나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2950 [20] 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 8층805호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는
번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 1층 101호 외 54개호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등 마감
- 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

일련번호1-일련번호5 : 카페 및 사무실로 이용중임.
일련번호6-일련번호55 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설
(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 역사문화환경보존
지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경2950 (20)

소재지: 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 8층805호

용도: 오피스텔

감정가: 84,000,000원

면적:

토지: 3.48㎡ (약 1.05평)

건물: 18.27㎡ (약 5.53평)

매각물건: 토지/건물 일괄매각

경매종류: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

특이사항: 유동화물건

건물층수: 15층 중 8층 (사용승인일: 2020.11.17)

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 본건은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 복합적으로 형성된 번화한 상가지대에 위치하여 제반 주위환경이 양호합니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 범일역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 15층 건물로서, 본건은 해당 건물 8층에 위치합니다.

토지형상: 본건 토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형으로, 근린생활시설 및 업무시설(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용 중에 있습니다.

도로: 본건은 서측으로 중로, 남측으로 세로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하), 역사문화환경보존지역(3구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

인수 대상 권리: 없음. (인수 보증금 합계 0원)

주요 임차인 현황:

임차인: 조민우 (조 )

보증금: 15,000,000원

차임: 350,000원

전입/사업자등록일: 2022.08.10

확정일자: 2022.08.10

배당신고일: 2024.07.03

대항력: 없음.

종합: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없으며, 권리관계가 명확하여 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

핵심 입지: 부산 1호선 범일역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하며, 부산의 주요 상업 및 업무 기능을 갖춘 중심지에 해당합니다.

주변 시설: 업무시설, 숙박시설, 시장, 각종 근린생활시설 등이 밀집되어 있어 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다.

토지 이용: 해당 토지는 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 등의 용도로 활발하게 이용되고 있는 지역입니다.

교통 접근성: 본건 서측의 중로와 남측의 세로에 접하고 있어 차량 이동이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리하여 접근성이 우수합니다.

1.4. 생활정보

교통: 부산 1호선 범일역이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 용이합니다.

편의시설: 인근에 다양한 상업시설과 시장이 있어 생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

건물 내부: 본 건물은 위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 승강기, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있어 편리한 생활이 가능합니다.

이용 상태: 본건 오피스텔 호실은 주거용으로 이용 중에 있으며, 건물 전체로는 카페, 사무실, 주거용 오피스텔 등이 복합적으로 사용되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건: 본건은 채권 유동화 과정에서 발생한 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 다소 복잡한 금융 구조를 가질 수 있습니다. 현재 제시된 정보만으로는 명확한 법적 리스크는 확인되지 않으나, 거래 과정을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

역사문화환경보존지역: 본건 토지가 역사문화환경보존지역(3구역)에 포함되어 있어, 향후 건물에 대한 증축, 개축, 리모델링 등 개발 행위 시 문화재보호법 등 관련 법규에 따른 제약이 발생할 수 있습니다.

주변 혐오시설: 현재까지 조사된 정보 및 지도 검색 결과, 본건 인근에 명확하게 식별되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 정확한 환경 조사를 위해 현장 방문을 권장합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 동구 범일역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다. 주변 상업 및 업무 기능이 발달하여 높은 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

건물은 비교적 신축급에 해당하며(사용승인 2020년), 내부 편의시설 또한 잘 갖추어져 있습니다.

권리관계가 매우 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 권리나 부담이 없다는 점은 본 건의 가장 큰 장점 중 하나입니다.

유동화 물건이라는 특이사항은 있으나, 현재까지 확인된 정보상으로는 법률적, 물리적 하자나 인수할 권리가 없어 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 부산 1호선 범일역을 도보로 이용할 수 있는 역세권으로, 탁월한 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 자랑합니다.

상권 활성화: 상업 및 업무시설이 밀집된 지역으로, 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

우량 물건: 비교적 최신 건축물이며, 복잡한 권리관계가 없는 명확한 물건입니다.

향후 개발 가능성: 부산시의 지속적인 도시 개발 및 상권 활성화 정책에 따라 자산 가치 상승의 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 84,000,000원

현 시세 분석: 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석이 어렵습니다. 일반적인 오피스텔 경매의 경우, 감정가는 시세 대비 보수적으로 책정되는 경향이 있습니다. 본건의 경우, 부산 1호선 범일역 역세권에 위치하며, 비교적 신축급 건물이고 권리관계가 명확하다는 점을 고려할 때, 실거래가는 감정가를 상회할 가능성이 높습니다. 유사 면적, 유사 입지의 오피스텔 시세는 일반적으로 9,000만원에서 1억 1천만원 이상으로 형성되는 경향이 있습니다.

예상 입찰가: 상기 시세 분석 및 권리관계(인수할 권리 없음)를 종합적으로 고려하여, 본 건의 합리적인 예상 입찰가는 95,000,000원에서 105,000,000원 사이로 판단됩니다. 이는 감정가 대비 약 113% ~ 125% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.