나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2950 [14] 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는
번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 1층 101호 외 54개호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등 마감
- 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

일련번호1-일련번호5 : 카페 및 사무실로 이용중임.
일련번호6-일련번호55 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설
(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 역사문화환경보존
지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 부산광역시 동구 범일동 830-263번지에 위치한 "범일우리에" 오피스텔 7층 704호입니다. 건물은 철근콘크리트구조로 지하 1층, 지상 15층으로 이루어져 있으며, 총 55세대가 거주하고 있습니다. 본 건물의 주 용도는 업무시설이며, 근린생활시설도 함께 사용되고 있습니다.

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 3.50㎡ (약 1.06평)

* 토지 지분: 3.50㎡ (약 1.06평)

* 건물 면적: 18.37㎡ (약 5.56평)

* 건물 지분: 18.37㎡ (약 5.56평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 83,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 부OOO

* 특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 부산 도시철도 1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설이 밀집한 번화한 상업지대로 형성되어 있어 주위 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산 도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 신성광 (신 )

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입(사업)일자: 2025년 8월 18일 (미래 시점)

* 확정일자: 2025년 8월 20일 (미래 시점)

* 배당신고일자: 2025년 8월 20일 (미래 시점)

* 대항력: 없음

* 참고사항: 임차인의 전입 및 확정일자, 배당신고일자가 미래 시점으로 기재되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 지역은 업무시설, 숙박시설, 시장, 근린생활시설 등 다양한 상업시설이 발달한 상업지대입니다. 이는 풍부한 유동인구와 잠재적 임차 수요를 기대할 수 있는 장점입니다. 주변에는 범일역 이즈팰리스, 동양오피스텔, 썬오피스텔 등 다수의 오피스텔이 위치하고 있어 오피스텔 밀집 지역의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

번화한 상가지대로서 각종 편의시설 이용이 매우 용이합니다. 이마트 문현점 등 대형마트와 부산진시장 등이 인근에 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 문화 및 여가시설

주변에 부산 시민회관, 자성대공원 등 문화 및 여가 시설이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/물리적 리스크

* 토지이용계획상 역사문화환경보존지역(3구역)으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 내에 카페, 사무실, 주거용 오피스텔이 혼합되어 있어 용도 간의 이용상 충돌 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 도시철도 1호선 범일역 역세권에 위치한 오피스텔로, 상업 및 업무 기능이 발달한 번화한 지역에 자리하고 있습니다. 교통이 편리하고 주변에 다양한 편의시설과 상업시설이 잘 갖추어져 있어 거주 또는 업무용으로 잠재적 수요가 높을 것으로 예상됩니다. 유동화 물건으로 법적 절차상 특이사항은 없으며, 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 상황입니다. 다만, 역사문화환경보존지역 등 토지이용계획상의 제약 사항은 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 범일역 초역세권 입지로 교통 및 접근성이 매우 우수합니다.

* 주변이 번화한 상업지대로 유동인구와 임차 수요가 풍부합니다.

* 작은 면적의 오피스텔로 1인 가구나 소규모 사업체에게 적합할 수 있습니다.

* 감정가 대비 현 시세 비교를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 공급면적 18.37㎡ (약 5.56평)의 소형 오피스텔입니다. 주변 유사 오피스텔의 시세를 종합적으로 고려할 때, "범일동 동양오피스텔"(21평형, 매매 7,850만원) 및 "범일동 썬오피스텔"(20평형, 매매 4,500만원) 등 유사 물건들이 존재합니다. 또한 "범일동 동일타워"의 경우 16평형 매물이 7,050만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 감정가 83,000,000원은 주변 시세와 비교했을 때 다소 높은 편일 수 있으나, 정확한 예상 입찰가는 최근 실거래가 및 유사 물건의 매물가격을 상세히 분석하여 결정해야 합니다. 인수되는 권리가 없고 보증금 부담이 없으므로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근하는 것이 중요합니다. 따라서, 현 시세를 고려하여 감정가의 70%~80% 수준인 58,100,000원에서 66,400,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.