나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2950 [2] 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는
번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 1층 101호 외 54개호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등 마감
- 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

일련번호1-일련번호5 : 카페 및 사무실로 이용중임.
일련번호6-일련번호55 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설
(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 역사문화환경보존
지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경2950 (2)

소재지: 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 2층201호

용도: 오피스텔

감정가: 1,385,000,000원

토지면적: 29.22㎡ (약 8.83평)

토지 지분: 29.217126249870255㎡ (약 8.83평)

건물면적: 153.26㎡ (약 46.36평)

건물 지분: 153.26㎡ (약 46.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 동구 범일동에 위치하며, 부산도시철도 1호선 "범일역" 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 번화한 상가지대로 환경이 양호합니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용 상태: 본건 토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형으로, 근린생활시설 및 업무시설(사무실, 오피스텔) 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하), 역사문화환경보존지역(3구역)에 해당합니다.

* 주변 시설: 범일역 인근에는 다양한 상업시설, 전통시장(부산진시장, 자유시장, 평화시장 등), 문화시설(부산시민회관) 등이 밀집해 있습니다. 병원으로는 좋은문화병원, 범일연세내과의원, 다나은내과의원 등이 인근에 위치합니다. (cite:2, 15, 16, 17, 21, 23, 26, 28)

* 혐오시설: 조사 결과, 본건 물건지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부등본상 을1 근저당권(2020.11.26.)이 말소기준권리로서, 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 기재되어 있어, 해당 권리에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이후길

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 2,500,000원

* 배당신고일자: 2024-08-13

* 대항력: 없음

* 비고: 이후길 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 25,000,000원에 대해 배당을 신청하였고, 배당 신고일자가 있습니다. 전입일자 및 확정일자 정보가 누락되어 배당 순위 및 실제 배당 금액 확정에 변동 가능성이 있습니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 8,983,724,167원

1.3. 상권분석

* 입지: 부산 1호선 범일역 역세권에 위치한 활기찬 상업지구입니다.

* 배후 수요: 오피스텔 및 주변 상가 이용객, 직장인, 시장 이용객 등 다양한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 주변 환경: 업무시설, 숙박시설, 시장, 근린생활시설 등 복합적인 용도의 시설이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다. (cite:2, 4, 23, 28)

* 임대 현황: 임대 관례는 미상입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산지하철 1호선 범일역 도보 약 5분 거리, 다수의 시내버스 노선 이용 가능. (cite:2, 10)

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설, 대형 쇼핑몰(커넥트현대 부산), 재래시장(부산진시장, 자유시장, 평화시장) 등이 있어 생활 편의성이 높습니다. (cite:14, 23, 28)

* 의료시설: 좋은문화병원, 범일연세내과의원, 다나은내과의원 등이 인근에 위치하여 의료 접근성이 좋습니다. (cite:2, 15, 16, 17, 21)

* 교육시설: 성남초등학교, 범일초등학교, 동여중학교, 동여고등학교 등 교육기관이 인근에 있습니다. (cite:3, 5, 7, 20, 27)

1.5. 잠재적 리스크

* 미소멸 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이 존재하여, 낙찰자가 해당 권리를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 물건 가치에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 지상권의 구체적인 내용과 범위를 반드시 확인해야 합니다.

* 과도한 채무 부담: 총 채무액이 감정가를 현저히 상회하고 있어, 경매 절차에서 일부 채권자는 배당을 받지 못할 가능성이 높습니다. (cite:13 - 등기부채권 총액)

* 유동화 및 공동담보: "유동화물건, 공동담보"라는 특이사항은 재무 구조의 복잡성을 시사하며, 권리 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성은 항상 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 동구 범일동의 핵심 상업지역에 위치하며, 지하철역 및 각종 생활 편의시설과의 접근성이 우수하다는 장점을 가지고 있습니다. 오피스텔 및 상가로서의 활용 가치가 높을 것으로 판단됩니다. 그러나 "매각으로 소멸되지 않는 지상권"의 존재는 매우 중대한 위험 요소이므로, 이에 대한 철저한 사전 조사 및 권리 분석이 필수적입니다. 또한, 높은 총 채무액과 유동화/공동담보 물건이라는 특수성은 추가적인 주의를 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 부산 1호선 범일역 초역세권으로 교통 및 상업시설 이용이 매우 편리합니다.

* 활발한 상권: 주변에 다양한 상업시설, 시장, 업무시설이 밀집하여 유동인구가 많아 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 복합 용도 가능성: 오피스텔과 상가로 활용 가능한 넓은 면적은 다양한 수익 창출 기회를 제공합니다.

* 미래 가치: 주변의 재개발 사업(범일2구역 등) 및 북항 개발 계획 등은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 시사합니다. (cite:28)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 1,385,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 실거래가 분석 결과, 단위 면적당 가격은 약 370만 원에서 530만 원 수준으로 파악됩니다. (cite:2, 22, 24) 본건은 153.26㎡(약 46.36평)의 넓은 면적을 가지고 있어, 감정가는 이러한 규모와 입지를 반영한 것으로 보입니다.

하지만, "매각으로 소멸되지 않는 지상권"이라는 치명적인 권리 관계가 존재하므로, 입찰 희망가는 해당 지상권의 가치에 미치는 영향을 면밀히 검토한 후 결정해야 합니다. 일반적인 경매 시작가는 감정가부터 시작하지만, 본건의 경우 권리 분석 결과에 따라 감정가 대비 높은 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

종합적인 시세 분석 및 리스크 고려 시, 약 800,000,000원에서 1,100,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 지상권 관련 조사 결과를 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.