나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2950 [21] 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는
번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 1층 101호 외 54개호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등 마감
- 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

일련번호1-일련번호5 : 카페 및 사무실로 이용중임.
일련번호6-일련번호55 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설
(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 역사문화환경보존
지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 부산지방법원 2024타경2950 (21)

* 소재지: 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 9층901호

* 신주소: 부산광역시 동구 조방로49번길 23 (범일동)

* 건물명: 범일 우리에

* 용도: 오피스텔 (업무시설, 근린생활시설 겸용)

* 감정가: 124,000,000원

* 토지면적: 5.16㎡ (약 1.56평)

* 토지지분: 5.160561187419991㎡ (약 1.56평)

* 건물면적(전용): 27.07㎡ (약 8.19평)

* 건물면적(추정 공급/분양): 약 51.25㎡ (약 15.50평) (총 건물 연면적 / 총 호수 계산)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOO

* 건축년도: 2020년 11월 17일

* 총 층수: 15층 (지하 1층, 지상 15층)

* 해당층: 9층

* 총 호수: 55호

* 구조: 철근콘크리트구조

* 특이사항: 유동화 물건

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2. 입지조건

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* 위치: 부산광역시 동구 범일동 소재, 부산도시철도 1호선 "범일역"에서 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 번화한 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)에 접하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하), 역사문화환경보존지역(3구역)에 속합니다.

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3. 권리분석

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* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 확인된 바 없음. (단, '물건명세서 참고사항'에 '지상권개요: 비고: 미상 임.' 기재가 있어 잠재적 미확인 권리 존재 가능성 존재)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 제공된 임차인 정보 없음.

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4. 상권분석

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* 건물 이용 현황: 본 건물은 총 55세대로 구성되어 있으며, 본건(901호)은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 일부 호실은 카페 및 사무실로도 이용되고 있습니다.

* 주변 상권: 범일역을 중심으로 형성된 상업지구에 위치하여 유동인구가 많으며, 다양한 상업 시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 되어 있습니다.

* 시장성: 소형 오피스텔로서 1~2인 가구 또는 소규모 업무 공간으로의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

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5. 생활정보

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* 교통: 부산 도시철도 1호선 범일역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 각종 상가, 병원, 은행, 시장 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건물 내 설비: 위생 및 급·배수 설비, 냉·난방 설비, 소화전, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 완비되어 있습니다.

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6. 잠재적 리스크

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* 유동화 물건: 본 건은 유동화 자산으로, 일반적인 부동산 경매 물건과 다소 절차상 차이가 있거나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 미확인 권리 가능성: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요: 비고: 미상 임.'이라는 기재가 있어, 현재 파악되지 않은 권리가 존재할 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 이는 향후 명도 과정이나 소유권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 관리비 연체 및 연체 관리비: 집합건물의 경우, 전 소유주나 임차인의 미납 관리비가 발생했을 수 있으며, 낙찰자가 이를 부담해야 하는지 여부를 관리사무소를 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 법적 제한: 토지이용계획 상 역사문화환경보존지역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당되어 향후 건축 또는 증축 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 주변 지역에서 과거 토양 오염 가능성이 제기된 대규모 개발 부지(55보급창 인근)가 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮으며, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 본건 인근에서 확인되지 않았습니다.

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7. 종합 의견

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* 본 물건은 부산의 주요 상업 지구인 범일역 역세권에 위치하여 최상의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 활발한 상권과 우수한 교통망을 기반으로 안정적인 임대 수익과 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 높은 물건입니다.

* 다만, 유동화 물건이라는 특성과 미확인된 지상권 가능성은 반드시 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다.

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8. 투자 포인트

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* 초역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 범일역과 인접하여 뛰어난 교통 편의성을 제공합니다.

* 배후 수요 풍부: 번화한 상업 및 업무지구 내 위치하여 임대 수요가 탄탄하며, 공실 위험이 낮습니다.

* 합리적인 면적: 전용면적 27.07㎡(약 8.19평)으로 1~2인 가구 실수요자 또는 소규모 사업자에게 적합합니다.

* 신축 건물: 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 즉각적인 리모델링 비용 발생 가능성이 낮습니다.

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9. 예상 입찰가

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* 본 물건의 감정가는 124,000,000원입니다.

* 주변 유사 오피스텔 매매 시세는 현재 약 105,000,000원에서 125,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 유동화 물건이라는 특성과 미확인된 권리 가능성 등의 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 및 현 시세를 종합적으로 고려하여 110,000,000원 내외로 제안합니다. (감정가의 약 88.7%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.