나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2950 [30] 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 10층1005호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는
번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 1층 101호 외 54개호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등 마감
- 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

일련번호1-일련번호5 : 카페 및 사무실로 이용중임.
일련번호6-일련번호55 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설
(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 역사문화환경보존
지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경2950 (30)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO

1.2. 물건 상세 내역

소재지: 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 10층1005호

건물명: 범일 우리에 (Beomil Uri-e)

용도: 오피스텔

건축물대장 상 주용도: 업무시설, 근린생활시설

실제 이용상태: 주거용 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 15층, 지하 1층

동일 건물 내 총 호수: 55호

해당 층: 10층

1.3. 면적 및 가격

감정가: 84,000,000원

토지 면적: 3.48㎡ (약 1.05평)

토지 지분: 3.4829498667958343㎡ (약 1.05평)

건물 면적 (전용면적): 18.27㎡ (약 5.53평)

건물 지분: 18.27㎡ (약 5.53평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도 1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 번화한 상가지대로서 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 편의성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

본건 토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형으로, 근린생활시설 및 업무시설(사무실 및 오피스텔)의 건부지로 이용 중입니다.

서측으로는 중로변, 남측으로는 세로변에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 부OOO입니다.

유동화물건으로 분류되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이예원

보증금: 20,000,000원

차임: 350,000원

전입/사업자 등록일: 2024년 03월 21일

확정일자: 2024년 03월 21일

대항력: 없음 (임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않음)

3.3. 인수 권리 여부

감정평가서 상 권리분석 결과, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (단, '지상권개요'에 지상권 언급 있으나 상세 내용 미상).

인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인의 보증금은 낙찰 후 인수되지 않습니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

범일역 인근은 부산의 주요 상업 지구 중 하나로, 다양한 소매점, 식당, 은행, 병원 등 각종 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

주변에 부산진시장 등 재래시장도 있어 활기가 넘치는 지역입니다.

4.2. 지역 특성 및 발전 가능성

본 물건이 위치한 범일동 지역은 일반상업지역으로 분류되어 있으며, 지속적인 도시 개발 및 상권 활성화가 예상되는 지역입니다.

역세권에 위치하여 직장인 및 1인 가구의 주거 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설 접근성

단지 내 및 주변에 각종 상업 시설, 편의점, 마트, 은행 등이 근접해 있어 생활이 매우 편리합니다.

범일역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

오피스텔 건물로서 주거 및 소형 사무실 용도로 활용 가능합니다.

건물 내 위생, 급배수, 냉난방, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 법적 제한

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 다음의 법적 제한을 받습니다:

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (66m 이하) (건축법)

* 역사문화환경보존지역 (3구역) (문화재보호법)

6.2. 물건 특이 사항

* 유동화물건: 자산유동화 증권(ABS) 등으로 발행되어 유동화된 자산으로, 권리관계 및 관리에 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 미상 권리: 감정평가서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되었으나, 상세 내용이 미상입니다. 이는 인수 부담으로 작용할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

부산 동구 범일동 역세권에 위치한 소형 오피스텔 물건입니다. 번화한 상업 지역에 속해 있어 입지적 장점이 뛰어나며, 교통 편리성과 다양한 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 임차인은 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 상세 내용이 파악되지 않은 지상권 존재 가능성은 잠재적 리스크 요인입니다. 법적 제한 사항들을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 범일역 도보 이용 가능하며, 부산 시내 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 활발한 상권: 주변 상업 시설 밀집으로 생활 편의성이 높고, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적: 18.27㎡ (약 5.53평)의 전용면적으로 소액 투자 및 1인 가구 임대에 적합합니다.

* 권리관계 명확: 임차인이 대항력이 없어 명도 관련 리스크가 낮습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보와 유사 지역 오피스텔 시세 조사 결과를 종합할 때, 본 건과 유사한 크기의 오피스텔은 평당 약 600만원에서 1,100만원 사이로 거래되고 있습니다. 본건의 전용면적은 약 5.53평이며, 감정가는 8,400만원입니다. 이는 평당 약 1,520만원에 해당하여 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

* 최근 유사 오피스텔 거래 사례(동일타워, 동양오피스텔, 썬오피스텔 등)를 고려할 때, 평당 600만원 ~ 900만원 수준을 적용하는 것이 합리적입니다.

* 적용 면적: 5.53평 (18.27㎡)

* 예상가 범위: 5.53평 * 6,000,000원 ~ 5.53평 * 9,000,000원 = 약 33,180,000원 ~ 49,770,000원

따라서, 감정가(8,400만원) 대비 저렴한 가격으로 입찰한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 3,500만원 ~ 5,000만원

(주의: 본 예상 입찰가는 현재 정보와 공개된 시세 자료를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 조사, 권리관계 재확인, 입찰 당시 경쟁 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.