나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2950 [10] 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 6층605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는
번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 1층 101호 외 54개호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등 마감
- 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

일련번호1-일련번호5 : 카페 및 사무실로 이용중임.
일련번호6-일련번호55 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설
(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 역사문화환경보존
지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경2950 (10)

* 소재지: 부산광역시 동구 범일동 830-263, 범일우리에 6층605호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 82,000,000원

* 토지 면적: 3.48㎡ (약 1.05평)

* 토지 지분: 3.4829498667958343㎡ (약 1.05평)

* 건물 면적: 18.27㎡ (약 5.53평)

* 건물 지분: 18.27㎡ (약 5.53평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 부OOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕, 지상 15층 건물 내 6층 605호

* 사용 승인일: 2020년 11월 17일

* 건축물 주요 용도: 업무시설 (이용 상태는 주거용 오피스텔)

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도 1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치합니다. 본건 주변은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설이 형성된 번화한 상가지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2020년 11월 26일자 부산은행 근저당 (3,360,000,000원) 입니다.

* 등기부 요약: 말소 기준 권리보다 늦은 날짜의 모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류 등)는 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다. 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보입니다.

* 인수 보증금: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김지윤 (김 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자/사업자 등록일: 2023년 03월 21일

* 확정일자: 2023년 03월 20일

* 배당신고일자: 2024년 07월 09일

* 대항력: 없음

* 기타 사항: 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

* 범일역 일대는 부산의 주요 상업 및 업무 지역 중 하나로, 다양한 금융기관, 상업 시설, 시장 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

* 특히 귀금속 상가, 쇼핑몰 등이 발달하여 상업 활동이 활발하며, 주변에 재개발 사업도 활발히 진행되고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 오피스텔로서, 주변의 업무 시설 및 상업 시설 종사자들을 배후 수요로 확보할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산 1호선 범일역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 부산진시장, 자유시장 등 대형 시장과 함께 다양한 상업 시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 주거환경: 번화한 상가지대에 위치하여 활기가 넘치지만, 역세권 오피스텔로서 주거 편의성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 중로 2류, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한 지역(66m 이하), 역사문화환경보존지역(3구역)에 해당합니다. 특히 역사문화환경보존지역 지정으로 인해 향후 건물 증축, 재건축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있으므로 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

* 상업 지역에 위치하므로 주변 소음, 교통 혼잡 등 도시 생활의 일반적인 불편함이 발생할 수 있습니다.

* 오피스텔의 경우, 시장 상황에 따른 공실 발생 및 임대료 변동성의 위험이 존재합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 동구 범일역 역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의 시설 접근성을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 특별한 부담은 없어 보입니다.

* 다만, 도시계획 상 일부 제한 사항이 존재하므로 투자 결정 시 해당 내용을 충분히 고려해야 합니다.

* 현재 감정가 8,200만원은 주변 시세와 비교하여 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 1호선 범일역과 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 풍부한 배후 수요: 역세권과 상업/업무 지구에 위치하여 직장인 등 배후 수요가 탄탄합니다.

* 신축 건물: 2020년에 사용 승인된 건물로 비교적 최신식 시설을 이용할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 모든 등기부상 권리가 말소될 예정이므로 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

* 현재 감정가는 82,000,000원이며, 해당 오피스텔의 전용 면적은 18.27㎡ (약 5.53평)입니다.

* 최근 검색된 자료에 따르면, 범일역 인근의 유사 면적 오피스텔의 매매 시세는 평당 약 1,100만원에서 1,700만원 수준으로 파악됩니다.

* 이를 바탕으로 본 물건의 전용 면적(5.53평)에 적용하면, 대략 60,830,000원(1,100만원/평)에서 94,010,000원(1,700만원/평) 사이의 시세 범위를 예상해 볼 수 있습니다.

* 본건 감정가(8,200만원, 평당 약 1,483만원)는 이 범위 내에 있습니다.

* 권리관계가 명확하고 역세권 입지 등을 고려할 때, 경쟁 입찰이 있을 것으로 예상됩니다.

* 보수적인 접근 시: 감정가의 90% 수준인 약 73,800,000원부터 시작하여, 시세와 시장 상황을 고려하여 85,000,000원까지 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 적극적인 접근 시: 감정가의 100% ~ 105% 수준인 약 82,000,000원 ~ 86,100,000원까지도 고려 가능하나, 신중한 판단이 요구됩니다.

* 최종 예상 입찰가: 시장 조사 결과와 현장 답사를 통해 얻은 정보, 그리고 본인의 투자 성향에 맞춰 7,500만원 ~ 8,300만원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

* 주의: 상기 예상가는 현재 제공된 정보와 검색된 시장 동향을 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 보다 상세한 시세 조사와 현장 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.