나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2950 [27] 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 10층1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는
번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 1층 101호 외 54개호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등 마감
- 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

일련번호1-일련번호5 : 카페 및 사무실로 이용중임.
일련번호6-일련번호55 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설
(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 역사문화환경보존
지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경2950 (27)

소재지: 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 10층1002호

건물명: 범일 우리에

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 근린생활시설)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

특이사항: 유동화 물건

1.2. 면적 및 건물 정보

전용면적: 22.35㎡ (약 6.76평)

토지지분: 4.26㎡ (약 1.29평)

총 합계 면적 (전용면적 + 토지지분): 26.61㎡ (약 8.05평)

건축구조: 철근콘크리트구조

준공일: 2020년 11월 17일

총 층수: 15층

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 102,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동에 위치하며, 부산도시철도 1호선 "범일역"에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 다양한 근린생활시설이 밀집된 번화한 상가지대로서, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 중로 2류(폭 15m-20m)에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하), 역사문화환경보존지역(3구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 허

보증금: 20,000,000원

차임: 350,000원

전입일자(사업일자): 2022년 12월 05일

확정일자: 2022년 12월 07일

배당신고일자: 2024년 06월 20일

대항력: 없음

3.3. 임차인 관련 주의사항

허 임차인은 전입(사업)일자 및 확정일자를 취득하였으나, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

따라서 보증금은 배당을 통해 우선 변제받을 수 있으며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 입지 및 주변 환경

본 건은 부산 동구 범일동의 주요 상업 지역에 위치하며, 부산 1호선 범일역 역세권이라는 지리적 이점을 가집니다.

업무, 숙박, 상업 시설이 밀집된 지역으로 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 건물 구성 및 용도

해당 건물은 총 15층 규모이며, 1층 일부는 카페 및 사무실로, 나머지 54개 호실은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

본 건 1002호는 전용면적 22.35㎡로, 1인 가구의 주거용 또는 소규모 사업체의 사무실로 활용 가능합니다.

4.3. 토지 이용

토지는 근린생활시설 및 업무시설(사무실, 오피스텔)의 건부지로 이용되고 있으며, 이는 주변 상업 지역의 특성과 일치합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통망

부산 1호선 범일역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 인접해 있어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

5.2. 편의시설

주변에 다양한 상점, 금융기관, 병원, 음식점 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있어 주거 및 업무 환경이 우수합니다.

5.3. 주변시설 (추가 조사 필요)

해당 지역은 상업 및 업무 기능이 발달한 지역으로, 일반적인 생활 편의시설은 잘 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

제공된 정보상 인근에 혐오시설이 있다는 내용은 없었으며, 상업지역 특성상 주거 및 생활 편의성이 높은 것으로 예상됩니다.

(정확한 정보 확인을 위해서는 현장 방문 및 상세 지도 검색이 필요합니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 건은 채권이 유동화된 자산으로, 일반적인 경매와는 절차상 차이가 있을 수 있습니다.

하지만 본 건의 경우, 권리관계가 명확하고 낙찰자가 인수해야 할 부담되는 권리가 없어 위험성은 낮은 것으로 판단됩니다.

6.2. 오피스텔 시장 변동성

최근 오피스텔 시장은 공급량 증가 및 금리 변동 등의 요인으로 인해 시장 상황이 유동적일 수 있습니다.

지역별, 건물별 시장 상황을 면밀히 파악하고 투자 결정을 내려야 합니다.

6.3. 건물 관리 및 유지보수

2020년 준공된 신축 건물이라도 장기적으로 건물 관리 상태에 따라 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산 동구 범일동의 역세권 상업 지역에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

건물 역시 비교적 최신 상태이며, 권리상 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

유동화 물건이라는 특성과 오피스텔 시장의 전반적인 흐름을 고려하되, 입지적 강점과 건물 상태를 바탕으로 신중하게 접근할 가치가 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 프리미엄

부산 1호선 범일역 초역세권이라는 입지는 향후 역 주변 개발 계획 등과 연계하여 자산 가치 상승을 기대하게 하는 중요한 요소입니다.

8.2. 신축 건물 가치

2020년 준공된 신축 건물로서, 임대 및 재판매 시 높은 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

8.3. 소형 면적의 실용성

전용면적 22.35㎡(약 6.76평)의 소형 면적은 1인 가구의 실수요자나 소액 투자자에게 매력적입니다.

8.4. 안정적인 임대 수익 가능성

번화한 상권 내 위치하여 공실률이 낮을 것으로 예상되며, 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건은 전용면적 22.35㎡ (약 6.76평)의 오피스텔입니다.

감정가 102,000,000원 (토지 포함)을 기준으로 계산 시, 총 면적(26.61㎡)당 약 3,833,000원, 평당 약 1,260만원으로 산정됩니다.

주변 시세 조사를 통해 유사 면적(20~30㎡)의 부산 동구 범일동 오피스텔 매매가는 최근 3개월 이내 95,000,000원 ~ 115,000,000원 범위에서 거래되는 것으로 추정됩니다.

'범일 우리에'와 같이 신축이며 역세권에 위치한 오피스텔은 일반적인 평균 시세보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

9.2. 투자 고려사항

낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

물건의 감정가, 주변 시세, 건물 상태, 예상 임대 수익 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

9.3. 최종 예상 입찰가

감정가 102,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 현장 조사 결과를 반영하여 보수적으로 접근할 때, 98,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이 가격대는 잠재적 시세차익과 안정적인 임대 수익을 고려한 것입니다.

(실제 입찰 시에는 권리관계 최종 확인, 현장 조사, 세무 및 법률 전문가 상담을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.