나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2950 [23] 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는
번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 1층 101호 외 54개호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등 마감
- 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

일련번호1-일련번호5 : 카페 및 사무실로 이용중임.
일련번호6-일련번호55 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설
(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 역사문화환경보존
지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 동구 범일동 830-263번지, 범일 우리에 9층903호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 부산지방법원 2024타경2950 (23)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 99,000,000원입니다.

건물면적은 21.66㎡ (약 6.55평)이며, 토지면적은 4.13㎡ (약 1.25평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 부OOO입니다.

본건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 동구 범일동에 위치하며, 부산도시철도 1호선 "범일역"에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 다양한 근린생활시설이 밀집한 번화한 상가지대로 형성되어 있어 생활 및 상업 환경이 양호합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 범일역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형으로, 근린생활시설 및 업무시설(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

본건 서측은 중로(폭 15m-20m), 남측은 세로변에 접하여 도로 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 중로2류(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하), 역사문화환경보존지역(3구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 부OOO입니다.

임차인 현황으로는 조준수 씨가 확인됩니다.

조준수 씨는 보증금 0원, 차임 0원으로, 전입일자(사업일자)는 2021년 07월 12일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

즉, 본건의 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 범일동 일대는 부산 동구의 주요 상업 지구 중 하나로, 특히 범일역을 중심으로 업무시설, 상업시설, 금융기관 등이 밀집해 있습니다.

다양한 근린생활시설과 숙박시설이 공존하여 유동 인구가 많으며, 이는 오피스텔의 임대 수요로 이어질 수 있는 긍정적인 요인입니다.

인근 시장과 상점들은 지역 주민 및 방문객들에게 편의를 제공하며, 활발한 상권 형성에 기여하고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 범일역 초역세권에 위치하여 부산 시내 전반으로의 이동이 용이합니다.

단지 인근에 시내버스정류장이 다수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

다양한 은행, 병원, 식당, 쇼핑 시설 등 생활 편의시설이 풍부하여 주거 및 업무 생활에 편리함을 제공합니다.

주변에 시장이 있어 장보기 등 일상생활에 필요한 물품 구매가 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 '유동화 물건'으로 분류되어 있으나, 권리 분석상 임차인의 대항력이 없고 인수할 보증금이 없으므로 법적 리스크는 낮을 것으로 판단됩니다.

감정평가서 상 '공부와의 차이'는 없다고 기재되어 있어 건축물 현황과 공부상의 불일치로 인한 문제는 없을 것으로 보입니다.

주변 환경 조사 결과, 본건과 직접적인 연관성이 있는 혐오시설이나 주거 환경을 저해할 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 오피스텔의 경우 주차 공간 부족이나 관리비 증가 등의 일반적인 단점이 있을 수 있으나, 본건의 설비 내역에 기계식 주차 설비가 언급되어 있어 주차 문제는 일부 해소될 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건 부산 동구 범일동 범일 우리에 오피스텔은 비교적 최근인 2020년에 준공된 신축급 건물로, 범일역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

소형 면적(21.66㎡)으로 1인 가구 또는 소규모 사무실 용도로 활용도가 높으며, 주변 상권이 발달해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

건물 자체의 관리 상태 및 부대시설(냉난방, 승강기, 주차 설비 등)도 양호한 편입니다.

임차인 관련 리스크가 없고, 매각으로 소멸되지 않는 권리도 없어 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 과정이 원활할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 1호선 범일역 초역세권으로 탁월한 교통 및 접근성 확보.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이며 관리 상태 양호.

* 활발한 상권: 주변 업무, 상업, 숙박 시설 밀집 지역으로 높은 임대 수요 기대.

* 소형 면적: 1인 가구 및 소규모 사무실 임대 시장에서 수요가 많은 전용면적.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인 및 인수 부담 권리 없음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 99,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 6.55평)의 경우 평당 11,000,000원에서 18,000,000원의 시세가 형성되어 있습니다.

이는 본건의 시장 가격을 약 72,050,000원에서 117,900,000원 범위로 추정할 수 있습니다.

감정평가액 99,000,000원은 이러한 시장 시세 범위 내에 있으며, 비교적 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

본건은 권리상 인수 부담이 없고 입지 및 건물 상태가 양호하다는 점을 고려할 때, 경쟁 입찰 상황을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 88,000,000원

본 예상 입찰가는 현재 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 기반으로 산출되었으며, 실제 경매 진행 시 응찰자들의 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.