나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2950 [22] 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는
번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 1층 101호 외 54개호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등 마감
- 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

일련번호1-일련번호5 : 카페 및 사무실로 이용중임.
일련번호6-일련번호55 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설
(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 역사문화환경보존
지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 경매 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경2950 (22)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO

2.2. 물건 상세정보

소재지: 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 9층902호

건물명: 범일 우리에

구분: 집합건물

용도: 오피스텔 (주거용)

준공일: 2020년 11월 17일

2.3. 면적 정보

토지면적: 4.26㎡ (약 1.29평)

토지총면적: 4.260751479085216㎡ (약 1.29평)

건물면적: 22.35㎡ (약 6.76평)

건물총면적: 22.35㎡ (약 6.76평)

2.4. 가격 정보

감정가: 102,000,000원

2.5. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.6. 특이사항

유동화물건

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변환경

본 건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도 1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 번화한 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

임차인: 김희우

보증금: 20,000,000원

차임: 350,000원

전입일자(사업일자): 2021년 10월 8일

확정일자: 2022년 1월 28일

배당신고일자: 2024년 6월 18일

대항력: 없음

비고:

4.2. 권리분석 요약

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 김희우는 대항력이 없으며, 보증금 20,000,000원에 대한 인수 금액은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

유동화물건으로, 권리관계가 다소 복잡할 수 있으나 법원 매각 절차에 따라 명확하게 정리될 가능성이 높습니다.

5. 상권분석

5.1. 토지 이용 상태

본 건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지 위에 근린생활시설 및 업무시설(사무실 및 오피스텔) 건물로 이용되고 있습니다.

건축물대장상 주요 용도는 업무시설이나, 실제 전유부 상으로는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

5.2. 주변 상권 특징

부산 동구 범일동 일대는 교통의 요지이며, 다수의 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

역세권 오피스텔로서 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 지상 15층, 지하 1층 규모입니다.

외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 세멘 노출, 인테리어, 벽지 도배 등으로 마감되었습니다.

창호는 샷시 창 구조입니다.

위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6.2. 이용 현황

건물 내 일부 호실은 카페 및 사무실로 이용 중이며, 본 건(902호)을 포함한 다수 호실은 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지 이용 계획

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하), 역사문화환경보존지역(3구역)으로 지정되어 있습니다.

특히, 역사문화환경보존지역으로 향후 건축 관련 규제에 영향을 줄 수 있으나, 현 상태의 오피스텔 이용에는 큰 지장이 없을 것으로 판단됩니다.

7.2. 유동화 물건

유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건보다 권리관계나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

7.3. 기타

공부와의 차이는 없으나, 실제 이용 상태와 건축물대장상 용도(업무시설)가 다소 차이가 있습니다. 이는 주거용 오피스텔의 일반적인 경우로, 크게 문제되지 않을 것으로 보입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 동구 범일동 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

건물은 비교적 신축(2020년 준공)이며, 주거용으로 이용 가능하여 실수요자는 물론 투자용으로도 고려해볼 만합니다.

임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으며, 매각으로 인한 권리 소멸이 예상되어 비교적 안전하게 취득 가능할 것으로 판단됩니다.

다만, 유동화 물건이라는 점과 복잡한 토지 이용계획은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 부산 중심 상업지구에 위치한 역세권 오피스텔

* 경부선 및 지하철 1호선 범일역 인접으로 뛰어난 교통 환경

* 준신축급(2020년 준공) 건물로 깔끔한 상태 유지

* 전용면적 22.35㎡ (약 6.76평)으로 1~2인 가구 거주에 적합

* 임차인 대항력 없어 명도 용이 및 보증금 인수 부담 없음

* 주변 상업 및 업무 시설 발달로 공실 위험 낮음

10. 예상 입찰가

현재 제공된 감정가 102,000,000원 (약 1억 2백만원)을 기준으로, 최근 부산 동구 범일동 일대 오피스텔의 시세 및 거래 동향을 분석한 결과, 본 물건의 적정 시세는 감정가 수준 내외 또는 소폭 상회할 것으로 예상됩니다.

최근 유사 면적, 유사 입지의 오피스텔 거래 사례들을 종합적으로 고려했을 때, 현 시세 기준으로 보았을 때 감정가 102,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 물건은 전용면적 22.35㎡로, 유사 면적의 오피스텔이 부산 동구 일대에서 1억 1천만원 ~ 1억 3천만원 선에서 거래되는 사례가 있습니다.

따라서, 본 건의 경우 입찰 보증금을 제외한 인수 금액이 0원이고, 건물의 상태 및 입지 조건을 고려할 때, 감정가 102,000,000원을 기준으로 소폭 상승한 105,000,000원에서 115,000,000원 사이의 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

다만, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.