나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2950 [16] 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는
번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 1층 101호 외 54개호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등 마감
- 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

일련번호1-일련번호5 : 카페 및 사무실로 이용중임.
일련번호6-일련번호55 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설
(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 역사문화환경보존
지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경2950 (16)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 8층801호

신주소: 부산광역시 동구 조방로49번길 23 (범일동)

건물명: 범일 우리에

용도: 오피스텔 (주거용)

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 지상 15층 건물 중 8층 801호

사용승인일: 2020년 11월 17일

1.3. 건물 및 토지 면적

토지면적: 5.16㎡ (약 1.56평)

토지지분: 5.160561187419991㎡ (약 1.56평)

건물면적: 27.07㎡ (약 8.19평)

건물지분: 27.07㎡ (약 8.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 124,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도 1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설이 밀집한 번화한 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 부산도시철도 1호선 범일역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설(사무실, 오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m) 접합, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하), 역사문화환경보존지역(3구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

제시된 정보상 인수할 보증금이 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 관련 내용에 대한 추가 확인은 필수입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

범일역을 중심으로 다양한 상업시설, 업무시설, 금융기관, 병원, 생활 편의시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

특히, 본건이 위치한 범일동 일대는 부산의 주요 상업 및 업무 지구 중 하나로 활성화되어 있습니다.

4.2. 배후 수요

오피스텔 및 인근 주거시설, 그리고 종사자들을 중심으로 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

주변에 형성된 상업지대와 업무시설은 잠재적 임차인 확보에 긍정적인 요인입니다.

4.3. 상권 특징

역세권의 이점을 바탕으로 한 젊은층 및 직장인 수요가 꾸준하며, 상업지대로서의 높은 집객력을 보유하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내/인근에 다양한 상가, 마트, 편의점, 은행 등이 위치하여 생활에 필요한 모든 편의시설 이용이 용이합니다.

가까운 곳에 부산진시장 등 전통시장도 소재하여 편리한 쇼핑이 가능합니다.

5.2. 교통 및 주거환경

부산도시철도 1호선 범일역이 도보 거리에 있어 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통망이 우수합니다.

5.3. 건물 내부 시설

* 위생 및 급·배수 설비

* 냉·난방 설비

* 소화전 설비(화재탐지)

* 승강기 설비

* 기계식 주차 설비

6. 잠재적 리스크

6.1. 특수 물건 정보

본건은 유동화 물건으로, 이는 자산유동화증권(ABS) 등으로 기초자산화된 자산입니다.

일반적으로 유동화 물건은 법적 절차가 명확하나, 거래 구조의 복잡성으로 인해 일부 특이사항이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 역사문화환경보존지역(3구역)으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하)에 해당하여 향후 신축 또는 증축 시 높이 규제를 받습니다.

* 방화지구로 지정되어 있어 건축 시 방화 규정을 준수해야 합니다.

6.3. 혐오시설 및 주변 민원 가능성

주변 지역은 상업 및 업무시설 위주로 개발되어 있어 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 전통시장 및 다수의 상업시설 밀집 지역의 특성상 일부 소음이나 통행 관련 민원이 발생할 가능성은 존재합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

* 초역세권 입지 (부산도시철도 1호선 범일역)

* 활성화된 상업지대로서 풍부한 유동인구 및 배후 수요

* 신축에 가까운 연식 (2020년 준공) 및 양호한 건물 상태

* 소액 투자 가능한 오피스텔 물건

* 인수할 임차 보증금 없음

7.2. 물건 약점

* 유동화 물건이라는 특수성

* 토지이용계획상 일부 건축 제한 사항 존재

* 오피스텔 건물 면적 대비 토지 지분 비율이 낮음 (일반 집합건축물의 특징)

8. 투자 포인트

8.1. 소액 투자 기회

1억원 초반대의 감정가 및 시세로 소액 투자가 가능하며, 경매를 통한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 역세권 오피스텔 투자

범일역 초역세권 오피스텔로, 출퇴근이 용이하여 직장인 임차인 확보에 유리합니다.

꾸준한 임대 수요가 예상되는 지역입니다.

8.3. 시세차익 기대

최근 부산 지역 부동산 시장의 회복세와 범일동 일대의 상권 활성화를 고려할 때, 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

다만, 투자 시점의 시장 상황을 면밀히 분석해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 현 시세 분석

본건과 유사한 면적(전용 27~30㎡)의 범일역 인근 오피스텔 실거래가 및 호가는 약 1억 1천만원에서 1억 3천만원 수준으로 파악됩니다.

감정가는 1억 2천 4백만원으로, 현재 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로 평가되었습니다.

9.2. 적정 입찰가 산정

인수할 보증금이 없고, 유동화 물건 특성을 감안하더라도 일반적인 오피스텔 거래와 유사한 수준의 낙찰가율을 적용할 수 있습니다.

현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 시세 하한선인 1억 1천만원대 초반부터 시도해 볼 수 있으며, 적극적인 입찰 시에는 1억 1천 8백만원 ~ 1억 2천 3백만원 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 118,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.