 또한 비슷한 가격대에 거래될 가능성이 높습니다.

따라서 감정평가액 84,000,000원은 현 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

경매 물건의 특성 및 경쟁 상황을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 84,000,000원에서 시장 상황에 따라 90,000,000원까지 상향하여 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

초기 입찰 시에는 감정가 부근인 84,000,000원 ~ 85,000,000원을 중심으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.