나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2950 [11] 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는
번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 1층 101호 외 54개호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등 마감
- 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

일련번호1-일련번호5 : 카페 및 사무실로 이용중임.
일련번호6-일련번호55 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설
(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 역사문화환경보존
지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경2950 (11)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 물건 특이사항: 유동화 물건

1.2. 물건 내역

* 소재지: 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 7층 701호

* 건물 명칭: 범일 우리에

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 (지상 15층 건물 내 7층)

* 총 세대수: 55호 (건축물대장 기준)

* 사용 승인일: 2020년 11월 17일

* 용도: 오피스텔

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 123,000,000원

* 토지 면적: 5.16㎡ (약 1.56평)

* 건물 면적: 27.07㎡ (약 8.19평) (전용면적 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 물건은 부산광역시 동구 범일동에 위치하며, 부산 도시철도 1호선 "범일역"에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설이 밀집한 번화한 상가지대로 형성되어 있어 제반 주위 환경은 양호합니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산 도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 내역

* 경매 구분상 부동산 임의경매로, 채권자(부OOO)의 신청에 의한 법원 경매 절차입니다.

* 본 물건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* (주)오엔시스템즈염

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입/사업자 등록일: 2023년 12월 29일

* 확정일자: 2024년 06월 12일

* 배당 신고일: 2024년 08월 08일

* 대항력: 없음

* 염

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2023년 12월 29일

* 확정일자: 정보 없음

* 배당 신고일: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 임차인 현황상 인수되는 보증금은 총 0원입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 개요는 미상입니다. 이는 명확한 확인이 필요한 부분으로 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건이 소재한 동구 범일동 일대는 부산의 주요 상업 및 업무 기능을 수행하는 지역으로, 다양한 상권이 공존하고 있습니다.

* 인근에 부산 도시철도 1호선 범일역이 위치하여 유동인구가 풍부하며, 이는 상업 시설 운영에 긍정적인 요소로 작용합니다.

4.2. 업종 현황

* 본 건물 내 일부 호실은 카페 및 사무실로 이용 중이며, 다수는 주거용 오피스텔로 활용되고 있습니다. 701호는 주거용 오피스텔로 추정됩니다.

* 주변으로는 업무시설, 숙박시설, 상점가 등이 밀집하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 도보 거리 내 시내버스 정류장 및 지하철역 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 주변에 각종 근린생활시설, 상점, 시장 등이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 시설 (추가 조사)

* 인근 지역에 대한 지도 및 공개 정보 검색 결과, 본 물건 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

* 다만, 상업지대 특성상 도심 지역 특유의 소음, 차량 통행량 증가 등은 감안해야 할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으나, '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어 이에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

* 유동화 물건의 특성상, 경매 진행 과정이나 명도 과정에서 일반 물건보다 추가적인 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 물리적 리스크

* 건물은 2020년 사용 승인되어 비교적 신축에 속하나, 건물의 관리 상태 및 내부 시설의 노후화 여부는 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

* 번화한 상업 지구에 위치하므로, 도심 지역 특유의 소음, 주차 문제, 상가 운영 시 발생하는 통행량 증가 및 환경적인 요인 등을 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 장점

* 부산 도시철도 1호선 범일역 역세권에 위치하여 뛰어난 교통 및 접근성을 자랑합니다.

* 번화한 상업지구에 위치하여 주변 유동인구가 풍부하고 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 건물이 비교적 신축(2020년 사용승인)으로 내부 상태 양호할 가능성이 있습니다.

* 전용면적 약 8.19평으로 1인 가구나 소규모 사업용으로 활용하기에 적합한 규모입니다.

7.2. 단점

* 매각으로 소멸되지 않는 '지상권' 존재 가능성이 있어 권리 분석에 주의가 필요합니다.

* 유동화 물건 특성상 일반 경매보다 절차상 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 감정가 대비 실제 시장 가격 분석을 통해 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 종합 의견

* 본 물건은 부산 동구 범일동 역세권의 우수한 입지와 편리한 생활 환경을 갖춘 오피스텔입니다. 상업지구 내 위치하여 직주근접성이 뛰어나며, 향후 시세 상승 가능성도 기대할 수 있습니다. 다만, 지상권 등 소멸되지 않는 권리 관계에 대한 철저한 확인이 필수적이며, 유동화 물건으로서의 특수성을 감안한 신중한 접근이 요구됩니다. 정확한 시세 분석과 권리 분석을 바탕으로 합리적인 입찰가를 산정한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있을 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

* 현 시세 분석 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 검토한 결과, 본 물건의 적정 가치를 산정하였습니다.

* 주변 유사 오피스텔 시세 조사 결과, 본 물건과 유사한 면적(약 27㎡)의 오피스텔은 인근 건물에서 1억 1천만원대부터 1억 2천만원대 후반까지 거래 사례가 존재합니다.

* 감정가 123,000,000원은 현재 시장 가격의 상단부에 위치하거나 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다.

* 따라서, 현 시세와 감정가, 그리고 법적 권리 관계(소멸되지 않는 지상권 등)를 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 접근하여 105,000,000원 ~ 112,000,000원 사이에서 입찰가를 검토하는 것을 권장합니다. 이는 제반 부대 비용 및 인수될 수 있는 권리 등에 대한 예상치 못한 변수를 고려한 보수적인 금액이며, 실제 입찰가는 현장 조사를 통한 정밀한 분석 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.