나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2950 [8] 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는
번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 1층 101호 외 54개호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등 마감
- 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

일련번호1-일련번호5 : 카페 및 사무실로 이용중임.
일련번호6-일련번호55 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설
(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 역사문화환경보존
지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경2950 (8)

소재지: 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 6층603호

용도: 오피스텔

감정가: 97,000,000원

토지면적: 4.13㎡ (약 1.25평)

토지지분: 4.129211500536277㎡ (약 1.25평)

건물면적: 21.66㎡ (약 6.55평)

건물지분: 21.66㎡ (약 6.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 건물 정보

본건은 철근콘크리트구조의 지상 15층 건물 내 6층 603호에 위치한 오피스텔입니다. 건물은 2020년 11월 17일 사용 승인되었습니다. 총 55세대가 입주할 수 있으며, 주 용도는 업무시설 및 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 본건을 포함한 일부 호실은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도 1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설이 밀집된 번화한 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 또한, 부산도시철도 1호선 "범일역"이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

2.3. 토지 이용 및 계획

본 건 토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하), 역사문화환경보존지역(3구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본 건의 말소기준권리는 2020년 11월 26일 접수된 부산은행 근저당(을1)입니다. 등기부채권 총액은 8,779,724,167원입니다. 매각으로 인해 부산은행 근저당(을1~을7), 기술보증기금 가압류(갑3), 부산은행 임의경매(갑4), 에이치디씨랩스 가압류(갑5), 중소기업은행 가압류(갑6) 등은 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김판갑

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자(사업일자): 2021-10-08, 대항력: 없음

* 임차인: 허한나

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자(사업일자): 2022-11-22, 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원입니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 건이 위치한 부산 동구 범일동 일대는 부산도시철도 1호선 범일역을 중심으로 업무시설, 숙박시설, 시장, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있는 번화한 상업지대입니다. 교통이 편리하고 유동인구가 많아 상권 활성화가 잘 되어 있는 지역입니다.

4.2. 건물 내 이용 현황

건축물 정보에 따르면, 본 건물(범일 우리에)은 총 55개 호실로 구성되어 있으며, 이 중 일부는 카페 및 사무실, 나머지는 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다. 본건 603호는 주거용으로 이용되고 있는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 상업지대 내에 위치하여 금융기관, 쇼핑시설, 식당 등 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

주변에 성남초등학교, 범일초등학교, 데레사여자고등학교 등 교육시설이 위치하고 있습니다. 또한, 좋은문화병원, 다나은내과의원, 범일연세내과의원 등 의료시설도 접근 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 및 공동담보 물건

본 건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 채권 관계가 있을 수 있습니다. 다만, 권리분석 결과 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 건 토지는 역사문화환경보존지역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 도시계획에 따른 건축 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

2020년 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속하나, 시간이 지남에 따라 건물 노후에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산 동구 범일동의 역세권에 위치하며, 상업 및 업무 시설이 발달한 지역에 자리한 소형 오피스텔입니다. 전용면적 약 6.55평으로 1인 가구 또는 소규모 사업 공간으로 활용 가능합니다. 대항력 있는 임차인이 없고, 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 안전한 편입니다. 교통 및 생활 편의성이 우수하여 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 부산 1호선 범일역 도보 이용 가능 지역입니다.

* 활발한 상권: 업무, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 소형 오피스텔: 1인 가구 및 소규모 사업장에 적합한 실용적인 면적입니다.

* 안정적인 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없으며, 인수할 권리가 없는 것으로 분석됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 오피스텔 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔이 약 1억 1천만 원에서 1억 4천만 원 수준에서 거래되거나 호가가 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 97,000,000원이며, 이를 기준으로 현 시세의 약 110%~120% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세와 감정가, 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 약 108,000,000원 ~ 115,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 이는 인수 보증금이 없는 점을 감안한 금액입니다. 다만, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 유동화 물건의 특성을 추가로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.