나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2950 [15] 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 7층705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는
번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 1층 101호 외 54개호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등 마감
- 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

일련번호1-일련번호5 : 카페 및 사무실로 이용중임.
일련번호6-일련번호55 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설
(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 역사문화환경보존
지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경2950 (15)

소재지: 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 7층705호

신주소: 부산광역시 동구 조방로49번길 23 (범일동)

건물명: 범일 우리에

용도: 오피스텔 (주용도: 업무시설, 기타용도: 근린생활시설)

감정가: 83,000,000원

토지면적: 3.48㎡ (약 1.05평)

토지지분: 3.4829498667958343㎡ (약 1.05평)

건물면적 (전용면적): 18.27㎡ (약 5.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

준공일: 2020년 11월 17일

총 층수: 지하 1층, 지상 15층 (총 55세대)

해당 호수: 7층 705호

건축면적 (주요 건물): 227.41㎡

연면적 (총 건물): 2818.83㎡

건폐율: 79.24%

용적률: 872.89%

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 동구 범일동에 소재하며, 부산 도시철도 1호선 "범일역"에서 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 업무시설, 숙박시설, 시장, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집한 번화한 상가지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산 도시철도 1호선 범일역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하), 역사문화환경보존지역(3구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매는 채권자 부OOO의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

임차인 현황

* 김한우

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2021년 10월 13일

* 확정일자: 2021년 10월 13일

* 배당신고일자: 2024년 08월 12일

* 대항력: 없음

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

부산 동구 범일동의 핵심 상업 지역에 위치하고 있어, 상권 활성화 정도가 높습니다.

다수의 업무시설, 상업시설, 시장 등이 인접해 있어 유동인구가 많고, 이는 임대 수요로 이어질 가능성이 높습니다.

해당 물건은 유동화 물건으로서, 일반 물건 대비 다소 복잡한 특성을 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 부산 도시철도 1호선 범일역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 여러 버스 노선도 이용 가능합니다.

편의시설: 인근에 시장, 대형 상업 시설 등이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다.

주거환경: 오피스텔과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 도심 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

설비: 위생 및 급배수, 냉난방, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건: 일반 경매 물건보다 더 세밀한 권리 분석과 법률 검토가 요구될 수 있습니다.

토지이용계획상의 규제: 역사문화환경보존지역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등으로 인해 향후 건축물 증개축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

건물 이용 현황: 본건(705호)은 주거용 오피스텔로 이용 중이나, 건물 전체로는 카페 및 사무실로도 이용되고 있어, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 본건과 직접적으로 연관되거나 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 도시철도 1호선 범일역 인근이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

활발한 상업 지역에 위치하여 임대 수익률 및 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

건물이 비교적 신축(2020년 준공)이라는 점도 긍정적입니다.

권리 관계는 대항력 있는 임차인이 없어 비교적 명확하나, 유동화 물건 특성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

소액 투자가 가능하며, 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려해 볼 만합니다.

8. 투자 포인트

최고의 역세권 입지: 부산 1호선 범일역 도보 거리.

안정적인 상권: 풍부한 유동인구와 다양한 편의시설.

소액 투자 기회: 낮은 감정가로 진입 장벽이 낮습니다.

최신 건물: 2020년 준공으로 건물 상태 양호.

9. 예상 입찰가

감정가: 83,000,000원

최근 실거래가 및 주변 유사 물건 시세 조사 결과, 본 물건과 유사한 면적의 오피스텔은 75,000,000원에서 95,000,000원 범위에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

특히, 본건과 비슷한 층수 및 면적의 매물은 85,000,000원에서 95,000,000원 선에서 시세가 형성되어 있습니다.

감정가가 현재 시세보다 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 이상으로, 시장 시세를 고려하여 85,000,000원에서 95,000,000원 사이에서 적극적으로 고려해볼 수 있습니다.

실수요자라면 감정가인 83,000,000원에서 소폭 상승한 가격으로도 충분히 경쟁력 있다고 판단됩니다.

명도 및 기타 부대 비용을 감안하여 최종 입찰가를 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.