나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2950 [28] 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 10층1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는
번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 1층 101호 외 54개호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등 마감
- 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

일련번호1-일련번호5 : 카페 및 사무실로 이용중임.
일련번호6-일련번호55 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설
(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 역사문화환경보존
지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경2950 (28)

소재지: 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 10층1003호

용도: 오피스텔

감정가: 99,000,000원

토지 면적: 4.13㎡ (약 1.25평)

건물 면적: 21.66㎡ (약 6.55평)

토지 지분: 4.129211500536277㎡

건물 지분: 21.66㎡

매각 대상: 토지, 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

1.2. 입지조건

본건은 부산광역시 동구 범일동에 위치하며, 부산도시철도 1호선 범일역에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설이 밀집한 번화한 상가지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 범일역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황

임차인: 최아영

보증금: 20,000,000원

차임: 350,000원

전입일자(사업자등록일자): 2021-10-21

확정일자: 2021-10-21

배당신고일자: 2024-07-25

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고를 하였으므로 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다.

* 권리분석 요약

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본건이 소재한 범일동 일대는 부산의 주요 상업 및 업무 지구 중 하나로, 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

다양한 근린생활시설, 업무시설, 금융기관, 상업시설 등이 밀집해 있어 상권이 견고하며, 오피스텔의 임대 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

본건은 일반상업지역에 속해 있으며, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트 구조의 지상 15층 건물 내 10층 1003호입니다.

외벽은 석재 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 세멘 노출, 인테리어, 벽지 도배 등으로 마감되어 있습니다.

창호는 샷시 창으로 되어 있습니다.

건물에는 위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 완비되어 있습니다.

* 이용상태

전체 건물은 카페, 사무실, 주거용 오피스텔 등으로 복합 이용 중입니다.

본건 1003호는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

* 건축물 정보

준공일: 2020년 11월 17일

총 층수: 지하 1층, 지상 15층

세대수: 총 55세대

1.6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건보다 권리 관계 확인 및 진행 과정에서 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 임차인 보증금: 임차인의 대항력이 없으나, 혹시 모를 법률적 해석에 따른 변수 발생 가능성에 대비하여 보증금 관련 사항을 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산 동구 범일역 인근의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

주변 상권이 발달하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 건물 자체의 관리 상태 및 편의 시설도 양호한 편입니다.

다만, 유동화 물건이라는 점과 임차인의 권리 관계에 대한 정확한 분석이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 부산 1호선 범일역 초역세권으로 직장인 및 학생 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 편리한 교통: 다수의 버스 노선과 지하철 이용이 용이하여 출퇴근이 편리합니다.

* 발달된 상권: 주변 상업시설 밀집으로 생활 편의성이 높고, 상권 활성화로 인한 공실 위험이 낮습니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하여 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 저렴한 초기 투자금: 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰 시 시세 차익 또는 안정적인 월세 수입 확보가 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

현재 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 100,000,000원 ~ 110,000,000원 수준으로 판단됩니다.

임차인의 보증금 20,000,000원이 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 점, 그리고 권리 분석상 소멸되는 권리만 존재하는 점 등을 감안할 때, 다음과 같은 예상 입찰가를 제안합니다.

* 최적 입찰가: 95,000,000원 ~ 100,000,000원

본 예상 입찰가는 현 시세 및 경매 물건의 특성을 반영한 것이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 권리 변동 여부 등을 최종 확인하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.