나이스옥션 법원경매 부산 2024타경2950 [13] 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 범일동 소재 부산도시철도1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치
하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는
번화한 상가지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층건내 1층 101호 외 54개호로서,
- 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감
- 내벽 : 세멘노출, 인테리어 및 벽지도배 등 마감
- 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

일련번호1-일련번호5 : 카페 및 사무실로 이용중임.
일련번호6-일련번호55 : 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉·난방설비, 소화전설비(화재탐지), 승강기설비, 기계식 주차설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설
(사무실 및 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로변, 남측으로 세로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m이하)<건축법>, 역사문화환경보존
지역(2015-11-11)(3구역)<문화재보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경2950 (13)

소재지: 부산광역시 동구 범일동 830-263 범일우리에 7층703호 (도로명 주소: 부산광역시 동구 조방로49번길 23)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하1층, 지상15층 건물 내 7층 703호

건물 용도 (최초 건축물대장): 업무시설, 근린생활시설

건물 용도 (실제 이용): 주거용 오피스텔 (경매 감정서상 명시)

총 호실 수: 55호 (본 건물 기준)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO

1.2. 면적 및 용도

토지 면적: 4.13㎡ (약 1.25평)

토지 지분: 4.129211500536277㎡ (약 1.25평)

건물 면적 (전유 면적): 21.66㎡ (약 6.55평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정 평가액: 98,000,000원

매각 조건: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

본건은 부산도시철도 1호선 "범일역" 남동측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인근에 시내버스 정류장이 다수 소재하여 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

차량 접근이 용이한 도로에 접해 있습니다.

2.2. 건물 외관 및 상태

건축물은 철근콘크리트 구조로, 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 세멘노출, 인테리어, 벽지 도배 등으로 마감되어 있습니다.

창호는 샷시창 구조입니다.

건물은 2020년 11월 17일 사용승인되었습니다.

2.3. 주변 환경

본건이 위치한 지역은 부산광역시 동구 범일동으로, 부산도시철도 1호선 범일역을 중심으로 업무시설, 숙박시설, 시장(진시장), 각종 근린생활시설이 밀집한 번화한 상업 및 업무 지구입니다.

부근 환경이 전반적으로 양호하며, 활기찬 상가지대의 특성을 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본건 부동산에 설정된 등기부상 권리 중, 경매로 인해 매각으로 소멸되는 권리는 일반적인 경우 다음과 같습니다.

* 말소기준권리(예: 근저당, 가압류 등) 이하의 모든 권리

* 임차인 유혜빈(유 )은 대항력이 없으므로, 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.2. 임차인 현황 분석

* 임차인: 유혜빈 (개명 후 또는 사업자명으로 보이며, 개인정보 보호를 위해 유 로 표기)

* 전입일자/사업일자: 2022-01-21

* 확정일자: 2022-01-21

* 보증금: 20,000,000원

* 월 차임: 350,000원

* 배당신고일자: 2024-06-13

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 보증금 20,000,000원은 배당 절차를 통해 우선변제권 있는 채권자들에게 변제되고, 남는 금액이 있다면 임차인에게 지급될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 공시된 내용상 특별히 인수되는 권리는 없습니다. (다만, 현황 조사 시 확인되지 않은 유치권 등 숨은 권리가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.)

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 역사문화환경보존지역(3구역) 등에 해당하여 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 동구 범일동은 부산의 주요 상업 및 교통의 중심지 중 하나로, 오랜 기간 동안 형성된 상업지대입니다.

특히 진시장과 인접하여 유동인구가 많으며, 상업 및 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

4.2. 상업시설 현황

범일역을 중심으로 다양한 소매점, 음식점, 카페, 금융기관, 오피스 등 상업시설이 밀집해 있습니다.

주거용 오피스텔의 수요도 꾸준히 있는 지역으로, 임대업 및 소규모 사업 운영에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

주변에 업무시설 및 주거시설이 혼재하여 있어 안정적인 수요 기반을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교통: 부산도시철도 1호선 범일역, 다수의 시내버스 노선

* 쇼핑: 인근 진시장, 각종 소매점, 마트 등

* 금융: 은행, 증권사 등 금융기관 밀집

* 문화/여가: 주변 상업 지구 내 다양한 식당, 카페, 상점 등

5.2. 주거 환경

본건은 도심 상업지구 내에 위치하여 생활 편의 시설 접근성이 매우 우수합니다.

오피스텔로서 소규모 가구나 1인 가구, 또는 소규모 사무실로 이용하기에 적합한 환경입니다.

다만, 번화가 상업 지구에 위치하므로 소음 등 생활 환경에 민감한 경우 고려가 필요할 수 있습니다.

5.3. 잠재적 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 주변에 혐오시설(대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)이 확인되지 않았습니다.

다만, 역사문화환경보존지역 등 일부 토지 이용 제한 사항은 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 채권의 유동화 과정 및 관련 법규에 따라 특수한 절차나 고려사항이 발생할 수 있습니다. 경매 진행 과정에서 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 역사문화환경보존지역: 문화재 보호를 위한 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 가로구역별 최고높이 제한지역: 건축 시 높이 제한이 적용될 수 있습니다.

* 이러한 제한 사항들은 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 고려되어야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동구 범일역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 및 상업 인프라를 갖추고 있어 입지적 강점이 매우 뛰어납니다.

감정가가 98,000,000원으로 책정되어 있으며, 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

다만, 유동화 물건이라는 특수성과 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

전반적으로 활발한 상권에 위치하여 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 범일역 도보 5분 이내 거리로 뛰어난 교통 접근성.

* 풍부한 생활 인프라: 상업 지구 내 쇼핑, 식당, 금융 등 생활 편의 시설 이용 용이.

* 안정적인 임대 수요: 도심 업무 지구 및 상업 지구에 위치하여 1인 가구 및 소규모 사업체 대상 임대 수요 꾸준.

* 건물 및 토지 일괄 매각: 건물과 토지 지분을 함께 취득하여 권리 관계 명확.

* 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 98,000,000원입니다. 유사 면적의 오피스텔 시세가 80,000,000원에서 110,000,000원 사이에 형성되어 있는 점을 고려할 때, 감정가는 시장가와 유사하거나 약간 보수적인 수준으로 판단됩니다.

임차인의 대항력이 없고 인수 보증금이 0원인 점, 그리고 유동화 물건이라는 특수성을 감안하여, 권리 분석상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

따라서, 현 시세 및 감정가를 고려한 합리적인 입찰가 범위는 감정가의 90~95% 수준인 약 88,200,000원에서 93,100,000원으로 예상됩니다.

경쟁 입찰 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 정확한 입찰가를 산정해야 하나, 현재 정보 기준으로는 약 92,000,000원 을 초기에 고려해 볼 수 있는 금액으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.